Fique por dentro dos direitos e deveres dos condôminos
O condomínio edilício é uma forma de organização que permite a convivência harmoniosa entre diversos proprietários em um mesmo edifício.
Fique por dentro dos direitos e deveres dos condôminos.
Propriedade exclusiva
De acordo com o artigo 1.331, do Código Civil, existem partes de um condomínio edilício que são consideradas propriedade exclusiva dos condôminos.
Essas partes são suscetíveis de utilização independente e podem incluir apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas.
Cada uma dessas unidades possui uma fração ideal no solo e nas demais partes comuns do edifício.
Os proprietários dessas partes exclusivas têm o direito de alienar e gravar livremente suas propriedades, exceto quando se trata dos abrigos para veículos.
Conforme estabelecido na lei, os abrigos para veículos não podem ser vendidos ou alugados para pessoas estranhas ao condomínio, a menos que haja uma autorização expressa na convenção do condomínio.
Caso não haja autorização, além de ser proibida a venda a terceiros estranhos ao condomínio, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que somente condôminos podem participar de leilão de vaga de garagem. Leia post a este respeito.
Propriedade comum
As partes comuns do condomínio edilício são aquelas que são utilizadas em conjunto por todos os condôminos, não podendo ser alienadas separadamente ou divididas.
Essas partes comuns incluem o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, além do acesso ao logradouro público.
A propriedade das partes comuns é compartilhada igualmente entre todos os condôminos, e cada unidade imobiliária possui uma fração ideal no solo e nas demais partes comuns.
Essa fração ideal é estabelecida de forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Propriedade da fração ideal
Além das partes exclusivas e partes comuns, é importante compreender a propriedade da fração ideal no condomínio edilício.
De acordo com o Código Civil, cada unidade imobiliária em um condomínio edilício possui uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.
Essa fração ideal é considerada parte inseparável da unidade e sua proporção é determinada no instrumento de instituição do condomínio, seja em forma decimal ou ordinária.
Essa definição permite estabelecer a participação de cada condômino na utilização e manutenção das áreas comuns.
Acesso ao logradouro público
Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
Significa dizer que todos os condôminos têm o direito de acesso e uso das vias públicas, sem restrições impostas por outros condôminos ou por qualquer outro motivo.
Essa garantia visa preservar a liberdade de locomoção de todos os moradores e usuários do condomínio.
Terraço e cobertura
Em regra, o terraço de cobertura é considerado parte comum do condomínio, ou seja, é de uso e responsabilidade coletiva.
No entanto, é possível haver uma disposição contrária na escritura de constituição do condomínio, que estabeleça que o terraço de cobertura seja tratado como parte exclusiva de algum condômino específico.
Convenção do condomínio
A convenção condominial é um documento fundamental para estabelecer as regras e diretrizes que regem a vida em um condomínio edilício.
De acordo com o Código Civil, a convenção condominial deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.
Essa subscrição representa o apoio e consentimento da maioria dos condôminos em relação às normas e diretrizes estabelecidas.
Após a subscrição, a convenção torna-se obrigatória tanto para os titulares de direito sobre as unidades quanto para aqueles que possuam posse ou detenção sobre elas.
Para ter validade e ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O registro garante a publicidade das regras estabelecidas e confere segurança jurídica aos condôminos e interessados.
Elementos essenciais da convenção do condomínio
Há elementos que não podem faltar na convenção condominial.
Além das cláusulas que tratam das partes exclusivas e partes comuns, a convenção deve determinar:
– A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Essa definição é fundamental para garantir a arrecadação de recursos necessários para a manutenção e funcionamento do condomínio;
– A forma de administração do condomínio. Nessa seção, são estabelecidas as diretrizes para a gestão do condomínio, seja por meio de um síndico, de uma administradora ou de um conselho administrativo, por exemplo;
-. A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações. Aqui são definidas as regras para a realização das assembleias condominiais, incluindo a convocação dos condôminos, a forma de votação e os quóruns necessários para a aprovação de decisões importantes;
– As sanções às quais estão sujeitos os condôminos ou possuidores. Essa cláusula trata das penalidades que podem ser aplicadas em caso de descumprimento das normas estabelecidas na convenção, visando manter a ordem e a disciplina no condomínio;
– O regimento interno. O regimento interno complementa a convenção condominial, estabelecendo regras específicas de convivência, como horários de silêncio, uso de áreas comuns, normas de segurança, entre outros aspectos relevantes para a harmonia entre os condôminos.
Formalização da convenção do condomínio
A convenção condominial pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
Ambas as formas são aceitas legalmente, desde que sigam as formalidades exigidas pela legislação.
Promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas também são obrigadas a cumprir as determinações da convenção condominial.
Direitos dos condôminos
Os condôminos possuem direitos específicos que garantem o uso, a fruição e a participação nas decisões que afetam o coletivo. Vejamos o que diz o Código Civil:
Direito de uso, fruição e disposição das unidades
O primeiro direito dos condôminos, é o de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.
Esse direito garante aos proprietários ou possuidores das partes exclusivas a liberdade de utilizar e desfrutar de seus espaços conforme suas necessidades e interesses individuais.
Isso inclui a possibilidade de decorar, reformar e até mesmo alugar ou vender suas unidades, desde que observadas as disposições legais e as restrições previstas na convenção condominial.
Direito de uso das partes comuns
Cada condômino tem o direito de usar as partes comuns do condomínio de acordo com a sua destinação, desde que não excluam a utilização dos demais possuidores.
As partes comuns, como áreas de lazer, corredores, elevadores e jardins, devem estar acessíveis a todos os condôminos, permitindo que eles desfrutem dos benefícios oferecidos pelo condomínio.
Esse direito visa promover a convivência e o bem-estar coletivo, respeitando as regras estabelecidas na convenção condominial e no regimento interno.
Direito de votar e participar das deliberações
Outro direito essencial dos condôminos, é o de votar nas deliberações da assembleia e participar dessas reuniões, desde que estejam em dia com suas obrigações condominiais.
A assembleia condominial é o órgão responsável por tomar decisões importantes para o condomínio, como a eleição do síndico, aprovação de despesas, definição de regras e alterações na convenção.
O direito de voto e de participação na assembleia garante que os condôminos possam contribuir com suas opiniões e ter voz ativa nas decisões que afetam a comunidade condominial.
É fundamental que os condôminos estejam em dia com suas obrigações condominiais para exercer plenamente esses direitos.
A quitação das despesas ordinárias e eventuais taxas extras é um requisito para garantir a participação nas assembleias e a influência nas deliberações.
Deveres dos condôminos
Para garantir a convivência harmoniosa e o bom funcionamento do condomínio edilício, os condôminos possuem deveres e responsabilidades específicas. Vejamos o que diz o Código Civil:
Contribuição para as despesas do condomínio
O Código Civil estabelece como dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Significa dizer que cada condômino é responsável pelo pagamento das despesas condominiais de acordo com sua quota-parte, que é determinada na convenção condominial.
Essas despesas incluem os custos de manutenção e conservação das áreas comuns, despesas administrativas, consumo de água, energia elétrica, pagamento de funcionários, entre outros.
Contribuir financeiramente para o condomínio é fundamental para assegurar a continuidade e a qualidade dos serviços e infraestrutura oferecidos a todos os condôminos.
Preservação da segurança da edificação
É dever de cada condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Os condôminos devem zelar pela integridade estrutural do condomínio e não realizar modificações ou intervenções que possam colocar em risco a segurança dos demais moradores.
É importante seguir as normas e recomendações técnicas para qualquer obra ou reforma realizada nas partes exclusivas, a fim de garantir a estabilidade e a segurança de todo o edifício.
Preservação da estética da edificação
O condômino não pode alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas do edifício.
Essa disposição tem o objetivo de preservar a harmonia visual do condomínio, garantindo uma aparência uniforme e esteticamente agradável.
Qualquer modificação na fachada ou nas partes externas do edifício deve ser previamente autorizada pela assembleia condominial e seguir as diretrizes estabelecidas na convenção e no regimento interno.
Utilização adequada das partes exclusivas e preservação do convívio
Os condôminos devem dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, não as utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, nem em desacordo com os bons costumes.
Esse dever visa garantir um convívio respeitoso entre os moradores, evitando práticas que causem incômodos excessivos ou desrespeitem normas e valores sociais.
Além disso, é importante que as partes exclusivas não sejam utilizadas de forma prejudicial à salubridade e segurança do condomínio como um todo.
Isso inclui evitar atividades que gerem danos estruturais, poluição sonora ou qualquer outro tipo de inconveniência para os demais condôminos.
O cumprimento desses deveres pelos condôminos contribui para a preservação do bem-estar coletivo, a segurança das edificações e a qualidade de vida dentro do condomínio.
É essencial que todos os moradores estejam cientes de suas responsabilidades e ajam de forma consciente, respeitando as regras estabelecidas na convenção e no regimento interno.
Penalidades: consequências para o descumprimento
O descumprimento dos deveres e responsabilidades por parte de um condômino pode acarretar em penalidades previstas na legislação condominial.
O Código Civil estabelece as penalidades relacionadas ao não pagamento das contribuições e ao não cumprimento dos deveres estabelecidos:
Não pagamento das contribuições
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, aos juros de um por cento ao mês.
Além disso, poderá ser aplicada uma multa de até dois por cento sobre o débito.
Essas penalidades visam incentivar o pagamento pontual das despesas condominiais, uma vez que a falta de contribuição compromete o funcionamento e a manutenção do condomínio.
É importante ressaltar que a convenção condominial pode estabelecer outras disposições específicas quanto aos juros e multas a serem aplicados.
Descumprimento de deveres
O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos estará sujeito ao pagamento de multa.
A multa deve estar prevista no ato constitutivo ou na convenção do condomínio, não podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.
Caso não haja uma disposição expressa, caberá à assembleia geral, com a aprovação de dois terços dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
O Código Civil estabelece também que o condômino ou possuidor que não cumprir reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar uma multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
A gravidade das faltas e a reincidência são consideradas na definição da penalidade, independentemente das perdas e danos que possam ser apurados.
O condômino ou possuidor que, por seu comportamento anti-social reiterado, cause incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar uma multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Essas penalidades têm como objetivo garantir o cumprimento dos deveres e responsabilidades pelos condôminos, preservando a harmonia e a convivência saudável no condomínio.
É fundamental que todos os condôminos estejam cientes das consequências que podem ser aplicadas em caso de descumprimento das normas estabelecidas na convenção condominial e no regimento interno.
Realização de obras em condomínio
As obras realizadas em um condomínio edilício devem seguir determinadas regras e exigências, visando preservar a integridade do empreendimento e garantir a convivência harmoniosa entre os condôminos.
Obras voluptuárias e úteis
A realização de obras no condomínio depende da aprovação dos condôminos, por meio de votação.
Se as obras forem consideradas voluptuárias, ou seja, de caráter luxuoso ou não essencial, será necessário o voto favorável de dois terços dos condôminos.
Já se as obras forem consideradas úteis, ou seja, de caráter necessário ou que proporcionem melhorias gerais, será necessário o voto favorável da maioria dos condôminos.
Obras ou reparações necessárias
As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas pelo síndico, ou, na ausência ou impedimento deste, por qualquer condômino, independentemente de autorização.
Obras ou reparações necessárias são aquelas que têm como objetivo a preservação, a segurança ou a manutenção do condomínio, sem caráter luxuoso ou de melhoria estética.
Obras urgentes e despesas excessivas
Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e implicarem em despesas excessivas, o síndico ou o condômino que tomar a iniciativa delas deverá informar imediatamente à assembleia, que deverá ser convocada para ciência.
Já no caso de obras ou reparos necessários que não sejam urgentes e que envolvam despesas excessivas, será necessária a autorização prévia da assembleia.
Obras em partes comuns
A realização de obras em partes comuns, além das já existentes, para facilitar ou aumentar sua utilização, requer a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
É importante ressaltar que essas obras não devem prejudicar a utilização das partes próprias ou comuns por qualquer um dos condôminos.
Construção de novo pavimento ou edifício
A construção de outro pavimento ou de um novo edifício no solo comum, destinado a abrigar novas unidades imobiliárias, depende da aprovação unânime de todos os condôminos.
Essa exigência garante que decisões tão significativas sejam tomadas com o consentimento de todos os envolvidos.
Conservação do terraço de cobertura
O proprietário do terraço de cobertura é responsável pelas despesas de sua conservação, garantindo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Essa responsabilidade visa preservar a segurança e a integridade das estruturas do condomínio.
Ao realizar obras em um condomínio edilício, é essencial observar as autorizações necessárias e respeitar as responsabilidades atribuídas aos proprietários.
Responsabilidade por débitos condominiais na aquisição de unidade
Ao adquirir uma unidade em um condomínio edilício, é importante estar ciente das responsabilidades financeiras relacionadas aos débitos existentes.
O Código Civil estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, o que inclui não apenas as despesas comuns, mas também multas e juros moratórios.
Significa dizer que, ao comprar uma unidade, o novo proprietário assume a responsabilidade pelos pagamentos pendentes e encargos financeiros acumulados pelo antigo proprietário até o momento da transferência da propriedade.
É fundamental realizar uma análise cuidadosa dos débitos existentes antes de concluir a compra, a fim de evitar surpresas e garantir a regularização das obrigações financeiras.
Seguro obrigatório da edificação
O Código Civil estabelece a obrigatoriedade do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.
Esse seguro tem o objetivo de proteger os condôminos e garantir a cobertura de eventuais danos causados à estrutura do prédio.
A contratação do seguro é uma medida de segurança que visa resguardar os interesses coletivos dos condôminos, minimizando os riscos financeiros em caso de ocorrência de sinistros.
Cada condômino deve contribuir com sua cota-parte do valor do seguro, conforme estabelecido na convenção condominial.
É importante destacar que a contratação do seguro deve ser realizada de acordo com as normas e regulamentações vigentes, garantindo a adequada proteção da edificação e de seus ocupantes.
É recomendado que o síndico ou a administradora do condomínio estejam envolvidos no processo de contratação e acompanhamento do seguro, visando a sua correta execução e atualização.
Fique por dentro dos direitos e deveres dos condôminos
É de extrema importância que os condôminos participem ativamente da vida do condomínio, tanto para o seu próprio bem-estar quanto para o bem-estar coletivo.
Participar das assembleias, votar nas deliberações e envolver-se nas atividades condominiais promove uma convivência saudável, a troca de ideias e a tomada de decisões conjuntas que afetam a comunidade como um todo.
Além disso, seguir as regras estabelecidas na convenção condominial e na legislação é fundamental para a harmonia e o bom funcionamento do condomínio.
Essas normas existem para garantir o respeito mútuo, a segurança, a conservação do patrimônio e a preservação do ambiente comum.
Cumprir as regras evita conflitos desnecessários, protege os direitos e interesses de todos os condôminos e promove uma convivência pacífica.
No entanto, diante de dúvidas sobre questões legais, direitos e deveres condominiais, é altamente recomendável procurar a orientação de um advogado especializado em direito condominial.
Em suma, a participação ativa dos condôminos na vida do condomínio, o cumprimento das regras estabelecidas na convenção e na lei, e a busca por assessoria jurídica quando necessário são aspectos essenciais para promover uma convivência harmoniosa, preservar o patrimônio comum e garantir a satisfação e o bem-estar de todos os envolvidos no condomínio.
Ao agir dessa forma, os condôminos contribuem para a construção de um ambiente seguro, agradável e próspero, onde cada um pode desfrutar plenamente dos benefícios de viver em comunidade.
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