Adjudicação compulsória ou obrigação de fazer? A escolha entre a ação de adjudicação compulsória e a ação de obrigação de fazer depende essencialmente da situação específica do imóvel e do objetivo desejado pelo requerente.
Ação de adjudicação compulsória
A ação de adjudicação compulsória é utilizada quando há um contrato de compra e venda de um imóvel, em que o vendedor se recusa a realizar a transferência formal da propriedade (registro em cartório), apesar de o comprador ter cumprido todas as suas obrigações contratuais, como o pagamento do preço acordado.
Esta ação busca compelir judicialmente o vendedor a concretizar a transferência da propriedade, garantindo ao comprador o direito de obter o título de propriedade formal do imóvel.
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A ação de adjudicação compulsória é especialmente relevante quando existe um compromisso de compra e venda que não foi devidamente finalizado com a transferência do imóvel, conforme previsto na cláusula contratual.
Evitando o risco da venda do imóvel a terceiro de boa-fé
Somente é proprietário de um imóvel quem o tem registrado em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
Veja o que diz Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
Código Civil
Conforme a lei, mesmo que exista um contrato particular ou uma promessa de compra e venda quitada, sem que haja o registro em Cartório, não se adquire a propriedade do bem.
E não só isto: Sem o registro o vendedor continua a ser proprietário do bem!
Daí que o imóvel pode ser vendido uma segunda vez a uma terceira pessoa que, caso efetue o registro da compra, será considerada terceiro de boa-fé.
Para saber as consequências da compra do imóvel por terceiro de boa-fé, leia o post Promessa de compra e venda e escritura do imóvel.
Para evitar a insegurança, através da adjudicação compulsória o comprador pode obter o registro em seu nome, mesmo que tenha somente um contrato particular, ou uma promessa de compra e venda.
Ação de obrigação de fazer
Vamos falar agora da ação de obrigação de fazer.
A ação de obrigação de fazer é mais ampla do que a ação de adjudicação compulsória.
Pela ação de obrigação de fazer, pode se compelir uma parte a realizar qualquer ato específico previsto em contrato ou obrigação legal.
No contexto da compra e venda de um imóvel, a ação de obrigação de fazer pode ser utilizada para obrigar o proprietário registral a tomar as medidas necessárias para regularizar a situação do imóvel, por exemplo:
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– obtendo aprovações ou licenças frente ao município;
– levando a efeito medidas administrativas necessárias à transferência do imóvel;
– tomando medidas jurídicas para viabilizar o registro em Cartório.
Ação de obrigação de fazer e desmembramento
A ação de obrigação de fazer é um meio para compelir o vendedor a efetuar o desmembramento da área.
Não é estranho a aquisição de áreas de terra (lotes de terreno) que integram uma área maior.
Nesses casos, não é possível o comprador registrar a compra do imóvel frente ao Cartório de Registro de Imóveis. Afinal, no Cartório, constará apenas a matrícula da área maior, sendo necessário efetuar o desmembramento da área adquirida.
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O desmembramento é uma forma de parcelamento do solo, onde o lote de terreno passa a ter uma matrícula individualizada no Cartório com todas as suas especificações, como metragem e confrontantes.
Através da ação de obrigação de fazer, o comprador do imóvel poderá compelir o vendedor a efetuar o desmembramento da área e, assim, regularizar o registro imobiliário.
Quando utilizar cada ação
- Adjudicação Compulsória: Deve ser utilizada quando o comprador deseja obter a transferência formal da propriedade de um imóvel após cumprir suas obrigações contratuais, mas enfrenta resistência ou recusa por parte do vendedor. É aplicável principalmente em situações onde o contrato de compra e venda prevê expressamente o direito à adjudicação compulsória, mas o vendedor não procede com a transferência da propriedade.
- Obrigação de Fazer: É adequada quando se busca a regularização de aspectos formais ou administrativos relacionados ao imóvel, que impedem a transferência da propriedade ou seu registro adequado. Pode ser movida contra o proprietário registral para forçá-lo a cumprir com obrigações que facilitem a regularização do imóvel, como a realização de desmembramento ou a obtenção de licenças necessárias.
Adjudicação compulsória ou obrigação de fazer?
Em resumo, a escolha entre adjudicação compulsória e obrigação de fazer dependerá do contexto específico e do que se busca alcançar: se o objetivo é compelir a transferência formal da propriedade após o cumprimento de obrigações contratuais, a adjudicação compulsória é o caminho.
Caso o foco seja compelir a outra parte a tomar medidas para regularizar o imóvel para que a transferência possa ocorrer, a ação de obrigação de fazer é mais indicada.
Uma última dica
Tanto a ação de adjudicação compulsória, como a de obrigação de fazer, tem por objetivo regularizar a propriedade adquirida de forma derivada.
Mas você sabia que em casos de aquisição derivada da propriedade o Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem entendimento de que, quando se revelar difícil ou impossível dar seguimento à obtenção do registro da propriedade por eventuais dificuldades apresentadas no caso concreto, é possível ingressar com a ação de usucapião?!
Saiba mais a respeito acessando o post Usucapião ou adjudicação compulsória?
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