Usucapião: contrato particular de compra e venda

Usucapião: contrato particular de compra e venda. A pretensão, portanto, tem origem em relação jurídica direta com os proprietários registrais do bem, devendo a controvérsia ser objeto de ação própria visando efetivar o negócio jurídico. A ação de usucapião não pode servir de atalho à obrigação de regularização registral, com a consequente modificação da natureza por meio da qual a propriedade foi adquirida.

Processo: 0302030-15.2014.8.24.0061 (Acórdão do Tribunal de Justiça)
Relator: Alexandre Morais da Rosa
Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina
Orgão Julgador: Oitava Câmara de Direito Civil
Julgado em: 28/11/2023
Classe: Apelação

Apelação Nº 0302030-15.2014.8.24.0061/SC

RELATOR: Juiz ALEXANDRE MORAIS DA ROSA

APELANTE: MARIO ROBERTO ALVES CAVALHEIRO (AUTOR) APELANTE: MARILISA CARVALHEIRO ALVES CAVALHEIRO (AUTOR) APELADO: SERGIO SIMIONI GONCALVES (RÉU) APELADO: ORCILENE MARIA FERREIRA (RÉU)

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação em que figuram como apelantes MARIO ROBERTO ALVES CAVALHEIRO e MARILISA CARVALHEIRO ALVES CAVALHEIRO e apelados SERGIO SIMIONI GONCALVES e ORCILENE MARIA FERREIRA, interposto contra sentença proferida pelo juízo de origem nos autos n. 03020301520148240061.
Em atenção aos princípios da celeridade e economia processual [CR, art. 5º, inciso LXXVIII], adoto o relatório da sentença como parte integrante deste acórdão, por refletir com fidelidade o trâmite processual na origem:
MARIO ROBERTO ALVES CAVALHEIRO e MARILISA CARVALHEIRO ALVES CAVALHEIRO aforaram a presente demanda de usucapião, aduzindo, em suma, que são possuidores de um imóvel há mais de 10 anos.
Na decisão de ev. 150, os autores foram intimados para se manifestarem acerca da aparente falta de interesse de agir em razão de se tratar de bem com registro imobiliário, adquirido de forma derivada e não originária.
Em resposta, os autores não negaram se tratar de aquisição derivada, mas defenderam a viabilidade da ação de usucapião (ev. 154).
Sentença [ev. 157]: julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, em razão da falta de interesse de agir [CPC, art. 485, VI e § 3º, c/c art. 17].
Razões recursais [ev. 164]: requer a parte apelante a reforma da sentença, para determinar o prosseguimento da ação de usucapião.
Intimada, a apelada Orcilene Maria Ferreira não apresentou contrarrazões. Já o apelado Sergio Simioni Goncalves não contestou a ação, razão pela a sua intimação para contrarrazões é dispensada.
É o relatório.

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto por MARIO ROBERTO ALVES CAVALHEIRO e MARILISA CARVALHEIRO ALVES CAVALHEIRO contra sentença que julgou extinta, sem resolução de mérito, a ação de usucapião ajuizada pelos apelantes.
1. ADMISSIBILIDADE
1.1. INOVAÇÃO RECURSAL E SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – NÃO CONHECIMENTO
Em seu recurso, os apelantes sustentam o cabimento da ação de usucapião em razão da ausência de comprovante de quitação do preço contratualmente pago pela aquisição do imóvel.
A tese não pode ser conhecida, sob pena de flagrante inovação recursal e supressão de instância, porque não submetida à análise do juízo de origem, inclusive não alegada na manifestação à possível falta de interesse de agir que antecedeu a sentença proferida [ev. 154].
1.2. DEMAIS PRESSUPOSTOS
Preenchidos os demais pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso, excetuada a extensão acima.
2. MÉRITO
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, pela qual a pessoa que exerce a posse prolongada adquire o domínio do bem, de modo diverso à transmissão por meio de negócio jurídico [aquisição derivada].
No caso concreto, os apelantes narram estarem na posse do imóvel desde 2001, quando celebraram contrato particular de compra e venda com os atuais proprietários registrais [ev. 1.9]. 
A pretensão, portanto, tem origem em relação jurídica direta com os proprietários registrais do bem, devendo a controvérsia ser objeto de ação própria visando efetivar o negócio jurídico. A ação de usucapião não pode servir de atalho à obrigação de regularização registral, com a consequente modificação da natureza por meio da qual a propriedade foi adquirida.
Não se ignora que julgados recentes autorizam excepcionalmente a propositura da ação de usucapião para os casos de aquisição derivada, desde que demonstrada a impossibilidade ou excessiva dificuldade de registro da propriedade [nesse sentido, cita-se: TJSC, Apelação n. 5001268-76.2022.8.24.0070. Relator: Des. Eduardo Gallo Jr. Sexta Câmara de Direito Civil. Julgada em 10.10.2023]. 
 Na espécie, contudo, não vislumbro provas de dificuldades na obtenção do registro de propriedade que justifiquem o manejo desta ação. O imóvel contratualmente adquirido, aliás, encontra-se devidamente individualizado e matriculado junto ao registro de imóveis [ev. 1.10]. 
Sustentam os apelantes que [a] o contrato apenas versava sobre a posse do imóvel, e não sobre a propriedade; [b] o proprietário registral se encontra em lugar desconhecido, apesar de inúmeras buscas visando localizá-lo. 
Os argumentos beiram a má-fé. Trata-se de instrumento de compra e venda, com menção específica à venda do bem em si, e não meramente da posse. Além disso, o proprietário registral foi pessoalmente citado no curso desta ação [ev. 134.164, p. 37]. Eventual dificuldade de localização da parte, de todo modo, não inviabilizaria a propositura da pertinente ação visando a regularização do registro.
Pelo que se conclui, os apelantes nem sequer empreenderam esforços para a regularização do bem, optando diretamente pela via que entendiam mais célere e, certamente, menos custosa. O reconhecimento da usucapião no presente caso, portanto, caracterizaria burla ao recolhimento de tributos de transmissão.
Em caso recente, assim decidiu esta Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO DOS AUTORES. ALEGAÇÃO DE QUE OS REQUISITOS PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR USUCAPIÃO FORAM PREENCHIDOS. INSUBSISTÊNCIA. AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FRAÇÃO DE TERRAS INSERIDA EM ÁREA MAIOR DEVIDAMENTE REGISTRADA. ÁREA ADQUIRIDA DIRETAMENTE DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS DA GLEBA MAIOR. AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL E POSTERIOR TRANSMISSÃO REGULAR DA PROPRIEDADE COM BASE NO TÍTULO OSTENTADO PELOS DEMANDANTES. MANEJO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO QUE, NESSE CENÁRIO, REPRESENTA BURLA AO SISTEMA REGISTRAL E AO PAGAMENTO DOS TRIBUTOS DEVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS CONFORME A ORIGEM. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. [TJSC. Apelação n. 0006976-05.2013.8.24.0008. Relator: Des. Joao Marcos Buch. Oitava Câmara de Direito Civil. Julgada em 05.09.2023].
E de outras Câmaras, extraio os seguintes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. RECURSO DOS AUTORES. INSISTÊNCIA NA UTILIDADE/NECESSIDADE DO PROVIMENTO JURISDICIONAL. INSUBSISTÊNCIA. AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. FRAÇÃO DE TERRAS INSERIDA EM ÁREA MAIOR DEVIDAMENTE REGISTRADA. ÁREA ADQUIRIDA DIRETAMENTE DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS DA GLEBA MAIOR. AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL E POSTERIOR TRANSMISSÃO REGULAR DA PROPRIEDADE COM BASE NO TÍTULO OSTENTADO PELOS DEMANDANTES. MANEJO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO QUE, NESSE CENÁRIO, REPRESENTA BURLA AO SISTEMA REGISTRAL E AO PAGAMENTO DOS TRIBUTOS DEVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [TJSC. Apelação n. 0312143-56.2015.8.24.0008. Relator: Des. Saul Steil. Terceira Câmara de Direito Civil. Julgada em 25.07.2023].
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE INDEFERIMENTO DA INICIAL ANTE A AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. PRETENDIDO O PROSSEGUIMENTO DO FEITO PARA OBTENÇÃO DA DECLARAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM DECORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. IMPOSSIBILIDADE. AQUISIÇÃO DERIVADA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA, OUTROSSIM, DE ELEMENTOS A INDICAR A EXISTÊNCIA DE ÓBICE INTRANSPONÍVEL À OBTENÇÃO DA PROPRIEDADE NA VIA ADMINISTRATIVA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS INDEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [TJSC. Apelação n. 0307860-82.2018.8.24.0008. Relatora: Desa. Rosane Portella Wolff. Segunda Câmara de Direito Civil. Julgada em 06.10.2022].
Logo, mantém-se a sentença que julgou extinto o processo sem resolução do mérito.
3. HONORÁRIOS RECURSAIS
Deixo de majorar os honorários, porquanto não houve fixação na origem.
4. DISPOSITIVO
Por tais razões, voto por conhecer parcialmente do recurso e, no que conhecido, negar-lhe provimento.

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Apelação Nº 0302030-15.2014.8.24.0061/SC

RELATOR: Juiz ALEXANDRE MORAIS DA ROSA

APELANTE: MARIO ROBERTO ALVES CAVALHEIRO (AUTOR) APELANTE: MARILISA CARVALHEIRO ALVES CAVALHEIRO (AUTOR) APELADO: SERGIO SIMIONI GONCALVES (RÉU) APELADO: ORCILENE MARIA FERREIRA (RÉU)

EMENTA

USUCAPIÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR [CPC, ART. 485, VI]. RECURSO DOS AUTORES. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE. TESE DE CABIMENTO DA AÇÃO EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE RECIBO DE QUITAÇÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO APRESENTADA SOMENTE NAS RAZÕES RECURSAIS. INOVAÇÃO E SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO. MÉRITO. INSISTÊNCIA NA NECESSIDADE DO PROVIMENTO JURISDICIONAL. INSUBSISTÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA CELEBRADO COM OS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. TRANSMISSÃO NÃO AVERBADA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA. CASO DE AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. NÃO COMPROVAÇÃO DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DE IMPOSSIBILIDADE OU EXCESSIVA DIFICULDADE PARA A REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMPOSSIBILIDADE DE TRANSMISSÃO ORDINÁRIA DA PROPRIEDADE COM BASE NO TÍTULO OSTENTADO PELOS APELANTES. TENTATIVA DE BURLA AO SISTEMA REGISTRAL E AO PAGAMENTO DOS TRIBUTOS DEVIDOS. INVIABILIDADE DE REGULARIZAÇÃO POR MEIO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO. NECESSÁRIO AJUIZAMENTO DA DEMANDA ADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.
1. A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, pela qual a pessoa que exerce a posse prolongada adquire o domínio do bem, de modo diverso à transmissão por meio de negócio jurídico [aquisição derivada]. 
2. Quando a pretensão tem origem em relação jurídica direta com os proprietários registrais do bem, a ação de usucapião não é meio idôneo, sob pena de configurar atalho à regularização registral, com a consequente modificação da natureza por meio da qual a propriedade foi adquirida.
3. Não se ignora o entendimento de excepcional cabimento da usucapião nos casos de aquisição derivada quando impossível ou excessivamente difícil o registro da propriedade. Cabe à parte interessada, contudo, a prova de tal dificuldade.
4. Sem prova de excepcionalidade, mostra-se correta a extinção do feito sem resolução do mérito pela inadequação da via eleita.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, no que conhecido, negar-lhe provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 28 de novembro de 2023.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 28/11/2023

Apelação Nº 0302030-15.2014.8.24.0061/SC

RELATOR: Juiz ALEXANDRE MORAIS DA ROSA

PRESIDENTE: Desembargador ALEX HELENO SANTORE

PROCURADOR(A): SONIA MARIA DEMEDA GROISMAN PIARDI
APELANTE: MARIO ROBERTO ALVES CAVALHEIRO (AUTOR) ADVOGADO(A): BIANCA CAMARGO COSTA (OAB SC036041) ADVOGADO(A): JORGE GAMEIRO DE CAMARGO (OAB SC007109) ADVOGADO(A): ISYS SILVA DE CAMARGO (OAB SC027786) APELANTE: MARILISA CARVALHEIRO ALVES CAVALHEIRO (AUTOR) ADVOGADO(A): BIANCA CAMARGO COSTA (OAB SC036041) APELADO: SERGIO SIMIONI GONCALVES (RÉU) APELADO: ORCILENE MARIA FERREIRA (RÉU) ADVOGADO(A): GLAUCIO ADRIANO HECKE (OAB PR046281)
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 28/11/2023, na sequência 234, disponibilizada no DJe de 13/11/2023.
Certifico que a 8ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 8ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO E, NO QUE CONHECIDO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz ALEXANDRE MORAIS DA ROSA
Votante: Juiz ALEXANDRE MORAIS DA ROSAVotante: Desembargador ALEX HELENO SANTOREVotante: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART
MARCIA CRISTINA ULSENHEIMERSecretária

Fonte: TJSC

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