Promessa de compra e venda e escritura do imóvel

Saiba mais a respeito da promessa de compra e venda e escritura do imóvel, adjudicação compulsória e outras…

Dentre os contratos utilizados em transações imobiliárias, encontra-se o largo emprego da promessa de compra e venda, onde o promitente vendedor assume a obrigação de vender ao promitente comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modo pactuados.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Código Civil

Na promessa de compra e venda, caso o promitente comprador efetue o pagamento do preço – onde é bastante comum a liquidação se dar por intermédio de prestações periódicas e sucessivas – é dever do promitente vendedor outorgar a escritura definitiva que deverá ter seu registro à margem da matricula do imóvel, no competente Cartório de Registro de Imóveis (CRI), transferindo, definitivamente, a propriedade do bem.

Direito à escritura definitiva: adjudicação compulsória

Caso o promitente comprador, após efetuar o pagamento do preço, enfrente dificuldade para obter a escritura definitiva do imóvel, poderá ingressar com pedido judicial, em desfavor do promitente vendedor, a fim de que cumpra com a obrigação pactuada, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Código Civil

Obrigação de passar a escritura ou de indenizar danos

Oportuno destacar que o direito do promitente comprador, de acordo com o Código Civil, trata-se de um “direito real sobre coisa alheia” (art. 1.225, VII), que, dentre outras virtudes, pode ser oponível a qualquer pessoa, não gerando efeitos apenas entre as partes contratantes.

Caso não fosse um “direito real”, eventual controvérsia a respeito do cumprimento do contrato, inclusive envolvendo terceiros, ou seja, da obrigação de passar a escritura, importaria no pagamento de perdas e danos, isto é, o promitente comprador não teria como forçar judicialmente o promitente vendedor, ou terceiro, a possibilitar a transferência da propriedade sobre o imóvel.

Registro da promessa de compra e venda

O art. 1.417, do Código Civil, afirma que a promessa de compra e venda constitui direito real sobre coisa alheia desde que tenha seu registro em cartório.

Constituindo um direito real, no caso de não-cumprimento pelo promitente vendedor da obrigação de passar a escritura definitiva, pode o promitente comprador ingressar em juízo pedindo a adjudicação compulsória:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Código Civil

Caso não ocorra o registro da promessa de compra e venda, a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça assegura o direito à adjudicação compulsória:

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Súmula 239, Superior Tribunal de Justiça

Assim, mesmo sem registro, a promessa de compra e venda é válida para obrigar o promitente vendedor a passar a escritura definitiva.

Entendemos que a adjudicação compulsória, quando exercida pelo promitente comprador em face do promitente vendedor, não depende de registro em cartório.

O imóvel foi vendido pelo promitente vendedor a terceiro

No caso do promitente vendedor, após firmar a promessa de compra e venda, novamente alienar o imóvel a um terceiro, sem efetuar o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), o direito à adjudicação compulsória ficará fragilizado.

Somente é proprietário de um imóvel quem figurar na matrícula do CRI.

Ao mesmo tempo, qualquer ônus que recaia sobre imóvel deve, da mesma forma, ter o seu registro, que é o caso do direito real sobre coisa alheia peculiar à promessa de compra e venda.

Não havendo registro da promessa, o terceiro adquirente de boa-fé não poderá sofrer prejuízo, uma vez que não tinha como saber da situação do imóvel.

Assim, perante terceiro de boa fé, caso não tenha sido realizado o competente registro, a adjudicação restará prejudicada.

Nesses casos, resolvendo-se em perdas e danos em desfavor do promitente vendedor que, após a promessa, efetuou a alienação do imóvel.

Promitente comprador que exerce a posse sobre o imóvel que usa como moradia

Ainda que a promessa de compra e venda não tenha registro, frente a terceiro comprador de boa fé, deverá ser prestigiado o exercício da posse.

Assim, deverá ficar no imóvel o promitente comprador, desde que tenha a sua moradia no imóvel durante tempo razoável.

Nesses casos, restará ao terceiro adquirente, mesmo que inocente, buscar a indenização dos danos frente ao promitente vendedor.