Usucapião e regularização excessivamente difícil

Usucapião e regularização excessivamente difícil. Diante desse cenário, não há como afastar a existência de interesse processual ou ainda reconhecer a impossibilidade jurídica do pedido na ação de usucapião em debate, porquanto a regularização do imóvel usucapiendo por outra via mostra-se impossível ou excessivamente difícil. É, portanto, caso de desconstituição da sentença, conforme entendimento deste Tribunal de Justiça:

Processo: 0301495-48.2015.8.24.0030 (Acórdão do Tribunal de Justiça)
Relator: Alex Heleno Santore
Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina
Orgão Julgador: Oitava Câmara de Direito Civil
Julgado em: 19/12/2023
Classe: Apelação

Apelação Nº 0301495-48.2015.8.24.0030/SC

RELATOR: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

APELANTE: AGRIPINO TEIXEIRA (AUTOR) APELANTE: PERPETUA DA SILVEIRA TEIXEIRA (AUTOR)

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por AGRIPINO TEIXEIRA e PERPETUA DA SILVEIRA TEIXEIRA contra sentença proferida pelo juízo de origem nos autos n. 03014954820158240030.
Em atenção aos princípios da celeridade e economia processual (CF, art. 5º, inc. LXXVIII), adoto o relatório da sentença como parte integrante deste acórdão, por refletir com fidelidade o trâmite processual na origem:
Agripino Teixeira e Perpétua da Silveira Teixeira ajuizaram a presente “ação de usucapião extraordinária” objetivando a aquisição do título de propriedade do imóvel descrito na exordial. 
Alegaram que, somada a dos seus antecessores, exercem mansa e pacificamente, sem contestação, a posse do imóvel há mais de 15 anos, com animus domini. 
Juntaram procuração e documentos (evento 1).
No decorrer do processamento do feito, remetidos os autos ao Ministério Público, este pugnou pela extinção do feito em razão da inviabilidade da pretensão pela via eleita (evento 109).
Vieram-me os autos conclusos. 
É, na sua essência, o relatório.
Sentença (ev. 111.1): julgado extinto o processo sem resolução de mérito, conforme dispositivo a seguir transcrito:
Ante o exposto, considerando a impossibilidade jurídica do pedido de usucapião, porque detêm a propriedade do bem em razão de negócio jurídico prévio, JULGO EXTINTO o processo sem resolução de mérito, ex vi do disposto no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. 
Custas pelos autores.
Sem honorários. 
P.R.I.
Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se.
Razões recursais (ev. 116.1): requer a parte apelante a reforma da sentença e o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento.
Parecer ministerial: decorrido o prazo sem manifestação (ev. 12).
É o relatório.

VOTO

1. ADMISSIBILIDADE
Preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.
2. MÉRITO
O recurso merece ser provido.
2.1. Requisitos necessários à usucapião e legislação aplicável
A usucapião é forma de aquisição originária de coisa imóvel pelo exercício qualificado da posse (art. 1.196, CC/2002) por aquele que exercer, de fato, com ânimo de dono, algum dos poderes inerentes à propriedade, como usar, gozar e dispor (art. 1.228, CC/2002).
A figura do possuidor é assim descrita por Gagliano e Pamplona Filho: “Mesmo que o sujeito não seja o proprietário, mas se comporte como tal – por exemplo, plantando, construindo, morando -, poderá ser considerado possuidor” (GAGLIANO, Pablo S.; FILHO, Rodolfo Mario Veiga P. Novo Curso de Direito Civil – Direitos Reais – Vol. 5. 2022. E-book. ISBN 9786553622272).
Todavia, nem todo possuidor poderá adquirir o imóvel de que detém a posse por meio da usucapião. A primeira delimitação para o seu cabimento, é o modo de aquisição de propriedade a que se pretende, a qual deve ser originária. 
Isso significa não haver a possibilidade de aquisição derivada em sede de usucapião, de modo que é impreterível a inexistência de relação jurídica direta entre o proprietário registral do imóvel e o possuidor que busca o usucapir.
É nesse ponto que a celeuma da demanda em debate se insere.
2.2. Da aquisição originária/derivada da propriedade
Embora o Código Civil não diferencie especificamente as formas originárias e/ou derivadas de aquisição da propriedade, a doutrina define como originária a aquisição decorrente de um fato jurídico stricto sensu. Como exemplo, menciona-se o exercício de posse contínua pelo decurso do tempo, a aquisição vinculada a fenômenos da natureza. A aquisição derivada está vinculada à existência prévia de um negócio jurídico (GAGLIANO, Pablo S.; FILHO, Rodolfo Mario Veiga P. Novo Curso de Direito Civil – Direitos Reais – Vol. 5. Editora Saraiva, 2022. E-book. ISBN 9786553622272).
A partir dessa definição, a usucapião se trata de forma de aquisição originária da propriedade, eis que surge a partir do decurso do tempo. Em contrapartida, quando o alienante e o adquirente firmam um contrato, em tese, o imóvel será adquirido de forma derivada, dada a existência de um negócio jurídico entre eles.
Nessa senda, sobre a aquisição derivada e as ações de usucapião, leciona Sílvio de Salvo Venosa: 
Dizemos que a aquisição da propriedade é originária quando desvinculada de qualquer relação com o titular anterior. Nela não existe relação jurídica de transmissão. Inexiste, ou não há relevância jurídica na figura do antecessor. Sustenta-se ser apenas a ocupação verdadeiramente modo originário de aquisição. Todavia, sem dúvida como a maioria da doutrina, entendam-se como originárias também as aquisições por usucapião e acessão natural. Nessas três modalidades, não existe relação jurídica do adquirente com o proprietário precedente. Caso típico de aquisição originária é o usucapião. O bem usucapido pode ter pertencido a outrem, mas o usucapiente dele não recebe a coisa. Seu direito de aquisição não decorre do antigo proprietário. Na aquisição originária, o único elemento que para ele concorre é o próprio fato ou ato jurídico que lhe dá nascimento (Direito Civil – Direitos Reais. V. 5, São Paulo: Ed. Atlas, p. 175-176).
Ato contínuo, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:
[…] 4. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário. […] (REsp n. 941.464/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/4/2012, DJe de 29/6/2012.)
No caso concreto, o terreno usucapiendo está situado na Rua Beija-Flor, Bairro Barra de Ibiraquera, no município de Imbituba/SC, fazendo parte dos imóveis registrados perante o Ofício de Registro de Imóveis de Laguna/SC sob os números 6.656 e 6.657, em nome de Alvina Barreiros Ferreira e Edmundo Jose Marques, Domingos Tomé Marques, Santina Ferreira Teixeira, Jovino Tomé Marques, João Tomé Marques, Manoel Teixeira, Maria Ferreira Francisco, Rosalina Marques Gabriel e Almerinda Ferreira Monteiro (evs. 95.1, 103.1 e 103.2).
Do que consta nos autos, a aquisição dos direitos sobre o imóvel pelos apelantes ocorreu por transmissão de Adilio João Teixeira e Santina Ferreira Teixeira (ev. 1.9).
Tal circunstância evidencia que a propriedade da autora sobre o bem não é originária, mas derivada de transmissão imobiliária, porquanto adquirido diretamente de um dos proprietários registrais.
 Ocorre que, no presente caso, a aquisição derivada, por si só, não representa obstáculo capaz de afastar o direito da parte apelante à regularização da propriedade do bem.  
Este Tribunal de Justiça tem relativizado o entendimento relativo à inadmissibilidade da ação de usucapião quando, havendo relação entre o usucapiente e o proprietário registral, estiver configurada a hipótese de “se revelar difícil ou impossível dar seguimento à obtenção do registro da propriedade por eventuais dificuldades apresentadas no caso concreto (TJSC, Apelação n. 5002990-31.2022.8.24.0011, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 25-07-2023)”.
Na espécie, a apelante possui relação jurídica apenas com um dos proprietários registrais, havendo menção à existência de outros oito proprietário no registro da matrícula, em decorrência da constituição de condomínio. A inexistência de contrato ou acordo celebrado com estes impossibilita o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória em face dos demais proprietários. E, mesmo que fosse possível, a pretensão estaria fadada à improcedência devido à falta de matrícula individualizada da área.
Nesse sentido, precedente deste Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.  INSURGÊNCIA DOS AUTORES.ALEGADA EXISTÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO. AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO DOS LOTES LITIGIOSOS. IMÓVEIS QUE NÃO POSSUEM MATRÍCULA PRÓPRIA. CIRCUNSTÂNCIA QUE INVIABILIZA A TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE. SENTENÇA MANTIDA.”(…) 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada.6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória.7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. (…)” (REsp 1851104/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020). […]RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Apelação n. 5000613-44.2019.8.24.0124, Rel. Des. Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 27-1-2022).
Por oportuno, destaca-se o Tema n. 1.025 do Superior Tribunal de Justiça, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO NO JULGAMENTO DE IRDR.USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. BEM IMÓVEL URBANO. ÁREA INTEGRANTE DE LOTEAMENTO IRREGULAR. SETOR TRADICIONAL DE PLANALTINA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE.POSSIBILIDADE DE REGISTRO. O RECONHECIMENTO DO DOMÍNIO DO IMÓVEL NÃO INTERFERE NA DIMENSÃO URBANÍSTICA DO USO DA PROPRIEDADE. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016.2. A possibilidade de registro da sentença declaratória da usucapião não é pressuposto ao reconhecimento do direito material em testilha, o qual se funda, essencialmente, na posse ad usucapionem e no decurso do tempo.3. A prescrição aquisitiva é forma originária de aquisição da propriedade e a sentença judicial que a reconhece tem natureza eminentemente declaratória, mas também com carga constitutiva.4. Não se deve confundir o direito de propriedade declarado pela sentença proferida na ação de usucapião (dimensão jurídica) com a certificação e publicidade que emerge do registro (dimensão registrária) ou com a regularidade urbanística da ocupação levada a efeito (dimensão urbanística).5. O reconhecimento da usucapião não impede a implementação de políticas públicas de desenvolvimento urbano. Muito ao revés, constitui, em várias hipóteses, o primeiro passo para restabelecer a regularidade da urbanização.6. Impossível extinguir prematuramente as ações de usucapião relativas aos imóveis situados no Setor Tradicional de Planaltina com fundamento no art. 485, VI, do NCPC em razão de uma suposta ausência de interesse de agir ou falta de condição de procedibilidade da ação.7. Recurso especial não provido, mantida a tese jurídica fixada no acórdão recorrido: É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística” (REsp 1818564/DF, Min. Moura Ribeiro).
No corpo do voto, o relator cita que os óbices administrativos eventualmente existentes, como, naquele caso, falta de regularização fundiária da região, não podem impedir o reconhecimento do o direito daqueles que ocuparam o solo pacificamente, com posse ad usucapionem, pelo prazo necessário para a declaração da aquisição da propriedade em seu favor.
Não bastasse, os imóveis matriculados sob os números 6.656 e 6.657 perante o Ofício de Registro de Imóveis de Laguna/SC possuem 100.807,85m² cada um, o que torna extremamente dificultoso o desmembramento da área, considerando que o terreno usucapiendo possui apenas 317,41m².
Para ilustrar, do mapa retirado do site Google Maps, na área aproximada de 115,685.88m², sendo o ponto vermelho, a título de exemplo, a localização do imóvel usucapiendo, observa-se a existência de diversas outras casas. Deduz-se, a partir disso, os imóveis matriculados informados pela serventia foram parcelados em diversos outros e assim comercializados, impossibilitando, inclusive, a garantia de estarem até hoje na posse dos proprietários registrais ou, ainda, do primeiro adquirente.

retirado de: https://www.google.com.br/maps/place/R.+Beija-Flor+-+Imbituba,+SC,+88780-000/@-28.1547086,-48.6577418,939m/data=!3m1!1e3!4m6!3m5!1s0x9526cbf4dcefb2c3:0x77585ef907930870!8m2!3d-28.1549761!4d-48.657178!16s%2Fg%2F11n0d7srg7?entry=ttu
Diante desse cenário, não há como afastar a existência de interesse processual ou ainda reconhecer a impossibilidade jurídica do pedido na ação de usucapião em debate, porquanto a regularização do imóvel usucapiendo por outra via mostra-se impossível ou excessivamente difícil. É, portanto, caso de desconstituição da sentença, conforme entendimento deste Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ART. 485, INCISO VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO DOS AUTORES. INTERESSE PROCESSUAL. OCORRÊNCIA. SUPOSTA EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO COM PROPRIETÁRIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PARCELAMENTO DO SOLO. INVIÁVEL PERSEGUIÇÃO DO DIREITO POR MEIO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PERTINÊNCIA JURÍDICA DA USUCAPIÃO. TEMA N. 1.025 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA.RECURSO PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5010930-35.2021.8.24.0091, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Ricardo Fontes, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 13-12-2022). (Grifou-se).
Ainda, em caso semelhante, no mesmo sentido, o entendimento deste órgão fracionário:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. RECURSO DOS AUTORES. REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL CONSIDERADA INCABÍVEL POR USUCAPIÃO, NA ORIGEM, POR REPRESENTAR HIPÓTESE DE AQUISIÇÃO DERIVADA. DESACERTO DA SENTENÇA. VIABILIDADE DO MANEJO DE USUCAPIÃO PARA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL QUANDO IMPOSSÍVEL OU EXCESSIVAMENTE DIFÍCIL POR OUTRO PROCEDIMENTO PROCESSUAL. PRECEDENTES. CASO CONCRETO. CONTRATO DE CESSÃO DE POSSE FIRMADO COM OS HERDEIROS DE UM DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. IMÓVEL REGISTRADO EM CONDOMÍNIO COM MAIS OITO PESSOAS. IMPOSSIBILIDADE DE OBRIGAR OS DEMAIS PROPRIETÁRIOS A TRANSMITIR A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. INVIABILIDADE DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA A FINALIDADE PROPOSTA. INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. GLEBA USUCAPIENDA INSERIDA EM DOIS IMÓVEIS MATRICULADOS COM ÁREA SUPERIOR A 100.000,00M², PARCELADOS EM DIVERSOS OUTROS TERRENOS. IMPOSSIBILIDADE/DIFICULDADE EXCESSIVA DE REGULARIZAÇÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA CASSADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA INSTRUÇÃO E JULGAMENTO. RECURSO PROVIDO.  (TJSC, Apelação n. 0300701-61.2014.8.24.0030, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 14-11-2023).
Provido o recurso e cassada a sentença, salienta-se que a causa não se encontra madura para julgamento. Não há provas suficientes do preenchimentos dos requisitos necessários à usucapião. Assim, devem retornar os autos à origem para regular processamento, com a devida dilação probatória.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, voto por dar provimento ao recurso para cassar a sentença e determinar o retorno dos autos à origem. 

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Apelação Nº 0301495-48.2015.8.24.0030/SC

RELATOR: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

APELANTE: AGRIPINO TEIXEIRA (AUTOR) APELANTE: PERPETUA DA SILVEIRA TEIXEIRA (AUTOR)

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. RECURSO DOS AUTORES. REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL CONSIDERADA INCABÍVEL POR USUCAPIÃO, NA ORIGEM, POR REPRESENTAR HIPÓTESE DE AQUISIÇÃO DERIVADA. DESACERTO DA SENTENÇA. VIABILIDADE DO MANEJO DE USUCAPIÃO PARA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL QUANDO IMPOSSÍVEL OU EXCESSIVAMENTE DIFÍCIL POR OUTRO PROCEDIMENTO PROCESSUAL. PRECEDENTES. CASO CONCRETO. CONTRATO FIRMADO COM UM DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. IMÓVEL REGISTRADO EM CONDOMÍNIO COM MAIS OITO PESSOAS. IMPOSSIBILIDADE DE OBRIGAR OS DEMAIS PROPRIETÁRIOS A TRANSMITIR A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. INVIABILIDADE DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA A FINALIDADE PROPOSTA. INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. GLEBA USUCAPIENDA INSERIDA EM DOIS IMÓVEIS MATRICULADOS COM ÁREA SUPERIOR A 100.000,00M², PARCELADOS EM DIVERSOS OUTROS TERRENOS. IMPOSSIBILIDADE/DIFICULDADE EXCESSIVA DE REGULARIZAÇÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA CASSADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA INSTRUÇÃO E JULGAMENTO. RECURSO PROVIDO. 

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, dar provimento ao recurso para cassar a sentença e determinar o retorno dos autos à origem, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 19 de dezembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por ALEX HELENO SANTORE, Desembargador Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 4257055v5 e do código CRC f074b537.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): ALEX HELENO SANTOREData e Hora: 10/1/2024, às 16:50:8

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 19/12/2023

Apelação Nº 0301495-48.2015.8.24.0030/SC

RELATOR: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

PRESIDENTE: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

PROCURADOR(A): NEWTON HENRIQUE TRENNEPOHL
APELANTE: AGRIPINO TEIXEIRA (AUTOR) ADVOGADO(A): PABLO SEVERO GRIEP (OAB SC032792) ADVOGADO(A): RAFAEL SOUZA DA COSTA (OAB SC033258) ADVOGADO(A): CLAUDIA LUIZ DE SOUZA (OAB SC063414) ADVOGADO(A): Michel Pereira Flauzino (OAB SC031588) APELANTE: PERPETUA DA SILVEIRA TEIXEIRA (AUTOR) ADVOGADO(A): Michel Pereira Flauzino (OAB SC031588) ADVOGADO(A): PABLO SEVERO GRIEP (OAB SC032792) MP: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA (INTERESSADO)
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 19/12/2023, na sequência 109, disponibilizada no DJe de 04/12/2023.
Certifico que a 8ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 8ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO RECURSO PARA CASSAR A SENTENÇA E DETERMINAR O RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador ALEX HELENO SANTORE
Votante: Desembargador ALEX HELENO SANTOREVotante: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULARTVotante: Juiz JOAO MARCOS BUCH
MARCIA CRISTINA ULSENHEIMERSecretária

Fonte: TJSC

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