Usucapião: incorporação imobiliária

Usucapião: incorporação imobiliária. Os demandantes, de fato, já são proprietários registrais dos imóveis e buscam por via transversa regularizar unidade autônoma de condomínio não registrado e sem prévia incorporação imobiliária.

Processo: 0311893-23.2015.8.24.0008 (Acórdão do Tribunal de Justiça)
Relator: Alex Heleno Santore
Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina
Orgão Julgador: Oitava Câmara de Direito Civil
Julgado em: 12/12/2023
Classe: Apelação

+ É possível usucapião de automóvel ou de outro bem móvel?

Apelação Nº 0311893-23.2015.8.24.0008/SC


RELATOR: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

APELANTE: ANTONIO MAIA DOS SANTOS (AUTOR) APELANTE: LEONI KRAUS MAIA DOS SANTOS (AUTOR) APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FLOR DE NÁPOLIS (RÉU)

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação em que figura como parte apelante ANTONIO MAIA DOS SANTOS e LEONI KRAUS MAIA DOS SANTOS e como parte apelada CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FLOR DE NÁPOLIS, interposto contra sentença proferida pelo juízo de origem nos autos n. 03118932320158240008.
A parte autora pretende ter reconhecido o seu direito de propriedade sobre um imóvel situado na Rua Erwin Grahl, n. 74, Bloco E, apto 301, Bairro Barra Velha, no município de Blumenau/SC (ev. 1.1).
Antes que o juízo recebesse a inicial, a parte ré compareceu espontaneamente ao processo, declarando não se opor ao pedido, contanto que ele observe as metragens padrões condominiais na ocasião apresentadas (ev. 10.27).
Sobreveio sentença (23.1): indeferida a petição inicial, julgando extinto o processo sem resolução de mérito pela falta de interesse de agir na modalidade adequação, conforme o seguinte dispositivo:
Ante o exposto, reconheço a carência de ação da parte autora, por ausência de interesse de agir, na modalidade adequação, motivo pelo qual indefiro a inicial e JULGO EXTINTO o presente feito sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 330, inciso III, c/c art. 485, I e VI, § 3º, do Código de Processo Civil.
Condeno o polo ativo ao pagamento das custas processuais, contudo fica suspensa a sua exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º, do CPC, porque defiro o benefício da justiça gratuita.
Sem honorários de sucumbência, porque não houve resistência ao pedido da inicial.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Transito em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se com as cautelas de estilo.
Razões recursais (ev. 27.1): requer a parte apelante a reforma da sentença com o retorno dos autos à origem para instrução.
Parecer ministerial: decorrido o prazo (ev. 19).
É o relatório.

VOTO

1. ADMISSIBILIDADE
Preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.
2. MÉRITO
O apelo não merece ser provido.
2.1. Da usucapião e legislação aplicável 
A usucapião é forma de aquisição originária de coisa imóvel pelo exercício qualificado da posse (art. 485, CC/1916 e art. 1.196, CC/2002) por aquele que exercer, de fato, com ânimo de dono, algum dos poderes inerentes à propriedade, como usar, gozar e dispor (art. 524, CC/1916 e art. 1.228, CC/2002). 
A figura do possuidor é assim descrita por Gagliano e Pamplona Filho: “Mesmo que o sujeito não seja o proprietário, mas se comporte como tal – por exemplo, plantando, construindo, morando -, poderá ser considerado possuidor” (GAGLIANO, Pablo S.; FILHO, Rodolfo Mario Veiga P. Novo Curso de Direito Civil – Direitos Reais – Vol. 5. 2022. E-book. ISBN 9786553622272). 
Todavia, nem todo possuidor poderá adquirir o imóvel de que detém a posse por meio da usucapião. A primeira delimitação para o seu cabimento, é o modo de aquisição de propriedade a que se pretende, a qual deve ser originária.  
Isso significa não haver a possibilidade de aquisição derivada em sede de usucapião, de modo que é impreterível a inexistência de relação jurídica direta entre o proprietário registral do imóvel e o possuidor que busca o usucapir. 
É nesse ponto que a celeuma da demanda em debate se insere. 
2.2. Da aquisição originária/derivada da propriedade 

+ O que é posse justa?

Embora o Código Civil não diferencie especificamente quais são as formas originárias e/ou derivadas de aquisição da propriedade, a doutrina define como originária a aquisição decorrente de um fato jurídico stricto sensu. Como exemplo, menciona-se o exercício de posse contínua pelo decurso do tempo, a aquisição vinculada a fenômenos da natureza. A aquisição derivada está vinculada à existência prévia de um negócio jurídico (GAGLIANO, Pablo S.; FILHO, Rodolfo Mario Veiga P. Novo Curso de Direito Civil – Direitos Reais – Vol. 5. Editora Saraiva, 2022. E-book. ISBN 9786553622272). 
A partir dessa definição, a usucapião se trata de forma de aquisição originária da propriedade, eis que surge a partir do decurso do tempo. Em contrapartida, quando o alienante e o adquirente firmam um contrato, em tese, o imóvel será adquirido de forma derivada, dada a existência de um negócio jurídico entre eles. 


Nessa senda, sobre a aquisição derivada e as ações de usucapião, leciona Sílvio de Salvo Venosa:  
Dizemos que a aquisição da propriedade é originária quando desvinculada de qualquer relação com o titular anterior. Nela não existe relação jurídica de transmissão. Inexiste, ou não há relevância jurídica na figura do antecessor. Sustenta-se ser apenas a ocupação verdadeiramente modo originário de aquisição. Todavia, sem dúvida como a maioria da doutrina, entendam-se como originárias também as aquisições por usucapião e acessão natural. Nessas três modalidades, não existe relação jurídica do adquirente com o proprietário precedente. Caso típico de aquisição originária é o usucapião. O bem usucapido pode ter pertencido a outrem, mas o usucapiente dele não recebe a coisa. Seu direito de aquisição não decorre do antigo proprietário. Na aquisição originária, o único elemento que para ele concorre é o próprio fato ou ato jurídico que lhe dá nascimento (Direito Civil – Direitos Reais. V. 5, São Paulo: Ed. Atlas, p. 175-176). 
No caso concreto, o imóvel usucapiendo está situado na Rua Erwin Grahl, n. 74, Bloco E, apto 301, Bairro Barra Velha, no município de Blumenau/SC, e se encontra registrado perante o 2º Ofício de Registro de Imóveis daquela cidade sob o número de Mat. 15.654, em nome dos próprios requerentes e de outros co-proprietários (evs. 1.7 e 1.8).
A situação, conforme conceituado, acima corresponde à aquisição derivada da propriedade. Torna-se irrelevante, portanto, o exercício ou não da posse capaz de ensejar a usucapião. Sobre o assunto, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:
[…] 4. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário. […] (REsp n. 941.464/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/4/2012, DJe de 29/6/2012.).
E este Tribunal de Justiça: 
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR.   RECURSO DAS AUTORAS   AQUISIÇÃO DE IMÓVEL MEDIANTE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PRETENSÃO DE INVIDIVIDUALIZAÇÃO DA UNIDADE AUTÔNOMA E REGULARIZAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS POR VIA TRANSVERSA.  VIA ELEITA INADEQUADA. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL DE AGIR, NA MODALIDADE ADEQUAÇÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO MANTIDA.   HONORÁRIOS RECURSAIS.  PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. CABIMENTO. SUSPENSÃO, PORÉM, DA EXIGIBILIDADE DA VERBA POR SEREM AS DEMANDANTES BENEFICIÁRIAS DA JUSTIÇA GRATUITA (ART. 98, § 3º, DO NCPC).   RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0012562-86.2014.8.24.0008, de Blumenau, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 04-06-2019).
Reconhecer a viabilidade do manejo da ação de usucapião, no presente caso, caracterizaria burla ao recolhimento de tributos de transmissão e taxas inerentes ao prévio desmembramento e incorporação imobiliária.

+ Qual a diferença entre posse e detenção?

Destaca-se que é “entendimento dominante das Câmaras de Direito Civil desta Corte que a ação de usucapião é via inadequada para regularizar transmissão da propriedade adquirida por derivação do proprietário anterior, tal como por contrato de compra e venda, doação ou mesmo causa mortis, mormente porque acarretaria burla ao recolhimento de tributos de transmissão (ITBI, ITCMD e causa mortis) e eventualmente ao procedimento de prévio desmembramento do imóvel”  (TJSC, Apelação n. 0001733-74.2009.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 19-05-2022).  
Referido entendimento tem sido relativizado na hipótese de “se revelar difícil ou impossível dar seguimento à obtenção do registro da propriedade por eventuais dificuldades apresentadas no caso concreto (TJSC, Apelação n. 5002990-31.2022.8.24.0011, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 25-07-2023)”.
A hipótese sob análise, entretanto, é distinta da situação dos precedentes indicados, não havendo qualquer prova da impossibilidade ou dificuldade de regularização da propriedade do imóvel pelas formas cabíveis. 
Os demandantes, de fato, já são proprietários registrais dos imóveis e buscam por via transversa regularizar unidade autônoma de condomínio não registrado e sem prévia incorporação imobiliária.
Sobre o tema, retira-se da Jurisprudência desta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO. INSURGÊNCIA DA AUTORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VIA ELEITA INADEQUADA. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0013425-42.2014.8.24.0008, de Blumenau, rel. Des. Jairo Fernandes Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 22-10-2018).
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA TERMINATIVA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. FRAÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL, QUE COMPROMETEU-SE A PROMOVER O DESMEMBRAMENTO E NÃO EFETIVOU. DEMANDA AJUIZADA COM O INTENTO DE DESMEMBRAR UNIDADE HABITACIONAL EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VIA ELEITA INADEQUADA. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS DESCABIDA ANTE A AUSÊNCIA DE CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A usucapião é o exemplo clássico de aquisição originária da propriedade, que pressupõe a inexistência de uma transação ou alienação da coisa por um antigo proprietário, e também apaga os ônus que acompanham a coisa. 2. […] “uma vez que evidenciada a existência de título apto à transferência da propriedade mediante a realização de procedimento administrativo de desmembramento, fica evidenciada a inadequação da via eleita que importa em ausência de interesse de agir e em consequente extinção do feito por ausência de condição da ação”. […] (TJSC, Apelação Cível n. 2015.087491-3, de Ascurra, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, com votos vencedores do Des. Fernando Carioni e deste Relator. 12-04-2016). (TJSC, Apelação Cível n. 0010089-30.2014.8.24.0008, de Blumenau, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 21-08-2018.

+ O que é posse direta e posse indireta?

 PROCESSUAL CIVIL – USUCAPIÃO – APARTAMENTO – SENTENÇA EXTINTIVA – FALTA DE INTERESSE DE AGIR – PENDENTE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – VIA ELEITA INADEQUADA – DECISÃO CONFIRMADA “1 A usucapião é o exemplo clássico de aquisição originária da propriedade, que pressupõe a inexistência de uma transação ou alienação da coisa por um antigo proprietário, e também apaga os ônus que acompanham a coisa. 2 O usucapião não é o meio idôneo para, indiretamente, regularizar administrativamente condomínio ou incorporação imobiliária de unidade de prédio de apartamentos. (TJSC, Apelação Cível n. 0010095-37.2014.8.24.0008, de Blumenau, rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 18-09-2018).
Extrai-se do inteiro teor deste último acórdão:
Destaque-se que o pedido sob análise não versa sobre os terrenos registrados nas Matrículas ns. 3.810 e 3.811, mas sim à unidade autônoma pendente de formalização edificada no referido imóvel. Ao contrário do sustentado pelos requerentes, a declaração judicial de domínio ora almejada não supriria todos os requisitos legais e administrativos necessários para individualização dos bens erigidos sobre os citados terrenos, os quais devem ser preenchidos para viabilizar a abertura das correspondentes matrículas sem prejudicar o direito dos demais condôminos que se encontram na mesma situação.
Nessa toada, insubsistente a pretensão das demandantes de obtenção da declaração do domínio sobre o bem descrito na inicial, na medida em que já possuem título aquisitivo apto a conferir-lhes a propriedade registral, faltando, somente, a devida incorporação imobiliária e a posterior transferência do domínio.
Destarte, carecem as demandantes de interesse processual de agir, na modalidade adequação, pois, para o registro da propriedade do imóvel usucapiendo em seus nomes, basta a regularização administrativa do bem.
Por fim, nenhum precedente trazido pela parte amolda-se especificamente ao caso em tela. Os julgados extraídos da jurisprudência desta Corte versam sobre a possibilidade de se adquirir áreas comuns de condomínio e não unidades autônomas, como na espécie. 
Já a decisão do CNJ colacionada refere categoricamente que, naquela hipótese sob análise, o caso tratava de aquisição originária da propriedade e não derivada. Ressalta-se o seguinte trecho lá transcrito:

+ Quem mora de favor pode pedir usucapião?

Caio Mário da Silva Pereira (‘Instituições’, Ed. Forense, 6ª ed., vol. IV, pág. 87), elucida: ‘diz-se originária, quando o indivíduo, num dado momento, torna-se dono de uma coisa que jamais esteve sob o senhorio de alguém. É uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, seja direta ou indireta. E resulta numa propriedade sem relação causal com o estado jurídico anterior da própria coisa’.
Dessa forma, configurada a aquisição derivada da propriedade, a ação de usucapião é via inadequada,  mesmo que, em tese, tenha havido o preenchimento dos requisitos previstos no art. 1.238 do CC, não merecendo reparo a sentença. 
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso.

+ Quando ocorre a perda da posse?

Documento eletrônico assinado por ALEX HELENO SANTORE, Desembargador Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 3882600v11 e do código CRC a30cd048.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): ALEX HELENO SANTOREData e Hora: 13/12/2023, às 12:13:2

Apelação Nº 0311893-23.2015.8.24.0008/SC


+ Aquisição da posse: modo originário e derivado

RELATOR: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

APELANTE: ANTONIO MAIA DOS SANTOS (AUTOR) APELANTE: LEONI KRAUS MAIA DOS SANTOS (AUTOR) APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FLOR DE NÁPOLIS (RÉU)

EMENTA

+ Quem deve ser citado na ação de usucapião?

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR.   RECURSO DA PARTE AUTORA.  DEMANDANTES QUE JÁ FIGURAM COMO PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS DE FRAÇÃO DO IMÓVEL MATRICULADO. AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PRETENSÃO DE INVIDIVIDUALIZAÇÃO DA UNIDADE AUTÔNOMA E REGULARIZAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS POR VIA TRANSVERSA. INADEQUAÇÃO DA MODALIDADE PROCESSUAL ELEITA. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. HIPÓTESE DE CONFIGURAÇÃO DE BURLA AO RECOLHIMENTO DOS TRIBUTOS E TAXAS INERENTES À REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 12 de dezembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por ALEX HELENO SANTORE, Desembargador Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 3882601v4 e do código CRC c3562656.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): ALEX HELENO SANTOREData e Hora: 13/12/2023, às 12:13:2

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 12/12/2023

Apelação Nº 0311893-23.2015.8.24.0008/SC

RELATOR: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

+ Usucapião: requisitos e documentos necessários

PRESIDENTE: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

PROCURADOR(A): MURILO CASEMIRO MATTOS
APELANTE: ANTONIO MAIA DOS SANTOS (AUTOR) ADVOGADO(A): CEZAR AUGUSTO CAMPESATTO DOS SANTOS (OAB SC027033) APELANTE: LEONI KRAUS MAIA DOS SANTOS (AUTOR) ADVOGADO(A): CEZAR AUGUSTO CAMPESATTO DOS SANTOS (OAB SC027033) APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FLOR DE NÁPOLIS (RÉU) ADVOGADO(A): SONIA TEREZINHA ROZINSKI (OAB SC044168) MP: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 12/12/2023, na sequência 66, disponibilizada no DJe de 22/11/2023.
Certifico que a 8ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 8ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador ALEX HELENO SANTORE
Votante: Desembargador ALEX HELENO SANTOREVotante: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULARTVotante: Juiz JOAO MARCOS BUCH
MARCIA CRISTINA ULSENHEIMERSecretária

Fonte: TJSC

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Imagem Freepik

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