Pode Fazer Usucapião De Imóvel Recebido Em Doação é um dúvida comum para quem não consegue regularizar o imóvel.
Ainda que não seja o meio mais adequado, é possível utilizar da ação de usucapião em determinadas circunstâncias.
Leia neste post quando é possível o uso da usucapião para regularizar a propriedade de imóvel doado.
A doação é um modo derivado de aquisição da propriedade
Existem dois modos de aquisição do direito de propriedade: o modo originário é o modo derivado.
Pelo modo originário a aquisição da propriedade depende tão somente da ocorrência de um fato envolvendo a pessoa e a coisa.
Já pelo modo derivado necessariamente há uma relação entre duas pessoas para que haja a aquisição da propriedade.
A usucapião é exemplo de modo originário. A grosso modo, a aquisição da propriedade pela usucapião depende somente de uma pessoa exercer a posse de uma coisa ao longo do tempo.
Por sua vez, a doação é um exemplo de modo derivado de aquisição da propriedade.
Para que haja a doação é necessária uma relação jurídica entre duas pessoas, ou seja, o doador e o donatário, tratando-se assim de um modo derivado de aquisição da propriedade.
Precisa fazer usucapião para regularizar a propriedade de imóvel que foi objeto de doação?
Muito embora o emprego cotidiano da usucapião para regularizar o registro de um imóvel perante o cartório, seu uso não pode ser indiscriminado.
Como vimos acima, a usucapião se presta a aquisição da propriedade pelo modo originário, sendo vedado seu uso para regularização da propriedade adquirida pelo modo derivado.
Vamos a um exemplo…
Se alguém adquiriu um imóvel através de um compromisso de compra e venda (modo derivado de aquisição da propriedade) e quer que seja realizado o respectivo registro em cartório, deve exigir do vendedor que seja passada a escritura.
Caso não tenha êxito em obter a escritura, poderá recorrer à Justiça, no entanto, não através da usucapião, mas da ação de adjudicação compulsória ou da ação de obrigação de fazer.
Veja que, ao contrário do que repete a voz popular, por maior que seja o tempo de posse de um terreno, nem sempre é permitida a regularização da propriedade pela usucapião.
E no caso da regularização da propriedade de imóvel recebido em doação!
A princípio, não se trata nem de avaliar se é possível fazer usucapião de um bem adquirido por doação, mas da sua necessidade.
É que se foram obedecidos os requisitos previstos na lei para se fazer a doação de um imóvel, basta efetuar o registro da respectiva escritura frente ao Cartório de Registro de Imóveis e transferir a propriedade.
Mas e quando a doação do imóvel foi feita em desacordo com a lei, por exemplo, através de um instrumento particular, nesses casos, para regularizar a propriedade do imóvel, é possível fazer a usucapião?
O Código Civil trata da doação de imóveis dispondo que ela pode se dar tanto por instrumento particular como por instrumento público.
No caso de imóveis, há disposição expressa no Código Civil prevendo a obrigatoriedade da escritura pública para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos.
CURIOSIDADE! Saiba mais detalhes da doação de imóveis no post Doação Verbal De Imóvel Para Filho É Válida?
O uso do instrumento público é uma condição de validade para a doação da maior parte de imóveis tendo em vista a limitação do valor.
Assim, quando exigido o instrumento público, a doação será nula caso realizada por instrumento particular – um contrato ou uma declaração.
Vamos ver adiante como proceder nessa situação, ou seja, quando a doação é nula em virtude de ter sido realizada por instrumento particular.
Como proceder se a doação do imóvel foi feita por instrumento particular, quando necessária escritura pública?
Um requisito primordial para doação é o uso da escritura pública para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.
Caso não seja atendido este requisito, a doação é nula.
Muito embora seja clara a intenção do doador de transferir a propriedade do bem ao donatário, a lei impõe a pena da nulidade.
Com isso, a doação não produz efeitos jurídicos, não sendo possível o registro da transferência da propriedade no cartório.
Nesses casos, antes de ingressar com qualquer medida judicial, o donatário deverá tentar regularizar a situação através da realização da doação por instrumento público.
IMPORTANTE! Havendo possibilidade de regularizar a doação, o donatário deve trilhar este caminho, sobretudo pelo fato dos Tribunais entenderem que a aquisição derivada da propriedade não pode ser regularizada pela usucapião,
E se o doador for falecido, é possível fazer usar a usucapião para bem doado?
Vamos à frente…
É possível fazer usucapião de imóvel cuja doação se deu por instrumento particular quando era exigida a escritura pública?
Se por algum motivo não for possível regularizar a doação através de um instrumento público, como no caso dos doadores terem falecido, a solução é o recurso à usucapião.
Um ponto favorável é que, mesmo não se prestando para a transferência da propriedade em cartório, o instrumento particular de doação serve como justo título, abreviando assim o tempo necessário de posse para usucapião.
CURIOSIDADE! Saiba em detalhes o que é justo título acessando o post Usucapião: qual documento é considerado “justo título”.
Mas é bom ficar claro, como os Tribunais entendem que a usucapião não se presta para regularizar a propriedade adquirida pelo modo derivado – como é o caso da doação – o interessado deverá demonstrar ser impossível utilizar de outro meio para solucionar o problema.
Provado que não há outra forma de regularizar a propriedade, excepcionalmente a usucapião é admitida para imóvel cuja doação se deu por instrumento particular quando era exigida a escritura pública.
Pode fazer usucapião de imóvel recebido em doação?
Agora que você chegou ao final deste post, esperamos que tenha tirado todas as suas dúvidas quanto à possibilidade de regularizar um imóvel recebido em doação através da usucapião.
Deu pra ver que a questão não é assim tão simples. Dependendo da circunstância, a usucapião pode não ser o caminho a trilhar para ter a propriedade em seu nome no cartório.
Assim, em matéria de imóveis, é sempre bom se valer de um advogado com experiência no ramo imobiliário para receber a orientação de qual medida tomar.
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