Para adquirir a propriedade de um imóvel pela usucapião é necessário cumprir com requisitos previstos em lei.
Existem várias modalidades de usucapião, com requisitos e prazos diferenciados.
No entanto, em todas as modalidades há requisitos básicos.
Saiba neste post quais são os 4 requisitos exigidos em todas as modalidades de usucapião.
O que é usucapião?
Inicialmente você deve entender como funciona a aquisição da propriedade pela usucapião.
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade de bens móveis ou imóveis.
A aquisição é originária pelo fato de que a causa da aquisição da propriedade é o exercício da posse ao longo do tempo – um requisito básico presente em todas as modalidades de usucapião.
Por consequência, na usucapião não há transferência da propriedade de um proprietário anterior para o atual.
Por exemplo, ainda que o imóvel conste em nome de uma pessoa no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), caso você adquira a propriedade desse imóvel pela usucapião, mesmo assim não haverá transferência da propriedade.
Veja que há uma maior segurança em regularizar a propriedade pela usucapião!
Após a regularização do imóvel, com o registro no CRI, somente em situações excepcionais o adquirente terá surpresas, por exemplo, com um terceiro contestando a propriedade.
Mas é bom você ficar por dentro que nem sempre é o caso de utilizar a usucapião para a regularizar a propriedade do imóvel.
Quando posso fazer usucapião de um imóvel?
Como na usucapião não há transferência do imóvel de um proprietário anterior para o posseiro atual, a causa da aquisição do bem não pode ter origem em outro motivo que não seja o exercício da posse.
Por exemplo, se o imóvel que você pretende fazer usucapião é fruto de herança, doação ou até mesmo de uma compra e venda, a regularização da propriedade deve, a princípio, se dar por outros meios.
Inclusive é melhor evitar a ação de usucapião. Além de implicar em mais despesas, a ação de usucapião costuma demorar mais para tramitar no Poder judiciário.
No entanto, não havendo outra medida processual, a usucapião é o caminho para ter o registro do imóvel em seu nome frente ao CRI.
É possível evitar a demora da ação de usucapião na Justiça?
Uma das principais reclamações das pessoas, é a ação de usucapião demorar tempo na Justiça. Conforme dados da Revista Exame, o tempo de uma ação de usucapião em até 5 anos.
Assim, antes de você optar pela usucapião, é bom você saber que existem outras formas de regularizar a propriedade com menos custos e requisitos legais.
Veja, se você comprou o imóvel através de uma promessa de compra e venda, mas está enfrentando dificuldades em transferir o imóvel para o seu nome, o caminho a seguir é a adjudicação compulsória ou, até mesmo, a obrigação de fazer.
Para saber mais sobre adjudicação compulsória e obrigação de fazer, visite o post Usucapião ou adjudicação compulsória?
No caso do imóvel ser de herança, o inventário é o caminho certo para regularizar a propriedade.
Acerca de inventário e usucapião, visite o post É possível usucapião de bem de herança por um herdeiro?
Mas, sem demora, vamos ver a seguir os 4 requisitos exigidos em todas as modalidades de usucapião.
Primeiro requisito: Exercício da posse ao longo do tempo
Já falamos acima que o exercício da posse é o principal requisito para usucapião de um imóvel.
Conforme a modalidade de usucapião, o prazo de posse pode variar entre 2 e 15 anos.
Visite o post Qual o tempo de posse necessário para usucapião de um imóvel? para saber mais a respeito do prazo para usucapião de um imóvel.
O tempo de posse é fundamental para aquisição da propriedade pela usucapião. Trata-se da própria essência do instituto jurídico.
Para ter uma ideia da importância do tempo de posse, caso seja feita uma lei afirmando não ser mais necessário a posse para usucapião de um imóvel, esta lei será inconstitucional!
Exercer a posse durante um certo prazo é o primeiro requisito para usucapião de um terreno, de uma casa e, até mesmo, de um automóvel – já que é possível a aquisição de bens móveis pela usucapião.
A respeito de usucapião de automóveis, visite o post É possível usucapião de automóvel ou outro bem móvel?
Mas fique atento! Não é qualquer posse que serve para usucapião.
A posse deve ter algumas qualidades, uma delas, é ser exercida com ânimo de proprietário.
Segundo requisito: Posse com ânimo de proprietário
Para adquirir a propriedade de um imóvel pela usucapião, você deve agir e se comportar como legítimo proprietário do imóvel.
Ainda que imóvel não esteja registrado em cartório em seu nome, o exercício da posse deve se dar com ânimo de proprietário.
Por exemplo, imagine que você venha exercendo a posse sobre um terreno e que, de uma para outra, seja surpreendido pela invasão deste imóvel por um terceiro.
Caso você tenha ânimo de proprietário, naturalmente você irá tomar providências para retomar a posse do imóvel.
Veja, quem se considera proprietário de um imóvel tem a disposição de defender a sua propriedade.
Por outro lado, há casos que, por maior que seja o tempo de posse sobre o imóvel, não é possível a aquisição da propriedade pela usucapião.
Servem como exemplos a posse que o locatário exerce sobre o imóvel alugado, ou a posse do comodatário que mora de favor em um imóvel.
Sobre se é possível usucapião por que mora de favor, acesse o post Quem mora de favor pode pedir usucapião?
Terceiro requisito: Posse mansa e pacífica
Para que seja possível contar o tempo de posse para usucapião de um imóvel, a posse deve ser mansa e pacífica.
A posse mansa e pacífica é um outro requisito presente em todas as modalidades de usucapião.
Posse mansa e pacífica significa inexistir disputa sobre a posse do imóvel.
Não é incomum controvérsias com vizinhos do imóvel a respeito de divisas – sobre onde a cerca deveria ou não estar!
Como na ação de usucapião necessariamente os vizinhos são citados, certamente haverá contestação, não sendo pacífica a posse sobre a totalidade do imóvel.
De outra parte, a posse também não pode ser reivindicada por terceiros ou um eventual proprietário – como no caso de um lote de terreno na praia onde uma pessoa alega ter o registro do bem em seu nome em cartório.
Caso a posse não seja mansa e pacífica, não conta tempo para usucapião do imóvel.
Atenção! Não basta existir uma divergência a respeito da posse do imóvel.
É necessário que tenha sido tomado alguma medida pelo interessado contestando ou se opondo a posse.
A existência de uma ação judicial é um exemplo de fator que impede a aquisição da propriedade pela usucapião enquanto perdurar a referida ação.
Quarto requisito: Posse contínua e atual
Um outro requisito para usucapião, é que a posse seja contínua e atual.
Como vimos acima, existem diversas modalidades de usucapião com prazos diferenciados.
Se para a usucapião do seu imóvel for necessário comprovar tempo de posse de 10 anos, conta-se este prazo de forma ininterrupta.
Se você exerceu a posse ao longo de 5 anos e por alguma razão teve que sair do imóvel, ainda que você volte a exercer a posse, o prazo para usucapião zera, retornando a contagem do zero.
Para saber como se conta o prazo para usucapião, acesse o post Como contar o tempo para usucapião de um imóvel?
Por fim, para usucapião de um imóvel a posse deve ser atual, ou seja, mesmo que no passado você tenha cumprido o prazo para usucapião, o fato de você ter perdido a posse não lhe dá direito registrar o imóvel em seu nome no cartório.
Quais são os principais requisitos para usucapião de um imóvel?
Resumindo, a usucapião é uma opção para quem deseja regularizar a propriedade do imóvel, registrando-o em seu nome em cartório.
Existem várias modalidades de usucapião com prazos e requisitos diferenciados.
Em todas as modalidades são exigidos 4 requisitos:
– Tempo de posse;
– Ânimo de proprietário;
– Posse massa e pacífica;
– Que a posse seja contínua e atual.
Cuidados necessários
Para finalizar este post, é bom você ficar por dentro que somente advogados ou escritórios de advocacia podem oferecer serviços de regularização de propriedade pela usucapião.
Empresas ou outros profissionais são proibidos de oferecer serviços jurídicos.
A ação de usucapião costuma demorar tempo razoável na Justiça sendo que eventuais problemas serão resolvidos por um advogado.
Na hora de contratar, faça questão de ter contato pessoal e direto com o advogado que lhe prestará os serviços.
Não corra riscos e evite golpes!
Para regularização de imóveis em São Francisco do Sul, Joinville ou Araquari, busque os serviços de Gomes Advogados Associados.