Tem como cancelar procuração que dá amplos poderes a uma pessoa, no entanto, é irrevogavel a procuração em causa própria em negócios imobiliários. Terceiros de boa-fé devem ser notificados da revogação da procuração.
O que é uma procuração
A procuração é o instrumento pelo qual se dá o contrato de mandato, regulado pelo Código Civil a partir do art. 653:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Código Civil
Através de uma procuração uma pessoa confere poderes a um procurador.
O procurador é alguém de confiança do outorgante, que age em seu nome, exercendo a representação em atos determinados, conforme termos da procuração.
Qual a diferença entre procuração pública e particular
A diferença entre procuração pública e procuração particular consiste em como se dá a formação de cada um dos instrumentos.
Em síntese, a procuração pública é lavrada por um tabelião, o qual deposita fé pública quanto à identificação do outorgante e aos termos da procuração, conforme a expressão da vontade declarada.
Como se trata de um instrumento público, qualquer pessoa pode ter acesso aos termos da procuração que fica registrada em livro próprio no tabelionato.
Se uma procuração pública é rasgada, isto não significa que o procurador deixou de ter poderes para representação, findando o contrato de mandato.
O que é rasgado é o translado da procuração, uma cópia, sendo possível, a qualquer momento, retornar ao cartório e requerer a emissão de uma novo traslado.
A procuração particular, ao contrário da procuração pública, é elaborada pela própria pessoa que outorga poderes ao seu procurador.
Em se tratando de instrumento particular, terceiros somente terão conhecimento da sua existência quando apresentada pelo procurador (ou pelo outorgante, caso guarde consigo uma cópia).
No caso de ser rasgada ou extraviada, deverá ser “passada” nova procuração, ainda que tenha sido reconhecida a firma do outorgante em cartório.
Por sinal, o reconhecimento da firma do outorgante não é requisito indispensável da procuração particular, mas o terceiro pode exigir que a firma seja reconhecida:
O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
Código Civil, § 2 o, art. 654
A lei impõe que determinados atos somente terão validade caso sejam realizados por intermédio de procuração pública.
Há decisão, em sede de Superior Tribunal de Justiça, afirmando ser exigível procuração pública em atos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país.
Quais poderes tem o procurador
Os poderes do procurador são aqueles que estiverem expressos na procuração.
Na dúvida, o Código Civil dispõe que deve se entender que foram outorgados apenas poderes de administração ordinária:
Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
§ 1 o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.
Código Civil
Os poderes do mandatário eleito restrigem-se àqueles que constem na procuração.
Mas é comum surgirem dúvidas quanto a extensão desses poderes.
Daí, o Código Civil deixar claro que a prática de atos que oneram o patrimônio do outorgante devem constar expressos na procuração.
De outra parte, poderes de administração ordinária são todos aqueles que visam meramente o custeio da vida cotidiana do outorgado, como é o caso de pagamento de contas habituais.
Extinção do mandato
Como visto, a procuração é o instrumento do contrato de mandato. O art. 682, do Código Civil, prevê as hipóteses que extinguem o contrato de mandato, a saber:
– revogação ou renúncia;
– morte ou interdição de uma das partes;
– mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;
– término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Revogação do mandato
A revogação é uma das causas que extinguem o contrato de mandato, tornando, por conseguinte, sem efeito a procuração.
No entanto, o mandato pode ter sido outorgado em circunstâncias especificas ora impedindo a sua revogação, ora gerando consequências gravosas ao patrimônio do mandante.
Cláusula de irrevogabilidade
Pela regra geral, a inserção de cláusula de irrevogabilidade não impede que sejam cassados os poderes conferidos ao procurador.
O procurador, porém, terá o direito de ser ressarcido pelas perdas e danos que lhe sobrevierem em razão da revogação:
Art. 683. Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas e danos.
Código Civil
Cláusula de irrevogabilidade e negócio bilateral
Há duas exceções que impedem o mandante de revogar a procuração a qualquer tempo. Veja o que diz o Código Civil a este respeito
Art. 684. Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.
Código Civil
A primeira exceção é a procuração ter sido condição de um negócio bilateral.
Diz-se que um negócio é bilateral quando se faz necessária a manifestação de vontade de duas pessoas para que o negócio jurídico se consolide.
Contratos, em regra, são negócios bilaterais.
Se “passar procuração” foi uma condição para o negócio ter sido realizado, o outorgante fica impedido de revoga-la.
Neste caso, não se trata do outorgante ficar obrigado ao pagamento de perdas e danos.
A procuração não poderá ser revogada de forma alguma e o procurador poderá exercer os poderes conferidos originalmente sem que, com isso, o outorgante possa opor qualquer objeção.
Cláusula de irrevogabilidade e procuração em causa própria
A segunda hipótese que impede a revogação é a outorga de procuração em causa própria (um rem suam) uma condição bastante comum em negócios imobiliários, onde o vendedor do imóvel confere ao comprador poder para representá-lo em cartório quando da lavratura da escritura definitiva de compra e venda.
Assim, a procuração dispensa a assinatura do vendedor no ato, provendo de segurança e agilidade a transferência do direito de propriedade.
Essa espécie de procuração não só é irrevogável, como não se extingue com a morte de qualquer uma das partes – representando exceção à regra geral de que o contrato de mandato se extingue com o falecimento do mandante ou do seu procurador. Neste sentido:
Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.
Código Civil
Necessidade da notificação de terceiros quanto à revogação do mandato
De acordo com o Código Civil, revogado o mandato outorgado, o procurador fica impedido de realizar negócios em nome do outorgante.
No caso de ser notificado da revogação, e mesmo assim leve a efeito negócios, o procurador responderá pelos danos que vier a provocar ao mandante pelo exercício irregular da representação.
A notificação de revogação também deve ser dirigida a terceiros que por ventura estejam em vias de realizar negócios por intermédio do procurador eleito.
Não sendo notificados, e agindo de boa fé, não podem os terceiros sofrer quaisquer prejuízos, ficando o mandante vinculado ao negócio ainda que realizado pelo procurador cujos poderes foram revogados.
Art. 686. A revogação do mandato, notificada somente ao mandatário, não se pode opor aos terceiros que, ignorando-a, de boa-fé com ele trataram; mas ficam salvas ao constituinte as ações que no caso lhe possam caber contra o procurador.
Parágrafo único. É irrevogável o mandato que contenha poderes de cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache vinculado.
Código Civil
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Jurisprudência
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA (IN REM SUAM). CARACTERIZAÇÃO RECONHECIDA PELO TRIBUNAL A QUO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. “Para a caracterização da procuratio in rem suam, indispensável a existência de cláusula específica que garanta a transferência ao mandatário de todos os direitos do mandante sobre o bem, especificado no instrumento, devendo-se observar, para esse efeito, todas as formalidades legais” (AgInt nos EDcl no REsp 1.542.151/GO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/05/2020, DJe de 13/05/2020). 2. Concluiu o eg. Tribunal local, mediante análise do instrumento do contrato de mandato e das circunstâncias do caso concreto, pela caracterização da procuração como “em causa própria”. Ultrapassar esses fundamentos demandaria o reexame do contrato e de provas, incidindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1857922, Quarta Turma STJ)
Transferência de imóvel. Valor superior ao teto legal. Escritura pública. Validade. Procuração em causa própria. Instrumento público. Necessidade. A procuração para transferência do imóvel com valor superior ao teto legal, ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade, deve necessariamente ter a mesma forma pública que é exigida para o ato. Informações do Inteiro Teor. Dispõe o artigo 104 do Código Civil que “A validade do negócio jurídico requer agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei”, elucidando o artigo 108 que, “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Já no artigo 166 a lei esclarece que é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei e/ou for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade. Em atenção ao princípio da simetria da forma, a procuração para a transferência do imóvel, ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade, deve ter necessariamente a mesma forma pública para ele exigida, sob pena de não atingir os fins aos quais se presta, notadamente porque é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei, nos termos do artigo 166, IV, do Código Civil. O art. 657 do Código Civil de 2002, ao dispor que “A outorga do mandato está sujeita à forma exigida em lei para o ato a ser praticado”, inovou em relação à regra anterior do art. 1.291 do Código de 1916, segundo o qual “para os atos que exigem instrumento público ou particular, não se admite mandato verbal”. A circunstância de a segunda parte do art. 657 explicitar que “Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito” não tem o condão de privar de todo efeito a inovação introduzida na primeira parte do dispositivo. Assim, quando destinado à prática de negócio jurídico que vise à “constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” e, portanto, dependa da forma de escritura pública (Código Civil, art. 108), o mandato deverá ser outorgado pela forma de instrumento público. Se essa regra vale para os instrumentos de mandato em geral destinados à celebração de negócios jurídicos dependentes de escritura pública, os quais podem ser revogados ad nutum do outorgante, com maior razão ainda deverá ser seguida no caso de procuração em causa própria (Código Civil, art. 685). Isso porque tal tipo de mandato é irrevogável, não se extingue pela morte de qualquer das partes, sendo isento o mandatário de prestar contas, podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandado, obedecidas as formalidades legais. É certo que a procuração (ou o mandato) em causa própria, por si só, não formaliza a transferência da propriedade, o que depende de contrato por meio de escritura pública e registro imobiliário. Mas também é certo que o mandato em causa própria opera a transmissão do direito formativo de dispor da propriedade. Dessa forma, a disposição da faculdade de dispor, inerente ao próprio conceito jurídico de propriedade, quando tem por objeto imóvel de valor superior ao teto legal, não prescinde da forma pública, sob pena de subverter o sistema legal de disciplina da transmissão da propriedade imobiliária, dando margem a fraudes, que a regra da atração da forma trazida pelo art. 657 do Código Civil de 2002 buscou prevenir. (REsp 1.894.758-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. Acd. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, por maioria, julgado em 19/10/2021) Informativo de Jurisprudência n. 435