Tese do adimplemento substancial não se aplica a ações de adjudicação compulsória.
Para o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), a tese do adimplemento substancial não é aplicável a ações de adjudicação compulsória de imóvel.
O caso em exame envolveu contrato de compromisso de compra e venda de apartamento.
A controvérsia surgiu quando o comprador buscou a adjudicação compulsória do imóvel — ou seja, queria obrigar judicialmente o vendedor a transferir a propriedade definitiva.
Ocorre que havia saldo devedor não quitado, e essa foi a pedra no caminho.
O que diz a tese do adimplemento substancial?
O adimplemento substancial impede a resolução de um contrato quando a maior parte da obrigação já foi cumprida.
Restando apenas a pagar uma parte mínima do preço, para evitar um prejuízo desproporcional ao devedor e garantir a conservação do contrato, o vendedor não pode pedir a rescisão do contrato.
A tese do adimplemento substancial tem fundamento na boa-fé e na função social do contrato, permitindo a cobrança do valor em atraso pelo credor, mas impede o desfazimento do negócio.
Não há uma fórmula fixa para sua aplicação, sendo analisada conforme as circunstâncias de cada caso.
Adimplemento substancial só se aplica na rescisão do contrato
A vendedora do imóvel (ré/reconvinte) conseguiu reverter a sentença no Tribunal para rescindir o contrato de venda do imóvel.
Em primeira instância, o juiz havia aplicado a chamada teoria do adimplemento substancial — que impede a rescisão contratual quando a maior parte da obrigação foi cumprida (no caso, mais de 97% do preço).
O TJSC, contudo, destacou um ponto crucial: a teoria do adimplemento substancial só se aplica quando se discute a rescisão do contrato.
Na ação de adjudicação compulsória, o requisito é objetivo e claro: é preciso haver a quitação integral do preço.
Sem o pagamento total, não há adjudicação compulsória possível.
O que é adjudicação compulsória de um imóvel?
A adjudicação compulsória é uma ação que o comprador de um imóvel move para obter a transferência forçada da propriedade para o seu nome.
A adjudicação compulsória é utilizada quando o vendedor se recusa ou não pode mais outorgar a escritura após o pagamento integral do preço do imóvel.
A ação garante que o comprador, que cumpriu suas obrigações, receba definitivamente a propriedade do imóvel, sem precisar aguardar a boa vontade do vendedor.
TJSC não reconhece adimplemento substancial em adjudicação compulsória
Conforme o TJSC, o artigo 1.418 do Código Civil é expresso: o comprador pode exigir a escritura definitiva, ou, em caso de recusa, pedir a adjudicação do imóvel:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Mas, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), essa pretensão só é viável quando o valor está totalmente quitado.
Em decisão recente (REsp 2.207.433/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 3/6/2025), o STJ reforçou:
5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor.
Precedentes.6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão.
Adimplemento substancial não se aplica à adjudicação compulsória
Em negociações imobiliárias a quitação integral do preço é condição indispensável para adjudicação compulsória.
Nesses casos, a teoria do adimplemento substancial protege a continuidade dos contratos, mas não autoriza a transferência de propriedade sem o pagamento total.
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Embora esse tipo de ação possa parecer simples à primeira vista, ela envolve questões técnicas e legais que exigem conhecimento específico da área.
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Fonte: TJSC Apelação Nº 5013787-97.2022.8.24.0033/SC
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