Como Funciona A Ação Demarcatória?

Você tem dúvidas sobre os limites do seu imóvel? A ação demarcatória pode ser a solução ideal para evitar conflitos e garantir mais segurança jurídica. Neste artigo, explicamos o que é essa ação, quem pode utilizá-la e em quais situações ela é indicada. Continue lendo!

A ação demarcatória é utilizada para definir, de forma oficial, a linha que separa dois imóveis. Como o próprio termo sugere, trata-se do ato de “demarcar”, ou seja, fixar marcos que estabeleçam os limites entre propriedades vizinhas.

Esse tipo de ação é fundamental para evitar problemas causados por confusão ou incerteza quanto à linha divisória. Ela pode ser usada para: (i) traçar novos limites; (ii) reafirmar aqueles que já existem, mas que, com o tempo, se tornaram imprecisos ou apagados.

O que é a ação demarcatória?

A demarcação é o procedimento utilizado para estabelecer a linha divisória entre dois terrenos, com a posterior instalação de marcos no solo que evidenciem os limites de cada propriedade.

Nesse contexto, a ação demarcatória é um instrumento jurídico destinado a definir esses limites, com o objetivo de evitar ou resolver conflitos entre os proprietários de imóveis vizinhos — geralmente, as partes envolvidas no processo.

É uma medida judicial tradicional, que detém natureza jurídica de ação petitória, e que visa obrigar o confinante do imóvel a estremar ou fixar novos limites entre os imóves ou aviventar marcos divisórios apagados como o tempo, adequando-os ao Registro Imobiliário.

Por meio dessa ação, é possível:

Fixar novos limites entre os imóveis em disputa;
Reafirmar os limites já existentes, mas que se tornaram imprecisos ou difíceis de identificar com o tempo.

Além da definição formal da linha divisória, a ação prevê a colocação de marcos materiais que tornam os limites visíveis, promovendo segurança e cessando de forma definitiva os desentendimentos entre os proprietários.

A ação demarcatória está prevista nos artigos 1.297 e 1.298 do Código Civil, bem como nos artigos 569 a 598 do Código de Processo Civil.

Quando utilizar a ação demarcatória?

Há situações em que as linhas divisórias entre dois ou mais imóveis não estão claramente estabelecidas ou foram perdidas com o tempo, o que pode gerar conflitos entre os proprietários. Nesses casos, a ação demarcatória é o instrumento jurídico adequado para prevenir ou solucionar tais disputas.

Os limites de uma propriedade correspondem à linha que a separa das propriedades vizinhas. Quando essa delimitação não está clara, a demarcação judicial se torna necessária.

Algumas situações típicas que justificam o uso da ação demarcatória incluem:

Inexistência de linha divisória entre os imóveis. Por exemplo, os marcos divisórias podem ter sido destruídos por ação do tempo;
Impossibilidade de identificar os limites, apesar de haver demarcação;
Divergência entre os documentos das propriedades envolvidas, com base nos documentos de propriedade dos imóveis.

Em resumo, a ação demarcatória tem como finalidade individualizar a propriedade e, com isso, evitar ou resolver conflitos entre vizinhos.

É, assim, a via processual adequada para o proprietário cercar, murar, ou tapar de qualquer modo o seu imóvel, urbano ou rural.

Através dela o proprietário poderá constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois imóveis, a aviventar rumos apagados e a renovar os marcos destruídos ou arruinados, nos termos do artigo 1.297 do Código Civil.

Quem pode entrar com ação demarcatória?

A legitimidade para propor a ação demarcatória é do proprietário do imóvel, desde que esteja munido da certidão de propriedade. Caso ele seja casado, o cônjuge também deve figurar na ação.

No entanto, outras figuras também podem propor a ação, como o condômino, o enfiteuta, o nu-proprietário e o promissário comprador, desde que este possua um contrato sem cláusula de arrependimento.

É importante destacar que a ação demarcatória se aplica exclusivamente a terras particulares, sejam elas urbanas ou rurais. Quando se trata de imóveis públicos, o procedimento correto é a ação discriminatória, regulamentada pela Lei nº 6.383/1976.

Outro requisito essencial é a contiguidade entre os imóveis, ou seja, as propriedades devem ser vizinhas. Sem essa proximidade, não há interesse jurídico legítimo para a definição dos limites.

A jurisprudência confirma esse entendimento: se não houver contiguidade entre os terrenos, a ação demarcatória não é cabível. Além disso, tanto a doutrina quanto os tribunais entendem que não cabe ação demarcatória quando os imóveis já possuem sinais exteriores visíveis que definem suas divisas. Nesses casos, o caminho correto é ingressar com ação de reivindicação e, se necessário, posteriormente com a demarcação.

Quem deve ser citado na ação demarcatória?

Deve receber a citação da ação demarcatória o proprietário do imóvel confinante, que faz limite com o imóvel do autor.

Se o réu for casado, a citação do cônjuge é obrigatória.

Diferença entre ação demarcatória e ação reivindicatória

A ação demarcatória não se confunde com a ação reivindicatória, embora ambas estejam relacionadas à propriedade de imóveis. Cada uma tem finalidades distintas e é aplicada em situações específicas.

A ação reivindicatória é utilizada pelo proprietário para reaver um bem que esteja injustamente na posse de outra pessoa. Ou seja, seu objetivo é recuperar a posse do imóvel ou da parte dele que está sendo indevidamente ocupada.

Já a ação demarcatória tem como foco a definição ou reafirmação da linha divisória entre propriedades contíguas.

A principal característica que a diferencia da reivindicatória é justamente a existência de dúvida, imprecisão ou confusão quanto aos limites do imóvel. — como reconhecido no julgamento do REsp 1.060.259, de relatoria do ministro Raul Araújo.

Como funciona a ação demarcatória?

Se você pretende ingressar com uma ação de demarcação de terras particulares, o primeiro passo é contar com o apoio de um advogado com experiência em Direito Imobiliário.

Embora esse tipo de ação possa parecer simples à primeira vista, ela envolve questões técnicas e legais que exigem conhecimento específico da área.

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