Usucapião: contrato particular de compra e venda |

Usucapião: contrato particular de compra e venda. Não é possível a aquisição derivada de propriedade pela via da usucapião.

Processo: 0300673-91.2018.8.24.0050 (Acórdão do Tribunal de Justiça)
Relator: Carlos Roberto da Silva
Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina
Orgão Julgador: Sétima Câmara de Direito Civil
Julgado em: 30/11/2023
Classe: Apelação

Apelação Nº 0300673-91.2018.8.24.0050/SC

RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA

APELANTE: LAERCIO MAHS (AUTOR) APELANTE: ADRIANA KOENIG MAHS (AUTOR) APELADO: ALEX HAMANN (RÉU) APELADO: ELLA HAMANN (RÉU) APELADO: MATEUS OTTO MUELLER (RÉU) APELADO: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA (MP) APELADO: DANIEL RICARDO MUELLER (Inventariante) (RÉU) APELADO: LODEMAR MUELLER (Espólio) (RÉU)

RELATÓRIO

Laercio Mahs e Adriana Koenig Mahs interpuseram recurso de apelação contra sentença (evento 129 do processo de origem) que, nos autos da ação de usucapião ajuizada em face de Alex Hamann, Ella Hamann, Mateus Otto Mueller, Ministério Público do Estado de Santa Catarina, Daniel Ricardo Mueller e Lodemar Mueller, indeferiu a petição inicial, ante a ausência de interesse de agir, e julgou extinto o feito sem resolução de mérito.

+ Usucapião: ação de adjudicação compulsória

Para melhor elucidação da matéria debatida nos autos, adota-se o relatório da sentença recorrida:
LAERCIO MAHS e ADRIANA KOENIG MAHS propuseram “ação de usucapião extraordinária” em face de ALEX HAMANN e ELLA HAMANN, aduzindo, em apertada síntese, que há mais de 10 anos vêm mantendo a posse mansa, pacífica e ininterrupta de parte (38.369,00 m²) do imóvel registrado sob a matrícula n. 5.319, com área total de 315.000 m², situado na Comarca de Pomerode.
Citados, os demandados, certos e incertos, os confrontantes do imóvel e os eventuais interessados deixaram transcorrer em branco o prazo de resposta (Evento 116).
Por fim, foram intimadas as Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal (Evento 116). A Fazenda Federal manifestou-se no Evento 84; a Fazenda Estadual ficou silente; já a Fazenda Municipal informou que “[…] Desta forma, constata-se que as dimensões apresentadas atendem aos parâmetros urbanísticos para o referido zoneamento. Informa-se que, na referida ação de usucapião, com exceção do acima exposto, não existe interesse por parte do Município de Pomerode no imóvel tema da lide.” (evento 54).
Com vista dos autos, o Ministério Público requereu a extinção do feito por ausência de interesse processual, sob o argumento de que “Na situação trazida à baila, observa-se que houve a aquisição do imóvel por meio de contrato verbal de compra e venda, não havendo que se falar, portanto, na necessidade de manejo de ação de usucapião, pois se tratam de institutos diversos.” (evento 119).
Após o regular trâmite, os autos vieram conclusos. (Grifos no original).
Da parte dispositiva do decisum, extrai-se a síntese do julgamento de primeiro grau:
Diante do exposto, JULGO EXTINTA a presente ação, sem resolução do mérito, por falta de interesse de agir, o que faço com fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil.
Custas pela parte autora, cuja cobrança fica suspensa por 05 (cinco) anos em razão do benefício da gratuidade judiciária que lhe foi concedido (Evento 14).
Sem honorários, por não haver pretensão resistida.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Após o trânsito em julgado, arquivem-se. (Grifos no original).
Em suas razões recursais (evento 137 dos autos originários), a parte autora asseverou que “De fato, os Apelantes adquiriram o imóvel de Daniel Ricardo Muller (declaração de evento 1 – INF9), que é proprietário de apenas 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel, conforme matrícula juntada pelo Ministério Público (evento 119 – OUT2)” (p. 4).

+ Qual o tempo de posse necessário para a usucapião de um imóvel?

Aduziu que “a aquisição se deu no ano de 2002, de forma verbal, sem qualquer contrato por escrito. Evidente de que os contratos verbais também geram direitos e obrigações entre as partes, porém, no caso de aquisição de bem imóvel, sem a lavratura de escritura pública por um tabelião o comprador detém apenas a posse do imóvel, mas não a sua propriedade” (p. 5).
Alegou que “Em que pese em 2009 os Apelantes terem formalizado a venda através do contrato particular de compromisso de compra e venda (evento 1 – INF12), o qual fora celebrado com Daniel Ricardo Mueller e Mateus Otto Mueller, ainda assim não é possível a simples transferência ou regularização administrativa como argumenta o nobre julgador a quo, visto que não são os únicos proprietários registrais do imóvel” (p. 5).
Sustentou que “a ação de usucapião tem o viés social de proporcionar a regularização da propriedade daqueles possuidores que detém a posse consolidada do bem há longa data e não possuem outros meios de oficializar a transferência do título público. O fato de o titular registral ter promovido a venda sem atentas aos ditames legais não pode servir de óbice ao direito do adquirente de boa fé” (p. 6).
Referiu que “se na data da venda os proprietários não se atentaram ao fato de que deveria ser desmembrada a área vendida para possibilitar a lavratura da escritura, não podem os Apelantes, que adquiriram o imóvel onerosamente e de boa-fé, serem prejudicados por tal desídia” (p. 6).
Apontou que “durante todos esses anos não houve qualquer impugnação da posse por parte dos proprietários (que, inclusive, venderam o imóvel aos Apelantes) e dos confrontantes, que, mesmo citados, não apresentaram contestação” (p. 7).
Asseverou que “Diante da ausência de matrícula individualizada da área a ser usucapida, tem-se inviável, também, a aquisição da propriedade através da adjudicação compulsória” (p. 8).
Por fim, postulou a reforma da sentença nos tópicos mencionados.
Com as contrarrazões (evento 172 do processo de origem), ascenderam os autos a esta Corte de Justiça.
A Procuradoria-Geral de Justiça, por intermédio de parecer do Procurador de Justiça Américo Bigaton, opinou pelo conhecimento e desprovimento do reclamo (evento 10), e os autos vieram conclusos para julgamento.
Este é o relatório.

+ Usucapião: qual documento é considerado “justo título”

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que indeferiu a petição inicial, ante a falta de interesse de agir, e extinguiu o feito sem resolução de mérito.
Porque presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
Tem-se como fato incontroverso, porque não impugnado, que os requerentes adquiriram o imóvel usucapiendo por meio de contrato de compra e venda celebrado com Daniel Ricardo Mueller, representado por um lote com área de 38.369,00m², localizado na Rua Doutor Wunderwald, n. 8867, bairro Wunderwald, município de Pomerode, que constitui fração do bem registrado sob a matrícula n. 5319 no Registro de Imóveis da Comarca de Pomerode.
A controvérsia, portanto, cinge-se em analisar a forma de aquisição da propriedade, se originária ou derivada, a fim de verificar a presença de interesse de agir da parte autora, e sobre tal ponto debruçar-se-á a presente decisão.
Adianta-se, desde já, que o apelo não comporta acolhimento.
Porquanto adequados e suficientes ao deslinde da controvérsia nesta instância, para evitar tautologia, adotam-se os fundamentos bem lançados pelo Magistrado Edison Alvanir Anjos de Oliveira Júnior, por ocasião da prolação da sentença, como razões de decidir (evento 129 do processo de origem):
A) O requerido e os confrontantes, muito embora citados, não ofertaram resposta. Tal atitude implica nas sanções decorrentes do art. 344 do Código de Processo Civil, que prevê: “Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor”. Declaro, assim, revéis o requerido e os confrontantes.
Nesse diapasão, segundo anotação do ilustre THEOTONIO NEGRÃO, tem-se que “a falta de contestação, quando leve a que se produzam os efeitos da revelia, exonera o autor de provar os fatos deduzidos como fundamento do pedido e inibe a produção de prova pelo réu, (…)’ (RSTJ 88/115)” (Código de processo civil e legislação processual em vigor. 33. ed. atual. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 400).

+ Promessa de compra e venda e escritura do imóvel

Tecidas tais considerações, convém destacar que as partes são legítimas, estando a parte autora devidamente representada por procurador, sendo as demais revéis. Além disso, trata-se de pedido juridicamente viável, estando patente o interesse protegível. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, não havendo nulidades ou irregularidades, declaro o feito saneado.
O julgamento antecipado da lide é cabível, consoante reza o art. 355, I e II, do Código de Processo Civil.
B) Trata-se de ação de usucapião por meio da qual pretende a parte autora a declaração de domínio de um lote com área de 38.369,00 m² que faz parte do imóvel registrado sob a matrícula n. 5.319, com área total de 315.000 m².
Sobre o instituto, este consiste na aquisição originária da propriedade em razão do exercício da posse por significativo período de tempo, consoante interpretação dos arts. 1.238 a 1.244 e 1.260 a 1.262 do Código Civil de 2002 (CC/2002), 9 a 14 do Estatuto da Cidade (EC) e 183 e 191 da Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB).
Pelo que consta dos autos, o imóvel usucapiendo foi adquirido pelos autores através de contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado com o proprietário registral, no ano de 2002 (Evento 1, Informação 9). Todavia, até o presente momento não ocorreu a outorga de escritura pública definitiva do imóvel compromissado (evento 1).
Pois bem.
É consabido que “a declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário” (STJ, REsp n. 941.464/SC, rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. em 24-4-2012).
Sobre o tema, Maria Helena Diniz acentua:
“[…] pelos princípios que presidem as mais acatadas teorias sobe a aquisição da propriedade é de aceitar-se que se trata de modo originário, uma vez que a relação jurídica formada em favor do usucapiente não deriva de nenhuma relação do antecessor. O usucapiente torna-se proprietário não por alienação do proprietário precedente, mas em razão da posse exercida. Uma propriedade desaparece e outra surge, porém isso não significa que a propriedade se transmite. Falta-lhe, portanto, a circunstância da transmissão voluntária que, em regra, está presente na aquisição derivada.
A usucapião é direito novo, autônomo, independente de qualquer ato negocial provindo de um possível proprietário, tanto assim que o transmitente da coisa objeto da usucapião não é o antecessor, o primitivo proprietário, mas a autoridade judiciária que reconhece e declara por sentença a aquisição por usucapião” (Curso de Direito Civil Brasileiro. Vol. 4. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 145).
Rememora-se, os autores já detêm o direito à propriedade do bem. Seu intento aqui é, na verdade, regularizar sua posse sobre a parcela do referido imóvel através de sentença declaratória de propriedade do lote que, de forma inapropriada, compeliria o Oficio de Registro de Imóveis a realizar registro individual e desmembramento indevido, esquivando-se, assim, das determinações da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, nº 6.766/79, que, no decorrer de seus artigos, elenca uma série de exigências para a realização do devido projeto de desmembramento de um imóvel. Isso sem contar que a parte autora adquiriria o imóvel por meio de registro imobiliário sem, contudo, recolher os tributos devidos, situação que não pode ser chancelada pelo Judiciário.

+ Posso somar o tempo de posse de quem comprei o imóvel para fazer usucapião?

Nas bem lançadas palavras do Desembargador Helio David Figueira dos Santos, relator da Apelação Cível n. 0303828-27.2018.8.24.0075, de Tubarão, Julgada em: 13/08/2020, “[…] se é possível aos autores que comprovem como se deu a aquisição da coisa, sobretudo pelo contrato de compra e venda de p. 37/38, basta que levam os documentos pertinentes a registro após a regularização do loteamento e da individualização da matrícula de cada lote, e assim se tornarão os oficiais donos do bem. Não existe necessidade ou utilidade do ajuizamento da ação de usucapião para proceder o simples registro do título aquisitivo.”
E prossegue o douto julgador, “O que os usucapientes realmente necessitam é que seja promovida a instituição do loteamento no registro de imóveis, e o destaque da matrícula referente à fração ideal que lhes pertence, providências que dependem de procedimento autônomo e adequado.”
No mesmo rumo:
“APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO NA ORIGEM.
RECURSO DA PARTE AUTORA. POSSE DE ÁREA USUCAPIENDA ORIUNDA DE CONTRATOS PARTICULARES DE COMPRA E VENDA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AQUISIÇÃO DERIVADA QUE OBSTA A USUCAPIÃO. PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO EXPRESSA SOBRE TODAS AS TESES VENTILADAS PELA PARTE. RAZÕES DE DECIDIR SUFICIENTEMENTE ESCLARECIDAS.
RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PLEITO DE EXTINÇÃO DA DEMANDA POR FUNDAMENTO DIVERSO. ÁREA USUCAPIENDA. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. IMÓVEL LOCALIZADO EM LOTEAMENTO CLANDESTINO. IRRELEVÂNCIA. IRREGULARIDADE QUE, POR SI SÓ, NÃO OBSTA A PRETENSÃO DE USUCAPIÃO QUANDO PREENCHIDO OS REQUISITOS LEGAIS. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.” (TJSC, Apelação n. 0001337-43.2012.8.24.0104, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, Rel. Jairo Fernandes Gonçalves, Julgado em: 06/10/2020).
“APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL, NA MODALIDADE ADEQUAÇÃO. PRETENDIDA A DECLARAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM DECORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INVIABILIDADE. AUTOR QUE ADQUIRIU O BEM POR MEIO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM A PROPRIETÁRIA REGISTRAL. AQUISIÇÃO DERIVADA. NÍTIDA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. “A ação de usucapião é via inadequada para regularizar transmissão da propriedade adquirida por derivação do proprietário anterior, tal como por contrato de compra e venda, doação ou mesmo causa mortis, mormente porque acarretaria burla ao recolhimento de tributos de transmissão (ITBI, ITCMD e causa mortis) e eventualmente ao procedimento de prévio desmembramento do imóvel.” (TJSC, Apelação Cível n. 0300054-22.2016.8.24.0119, de Garuva, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 06-08-2020). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.” (TJSC, Apelação Cível n. 0300469-39.2015.8.24.0119, de Garuva, rel. Rosane Portella Wolff, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 24-09-2020).

+ Usucapião: requisitos e documentos necessários

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO NA ORIGEM. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL USUCAPIENDO ADQUIRIDO PELO AUTOR DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. AÇÃO AJUIZADA COM O INTUITO DE REGULARIZAR A PROPRIEDADE. VIA INADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. “Justo título, sabidamente, se perfaz através de qualquer documento que faça o possuidor imaginar possa com ele assumir a condição de proprietário, porém tal efeito aquisitivo resulta inviabilizado por conta de algum defeito nele inserido. Partindo dessa compreensão, lícito é afirmar que a promessa de compra e venda, em princípio, é instrumento que exige o manejo da ação de adjudicação compulsória quando a pretensão atinente à obtenção do domínio é veiculada diretamente pelo promitente comprador contra o proprietário registral (promissário vendedor) ou seus sucessores (aquisição derivada)” (TJSC, Apelação Cível n. 0301579-05.2017.8.24.0022, de Curitibanos, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, Segunda Câmara de Direito Civil, j. em 20-2-2020).” (TJSC, Apelação n. 0300053-93.2015.8.24.0144, Rel. Fernando Carioni, Julgada em: 16/06/2020).
Frise-se que não há, no presente caso, qualquer dificuldade em os autores promoverem a inscrição da transmissão da propriedade do bem, uma vez que há expresso reconhecimento de seu direito pelos proprietários registrais (evento 1, INF9), e que o terreno, em que pese impassível de matrícula própria, pode ser objeto de averbação de domínio parcial no registro do imóvel matriz.
Ademais, eventual procedência da ação resultaria em isenção das custas formalização do negócio de transmissão da propriedade e de cumprimento às leis de parcelamento do solo, como já mencionado, situação que não pode ser admitida pelo Judiciário.
Por tudo isso, em que pese a presente demanda não tenha sido contestada, não vejo outra solução para o caso, senão a extinção do feito pela inadequação do meio escolhido, o que importa em ausência de interesse de agir (CPC, art. 485, VI). (Grifos no original).
Como é sabido, a prescrição aquisitiva configura forma originária para a aquisição de propriedade, modalidade em que, consoante lição doutrinária, “não há vínculo entre a propriedade atual e a anterior, incorporando-se o bem ao patrimônio do novo titular em toda sua plenitude, livre de todos os vícios que a relação jurídica pregressa apresentava” (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais, 13ª ed. Rev. Ampl. e atual. Salvador: Ed. Juspodivm, 2017, p. 395).
No mesmo rumo, ensina Sílvio de Salvo Venosa:

+ Usucapião: alteração do caráter originário da posse

[…] Para a corrente dominante, a qual corretamente leva em conta as consequências jurídicas dessa categoria jurídica, é originária toda aquisição que não guarda qualquer relação com titulares precedentes, ainda que estes possam ter efetivamente existido.Caso típico de aquisição originária é o (a) usucapião. Este Código trata do instituto como substantivo feminino, o que melhor se prende à origem histórica do vocábulo. O bem usucapido pode ter pertencido a outrem, mas o usucapiente dele não recebe a coisa. Seu direito de aquisição não decorre do antigo proprietário. Na aquisição originária, o único elemento que para ela concorre é o próprio fato ou ato jurídico que lhe dá nascimento.
Ocorre aquisição derivada quando há relação jurídica com o antecessor. Existe transmissão da propriedade de um sujeito a outro. […] A aquisição por direito hereditário, a derivada de contrato e a tradição são exemplos de modalidades derivadas de aquisição (Código civil interpretado, 3ª ed. São Paulo, Atlas, 2013, p. 1451).
A propósito, deste relator:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.INSURGÊNCIA DO MINISTÉRIO PÚBLICO.TESE DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR DOS AUTORES. ACOLHIMENTO. BEM ADQUIRIDO POR CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL. CARACTERIZADA A HIPÓTESE DE AQUISIÇÃO NA MODALIDADE DERIVADA. EXISTÊNCIA DE VÍNCULO DIRETO E IMEDIATO ENTRE O TITULAR REGISTRAL E OS USUCAPIENTES. INVIABILIDADE DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE POR MEIO DA DEMANDA PROPOSTA. NECESSIDADE DE SE OBTER A TRANSFERÊNCIA DE DOMÍNIO NA VIA ADMINISTRATIVA OU EM AÇÃO PRÓPRIA. RISCO DE SUPRESSÃO INDEVIDA DO RESPECTIVO TRIBUTO E DE EVENTUAL DESATENDIMENTO ÀS NORMAS URBANÍSTICAS MUNICIPAIS. SENTENÇA REFORMADA.”Se a propriedade é adquirida por modo originário, não há vínculo entre a propriedade atual e a anterior, incorporando-se o bem ao patrimônio do novo titular em toda sua plenitude, livre de todos os vícios que a relação jurídica pregressa apresentava. Todavia, se adquirida da propriedade por modo derivado, isto é, pelo registro no ofício imobiliário do título representativo do negócio jurídico ou sucessão, transfere-se a coisa com os mesmos atributos e restrições (ônus reais e gravames) que possuía no patrimônio do transmitente.” (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais, 13ª ed. rev. ampl. e atual. Salvador: Ed. Juspodivm, 2017. p. 395).RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJSC, Apelação n. 0302857-27.2016.8.24.0038, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 23-09-2021).

+ Qual a diferença entre posse e detenção?

E também desta Corte de Justiça:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – PROPRIEDADE – USUCAPIÃO ORDINÁRIA – SENTENÇA QUE RECONHECEU A INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – EXTINÇÃO TERMINATIVA DO PROCESSO EM 1º GRAU – RECURSO DOS AUTORES – ALEGADA FALTA DE ÓBICE LEGAL À USUCAPIÃO – INACOLHIMENTO – OCORRÊNCIA DE AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL E DE ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – BURLA AO RECOLHIMENTO DE TRIBUTOS E AO PROCEDIMENTO DE DESMEMBRAMENTO- EXIGIBILIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE DE MANEJO DA VIA AD USUCAPIONEM, SOB PENA DE FOMENTAR A SUBVERSÃO DA ORDEM PROCESSUAL E DOS PROCEDIMENTOS LEGAIS DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE – SENTENÇA TERMINATIVA MANTIDA – APELO IMPROVIDO.A ação de usucapião é via inadequada para regularizar transmissão da propriedade adquirida por derivação do proprietário anterior, tal como por contrato de compra e venda, doação ou mesmo causa mortis, mormente porque acarretaria burla ao recolhimento de tributos de transmissão (ITBI, ITCMD e causa mortis) e eventualmente ao procedimento de prévio desmembramento do imóvel. (TJSC, Apelação n. 0001733-74.2009.8.24.0023, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 19-05-2022).

+ Usucapião: ação de adjudicação compulsória

Volvendo ao caso concreto, observa-se que o imóvel sub judice foi adquirido pelos autores Laercio Mahs e Adriana Koenig Mahs diretamente do proprietário registral Daniel Ricardo Mueller por meio de contrato particular de compra e venda (evento 1, INF12, da origem), o que caracteriza a hipótese de aquisição derivada da propriedade, de modo que é forçoso reconhecer a ausência de interesse de agir dos demandantes por inadequação da via eleita.
Por oportuno, extrai-se o seguinte excerto do parecer do Procurador de Justiça, que caminha no mesmo rumo do posicionamento aqui adotado (evento 10):
Os apelantes afirmam que preenchem os requisitos ensejadores da prescrição aquisitiva, pugnando, ao fim e ao cabo, pela declaração de domínio do imóvel descrito na inicial.
Destaca-se, a priori, que a usucapião, é forma aquisitiva originária da propriedade.
E com efeito “é modo originário de aquisição de domínio particular, pois inexiste vinculação entre o atual e o antigo proprietário do bem usucapido, vale dizer, ‘não há qualquer relação jurídica de causalidade entre o domínio atual e o estado jurídico anterior’, diversamente do que ocorre nos modos derivados de aquisição, em que existe essa relação de causalidade entre o domínio do adquirente e do alienante, representado por um fato jurídico”.
Nas palavras de Sílvio de Salvo Venosa, na usucapião “não existe relação jurídica do adquirente com proprietário precedente”, “o bem usucapido pode ter pertencido a outrem, mas o usucapiente dele não recebe a coisa”.
Aliás, não há que se confundir posse originária e derivada com aquisição originária e derivada da propriedade: são conceitos distintos.
A posse dos autores usucapientes pode, sim, ser originária – sem vinculação alguma com posseiro pretérito – ou derivada – transferida por posseiro anterior.
Até porque, é permitido ao possuidor, para fins de cômputo do período aquisitivo, “acrescentar a sua posse a dos seus antecessores” (art. 1.243 do CC).
Portanto, a posse pode ser originária ou derivada para fins de usucapião.
Contudo, a aquisição da propriedade, consoante alhures delineado, para fins de usucapião, não pode.
Repita-se: a aquisição de propriedade por meio da usucapião deve ser originária, simplesmente porque está é uma qualidade inerente à espécie; caso contrário – em não sendo uma aquisição originária -, não poderá mais ser adquirida por meio da usucapião.
Em outras palavras, não existe aquisição derivada da propriedade por meio da usucapião.
Se for a aquisição derivada, não pode ser realizada mediante usucapião, mas por meio próprio para tanto, o que dependerá da análise de cada caso concreto.
No caso em comento, a pretensão é a de usucapir parcela de imóvel registrado sob o n. 5.319, no Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Pomerode (Evento 1, INF10), adquirido por contrato particular de compromisso de compra e venda diretamente dos proprietários registrais (Evento 1, INF12).
Note-se que eventual acolhimento da pretensão exordial importaria na divisão de propriedade em condomínio pela via da usucapião com burla ao fisco e aos tributos incidentes, bem como poderia implicar em prejuízo a eventuais herdeiros existentes, sendo a ação proposta inadequada para os fins pleiteados.
Nesse sentido, colhem-se do egrégio Tribunal de Justiça:

+ Qual o tempo de posse necessário para a usucapião de um imóvel?

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. MAGISTRADA QUE EXTINGUIU O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ART. 485, VI, DO CPC. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. PLEITO DE DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO DE IMÓVEL QUE ESTÁ INSERIDO EM TERRENO MAIOR REGULARMENTE REGISTRADO. INVIABILIDADE. PRETENSÃO QUE NÃO PODE SER PERSEGUIDA POR AÇÃO DE USUCAPIÃO, QUE É FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. BEM OBJETO DA LIDE TRANSMITIDO AOS RECORRENTES POR MEIO DE ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS DE POSSE E BENFEITORIAS EFETUADA PELO PAI DA REQUERENTE NO ANO DE 1988. AQUISIÇÃO DERIVADA QUE PRECISA SER COMPATIBILIZADA COM O REGRAMENTO ATINENTE AO PARCELAMENTO DO SOLO, NÃO PODENDO A AÇÃO DE USUCAPIÃO SER UTILIZADA COMO INSTRUMENTO PARA VIABILIZAR A BURLA DO DESMEMBRAMENTO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR PELA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO PREVISTO PARA O PARCELAMENTO DO SOLO, SOB A FORMA DE DESMEMBRAMENTO. PRECEDENTES DESTA CORTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0307829-56.2014.8.24.0023, da Capital, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 17-12-2019).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. RECURSO DO REQUERENTE. CONTRATOS PARTICULARES DE COMPRA E VENDA FIRMADOS ENTRE O AUTOR E O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO BEM, ORA APELADO. FORMA DE AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. MEIO PROCESSUAL ELEITO INADEQUADO PARA SE ALCANÇAR O FIM PRETENDIDO (TÍTULO DE DOMÍNIO DO IMÓVEL). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0300270-66.2014.8.24.0017, de Dionísio Cerqueira, rel. Des. Rodolfo Cezar Ribeiro Da Silva Tridapalli, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 14-06-2018).
Diante desse contexto, não é possível a aquisição derivada de propriedade pela via da usucapião, mantendo-se incólume a decisão de extinção do feito sem resolução de mérito. (Grifos no original).
Dessarte, não sendo a usucapião a via adequada para regularizar a transmissão decorrente de contrato celebrado com o titular do domínio, deve ser mantida a sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito.
Por derradeiro, registra-se que no caso presente, não obstante o recurso ter sido desprovido, incabível a fixação de honorários recursais em desfavor da parte apelante, uma vez que a verba não foi arbitrada em primeira instância. Isso porque “Somente se admite a aplicação de honorários recursais nos casos em que é cabível a fixação de tal verba desde a origem” (STJ, Embargos de Declaração no Agravo Interno no Recurso Especial n. 1.573.573/RJ, rel. Min. Marco Aurélio Bellize, j. 4-4-2017).
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento, conforme fundamentação.

+ Usucapião: qual documento é considerado “justo título”

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Apelação Nº 0300673-91.2018.8.24.0050/SC

RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL E EXTINÇÃO DO FEITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR.
INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.
USUCAPIÃO DE IMÓVEL URBANO. BEM USUCAPIENDO ADQUIRIDO POR MEIO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA.
TESE DE EXISTÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR INTERMÉDIO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA CELEBRADO DIRETAMENTE COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL. CARACTERIZADA A HIPÓTESE DE AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. EXISTÊNCIA DE VÍNCULO DIRETO E IMEDIATO ENTRE O TITULAR REGISTRAL E OS USUCAPIENTES. INVIABILIDADE DE TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE POR MEIO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR EVIDENCIADO.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

+ Promessa de compra e venda e escritura do imóvel

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, conforme fundamentação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 30 de novembro de 2023.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 30/11/2023

Apelação Nº 0300673-91.2018.8.24.0050/SC

RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA

PRESIDENTE: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR

PROCURADOR(A): IVENS JOSE THIVES DE CARVALHO
APELANTE: LAERCIO MAHS (AUTOR) ADVOGADO(A): FELIPE ROBERGE SENS (OAB SC025864) ADVOGADO(A): MIGUEL PHELIPE MICHALSKI DUBAY (OAB PR086143) APELANTE: ADRIANA KOENIG MAHS (AUTOR) ADVOGADO(A): FELIPE ROBERGE SENS (OAB SC025864) APELADO: ALEX HAMANN (RÉU) APELADO: ELLA HAMANN (RÉU) APELADO: MATEUS OTTO MUELLER (RÉU) APELADO: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA (MP) APELADO: DANIEL RICARDO MUELLER (Inventariante) (RÉU) APELADO: LODEMAR MUELLER (Espólio) (RÉU)
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 30/11/2023, na sequência 261, disponibilizada no DJe de 13/11/2023.
Certifico que a 7ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 7ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, CONFORME FUNDAMENTAÇÃO.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA
Votante: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVAVotante: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIORVotante: Desembargador ÁLVARO LUIZ PEREIRA DE ANDRADE
TIAGO PINHEIROSecretário

Fonte: TJSC

Usucapião: contrato particular de compra e venda

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