Como funciona a multipropriedade ou time-sharing? |

Como funciona a multipropriedade ou time-sharing?

A multipropriedade ou time-sharing é regulada pelos artigos art. 1.358-B. a art. 1.358-N do Código Civil, sendo-lhe aplicável, de forma supletiva e subsidiária, as demais disposições do Código e as disposições das Leis nºs 4.591/1964 (Lei do Condomínio) e 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).

O artigo 1.358-C do Código Civil define a multipropriedade como um regime de condomínio no qual cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo.

Essa fração de tempo corresponde à faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, que será exercida pelos proprietários de forma alternada.

Dessa forma, cada proprietário terá o direito de usufruir do imóvel durante um período de tempo determinado.

O parágrafo único do artigo 1.358-C estabelece que mesmo que todas as frações de tempo sejam adquiridas pelo mesmo multiproprietário, o regime de multipropriedade não se extinguirá automaticamente.

Assim, ainda que, um único proprietário detenha todas as frações de tempo, o modelo de multipropriedade permanecerá válido e em pleno vigor.

Natureza jurídica da multipropriedade

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que a multipropriedade imobiliária possui natureza jurídica de direito real, admitindo, quando ocorrer a penhora do imóvel que está sujeito ao regime de compartilhamento (time-sharing), que o coproprietário utilize de embargos de terceiro como meio de proteger sua fração ideal (REsp 1546165).

Características do imóvel na multipropriedade

Dispõe o artigo 1.358-D sobre algumas características específicas do imóvel objeto da multipropriedade. São elas:

– Indivisibilidade: o imóvel é considerado indivisível, ou seja, não está sujeito a ação de divisão ou extinção de condomínio. Cada proprietário detém uma fração de tempo do imóvel, mas o imóvel em si não pode ser dividido fisicamente entre os multiproprietários.

– Inclusão de instalações, equipamentos e mobiliário: o imóvel da multipropriedade inclui as instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao uso e gozo pelos proprietários. Esses elementos são considerados parte integrante do imóvel e estão disponíveis para serem utilizados durante o período de tempo atribuído a cada proprietário.

Indivisibilidade das frações de tempo

O artigo 1.358-E define que cada fração de tempo na multipropriedade é indivisível. Cada período atribuído a um multiproprietário não pode ser dividido em partes menores. Assim, cada fração de tempo é uma unidade indivisível e deve ser respeitada como um todo.

O parágrafo primeiro do artigo 1.358-E determina que o período correspondente a cada fração de tempo deve ter uma duração mínima de 7 (sete) dias, consecutivos ou intercalados. Além disso, o período pode ser:

– Fixo e determinado: nesse caso, o período é estabelecido no mesmo período de cada ano. Ou seja, o multiproprietário terá o direito de usar o imóvel na mesma semana ou período específico todos os anos.

– Flutuante: nessa modalidade, o período é determinado de forma periódica, seguindo um procedimento objetivo que respeite o princípio da isonomia em relação a todos os multiproprietários. Esse procedimento deve ser divulgado previamente, de forma transparente, para que todos tenham conhecimento das datas disponíveis.

– Misto: nessa situação, é combinado o sistema fixo e flutuante. O multiproprietário terá direito a um período fixo determinado todos os anos, além da possibilidade de escolher outros períodos de forma flutuante, respeitando os critérios estabelecidos.

O parágrafo segundo do artigo 1.358-E garante que todos os multiproprietários tenham direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano. Essa quantidade mínima deve ser estabelecida e respeitada para garantir a igualdade entre os multiproprietários.

Além disso, os multiproprietários têm a possibilidade de adquirir frações maiores que a mínima estabelecida, o que lhes concede o direito de usar o imóvel por períodos mais extensos.

Instituição da multipropriedade

De acordo com o artigo 1.358-F, do Código Civil, a multipropriedade é instituída por meio de um ato entre vivos ou testamento.

Esse ato deve ser registrado no cartório de registro de imóveis competente e deve conter a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Com isso, a instituição da multipropriedade é formalizada e registrada de forma legal.

Conteúdo da convenção de condomínio em multipropriedade

Além das cláusulas estipuladas pelos multiproprietários, a convenção de condomínio em multipropriedade deve regular pontos essenciais para garantir a organização e o bom funcionamento do condomínio em multipropriedade, estabelecendo os direitos e obrigações dos multiproprietários e as regras para a utilização e manutenção do imóvel; vejamos:

– Poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente relacionados às instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, à manutenção ordinária e extraordinária, à conservação e limpeza, e ao pagamento da contribuição condominial.

– Número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel durante o período correspondente a cada fração de tempo.

– Regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza.

– Criação de um fundo de reserva destinado à reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário.

– Regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, incluindo a participação no risco ou no valor do seguro, na indenização ou na parte restante.

– Multas aplicáveis ao multiproprietário em caso de descumprimento de deveres.

Limite de frações de tempo detidas por uma mesma pessoa

O artigo 1.358-H do Código Civil permite que o instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio estabeleçam um limite máximo de frações de tempo que podem ser detidas por uma mesma pessoa natural ou jurídica.

Essa disposição visa evitar concentração excessiva de frações de tempo nas mãos de um único proprietário, garantindo uma distribuição equilibrada e diversificada entre os multiproprietários.

Direitos do multiproprietário

De acordo com o artigo 1.358-I do Código, além dos direitos previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário possui os seguintes direitos:

– Usar e gozar do imóvel, suas instalações, equipamentos e mobiliário durante o período correspondente à sua fração de tempo;

– Ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

– Alienar a fração de tempo por meio de ato entre vivos ou por causa de morte, seja de forma onerosa ou gratuita, bem como onerá-la. A alienação, qualificação do sucessor ou oneração devem ser informadas ao administrador;

– Participar e votar, pessoalmente ou por representante ou procurador, nas assembleias gerais do condomínio em multipropriedade, com o voto correspondendo à quota da sua fração de tempo, desde que quite com as suas obrigações;

Na assembleia geral do condomínio em multipropriedade, o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel. Já na assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.

Obrigações do multiproprietário

São obrigações do multiproprietário, além das previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

– Pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando aplicável, do condomínio edilício, mesmo que renuncie total ou parcialmente ao uso e gozo do imóvel, áreas comuns, instalações, equipamentos e mobiliário;

– Responsabilizar-se pelos danos causados ao imóvel, instalações, equipamentos e mobiliário por si, seus acompanhantes, convidados, prepostos ou pessoas autorizadas por ele;

– Comunicar imediatamente ao administrador qualquer defeito, avaria ou vício no imóvel que tenha conhecimento durante a utilização;

– Não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, equipamentos e instalações do imóvel;

– Manter o imóvel em estado de conservação e limpeza adequados ao seu uso e natureza;

– Utilizar o imóvel, suas instalações, equipamentos e mobiliário de acordo com seu destino e natureza;

– Usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;

– Desocupar o imóvel impreterivelmente até o dia e hora estabelecidos no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária conforme previsto no instrumento pertinente;

– Permitir a realização de obras ou reparos urgentes.

Equiparação dos promitentes compradores e cessionários

Conforme o artigo 1.358-K os promitentes compradores e cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo são equiparados aos multiproprietários em direitos, obrigações e responsabilidades.

Transferência da multipropriedade

Conforme o artigo 1.358-L, a transferência do direito de multipropriedade e sua produção de efeitos perante terceiros ocorrerão de acordo com as disposições da lei civil.

A transferência do direito de multipropriedade seguirá as regras gerais estabelecidas pelo direito civil e não dependerá da anuência ou notificação dos demais multiproprietários.

A transferência terá validade perante terceiros sem a necessidade de autorização ou comunicação aos outros multiproprietários.

Direito de preferência na alienação

Não há direito de preferência na alienação da fração de tempo, a menos que tenha sido estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.

A menos que tenha sido expressamente previsto no contrato ou na convenção, os demais multiproprietários ou o instituidor do condomínio não terão preferência na aquisição da fração de tempo que está sendo transferida.

Responsabilidade do adquirente

O adquirente da fração de tempo será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações estabelecidas no parágrafo 5º do artigo 1.358-J do Código Civil, caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento da aquisição.

Ao adquirir uma fração de tempo, o novo proprietário será responsável, juntamente com o antigo proprietário, pelo cumprimento das obrigações relacionadas à fração adquirida, a menos que obtenha uma declaração de que não há débitos pendentes relativos a essa fração de tempo.

Administração da multipropriedade

Conforme o Código Civil, a administração do imóvel, suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade.

Na ausência de indicação, a pessoa responsável será escolhida em assembleia geral dos condôminos.

O administrador, além das atribuições previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, terá as seguintes responsabilidades:

– Coordenar a utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente às suas respectivas frações de tempo;

– Determinar os períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano, quando se tratar dos sistemas flutuante ou misto;

– Realizar a manutenção, conservação e limpeza do imóvel;

– Promover a troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, seguindo os procedimentos de determinação da necessidade, providenciando orçamentos necessários e submetendo-os à aprovação dos condôminos em assembleia;

– Elaborar o orçamento anual, prevendo as receitas e despesas;

– Cobrar as quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;

– Efetuar o pagamento de todas as despesas comuns com os fundos comuns arrecadados, por conta do condomínio edilício ou voluntário.

Fração de tempo para realização de reparos

O artigo 1.358-N prevê que o instrumento de instituição da multipropriedade poderá destinar uma fração de tempo específica para a realização de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade no imóvel, em suas instalações, equipamentos e mobiliário.

O parágrafo primeiro desse artigo estabelece que a fração de tempo destinada aos reparos pode ser atribuída ao instituidor da multipropriedade ou aos multiproprietários, de forma proporcional às suas respectivas frações de tempo.

Em caso de emergência, conforme o parágrafo segundo do artigo 1.358-N, os reparos necessários podem ser realizados durante o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários.