O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é um processo jurídico em que um juiz determina que uma das partes em um contrato de compra e venda deve transferir a propriedade de um bem imóvel para a outra parte, mesmo que a parte que deveria transferir a propriedade não esteja disposta a fazê-lo voluntariamente.
Geralmente, isso acontece quando todas as condições e obrigações contratuais foram cumpridas pela parte que busca a adjudicação e, portanto, ela tem o direito legal de receber o imóvel.
A adjudicação compulsória é uma medida legal que busca garantir o cumprimento de contratos imobiliários e resolver disputas relacionadas à transferência de propriedade de forma eficaz, através de uma decisão judicial.
Diante desse cenário, não há como afastar a existência de interesse processual ou ainda reconhecer a impossibilidade jurídica do pedido na ação de usucapião em debate, porquanto a regularização do imóvel usucapiendo por outra via mostra-se impossível ou excessivamente difícil
A ação de usucapião é via inadequada para regularizar transmissão da propriedade adquirida por derivação do proprietário anterior, tal como por contrato de compra e venda, doação ou mesmo causa mortis.
É inviável a obtenção de matrícula individualizada de imóvel, por meio de ação de usucapião, quando o bem representa fração de área maior regularmente registrada, porém não desmembrada, na forma da Lei n. 6.766/1979
se as partes possuem contrato de aquisição, tal qual se comprova nos autos, a correta ação e pedido para ver regularizada a sua propriedade é a ação de adjudicação compulsória e/ou obrigação de fazer.
Usucapião: ausência de interesse. A existência de prévio negócio de transmissão de domínio do imóvel entre a parte autora da ação de usucapião e a proprietária do imóvel impede o ajuizamento da demanda.
Considerando a falta de desmembramento da área, o ajuizamento de adjudicação compulsória estaria fadado ao insucesso, notadamente porque “A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória”
A escolha entre a ação de adjudicação compulsória e a ação de obrigação de fazer depende essencialmente da situação específica do imóvel e do objetivo desejado pelo requerente.
Em princípio, haveria impedimento objetivo à ação de adjudicação, devido à inexistência de matrícula individualizada dos bens. No entanto, em análise superficial, nada impede que a parte ajuíze ação de obrigação de fazer contra a proprietária registral para obrigá-la a regularizar o registro imobiliário dos imóveis, afinal, no próprio pacto constou a aprovação do projeto perante à municipalidade.
No caso, os negócios jurídicos que antecederam a aquisição dos direitos de posse formaram uma cadeia possessória perfeitamente identificada, que está relacionada à sucessão dominial da coisa. Outrossim, giza-se que é perfeitamente possível a transmissão da coisa.
Podem surgir dúvidas quanto ao uso da usucapião ou da adjudicação compulsória para regularizar a propriedade de um imóvel.
Com efeito, em observância ao princípio da continuidade registral tem-se como requisito da adjudicação compulsória a prévia individualização do bem com a respectiva matrícula imobiliária…
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu ser possível a adjudicação em execuções judiciais ainda que na fase de leilão.
O só fato do promitente comprador efetuar o pagamento do preço referente à compra de um imóvel não faz com que se torne dele proprietário. É necessário efetuar registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Mas o que fazer quando o promitente vendedor não quer passar a escritura?
Dentre os contratos empregados em transações imobiliárias, encontra-se o largo emprego da promessa de compra e venda, que se trata de um contrato, onde “não se pactuou o arrependimento”, no qual o promitente vendedor assume a obrigação de vender ao promitente comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modo pactuados.
