A maior parte das pessoas desconhece que o adquirente de imóvel pode ser responsabilizado pela recuperação de área degradada.
Neste post você vai ficar por dentro sobre quem deve responder por crime ambiental, pagar multa e recompor vegetação nativa em área de preservação permanente.
Vai também saber quais medidas tomar para não comprar um imóvel e assumir obrigações por dano ambiental e as providências no caso de autuação por infração ambiental e processos judiciais.
Não deixe de ler o post até o fim. Você pode ter boas surpresas!
O que é área de preservação permanente?
Antes de falarmos sobre responsabilidade por dano ao meio ambiente, você deve saber que boa parte das infrações acontecem em razão da supressão de vegetação nativa em área de preservação permanente (APP).
Área de Preservação Permanente é uma área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.
O Código Florestal é que estabelece este conceito. É importante destacar que uma APP pode ou não ter a cobertura de vegetação nativa!
Ou seja, pode ser que você comprou um imóvel, que possui uma área de APP e que houve a supressão da vegetação pelo proprietário anterior ou alguma outra pessoa.
Nesta hipótese não deixa de existir a responsabilidade de recompor a APP ao seu estado original.
Vamos abordar esta questão adiante.
Quantos metros é o tamanho de área de preservação permanente em rio?
Existem várias espécies de área de preservação permanente.
A área de preservação permanente às margens de rio ou curso d’água é uma espécie que causa polêmica e problemas!
Em zonas rurais ou urbanas, é APP as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros.
O conceito acima também consta no Código Florestal (Lei 12.651/2012).
A lei estabelece que o tamanho da APP em rios pode variar entre 30 a 500 metros.
Vamos dar dois exemplos: será de 30 metros a APP se o curso d’água tiver menos de 10 metros de largura. A APP será de 50 metros para rio cuja largura fique entre 10 e 50 metros.
Para imóveis localizados em área urbana de uso consolidado, é possível o Município reduzir o tamanho dessas metragens através de lei.
Para saber mais, acesse o post O que é área urbana de uso consolidado?
O que acontece se construir em área de preservação permanente?
Uma situação comum é o adquirente de imóvel construir em área de preservação permanente.
Muitas vezes isto acontece sem que o comprador tenha noção de que comete um ilícito ambiental.
Uma outra situação, é adquirir uma casa construída em APP.
As consequências são graves:
– Responsabilidade civil de recompor a área de preservação permanente;
– Pagamento de multa administrativa;
– Responder a um processo por crime ambiental.
IMPORTANTE! Se você não suprimiu a vegetação nativa, não deve pagar a multa administrativa ou responder na Justiça por crime ambiental. Adiante vamos explicar melhor.
De quem é a responsabilidade por um dano ambiental?
A responsabilidade pelo dano ambiental pode variar bastante.
Dependendo do tipo de sanção, o proprietário do imóvel ou um terceiro pode sofrer as consequências por uma infração ao meio ambiente.
Vamos a um exemplo para ficar claro.
Suponha que você adquiriu um imóvel que o proprietário anterior suprimiu a vegetação nativa de área de preservação permanente.
Se o Município, a polícia ambiental ou outro órgão fiscalizador aplicar uma multa em razão de uma infração ambiental, o responsável pelo seu pagamento será de quem praticou a conduta ilícita.
Ou seja, a obrigação de pagar a multa será do proprietário anterior.
A responsabilidade ambiental por uma infração administrativa depende da apuração de culpa!
Valendo do mesmo exemplo, quem deve responder pela prática de crime ambiental também é o proprietário anterior, ou um terceiro, se for o caso.
É a mesma lógica, a responsabilidade penal depende da apuração de culpa!
Para saber mais acesse o post Penas restritivas de direito em crime ambiental.
ATENÇÃO! Funciona de forma diferente a responsabilidade civil pelo dano ambiental. Neste caso o adquirente do imóvel responde sem culpa.
Vamos explicar.
De quem é a obrigação de recompor a vegetação nativa?
Seguindo ainda o exemplo acima, no caso de você comprar um imóvel que houve a supressão da vegetação da APP, a obrigação de recompor o dano ambiental será do adquirente – sua!
Sim. Você terá que recompor a vegetação nativa ao estado original. Se na APP houver alguma construção, você terá que demolir.
Veja o que diz o Código Florestal:
Art. 7º A vegetação situada em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.
§1º Tendo ocorrido supressão de vegetação situada em Área de Preservação Permanente, o proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título é obrigado a promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados previstos nesta Lei.
§2º A obrigação prevista no § 1º tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.!
CUIDADO! Daí a importância de ficar atento na hora de comprar um imóvel. Dependendo da situação da área, o adquirente pode assumir a responsabilidade pela recuperação de área de preservação permanente que sofreu degradação.
O adquirente de imóvel pode ser responsabilizado pela recuperação de área degradada?
Como vimos acima, a responsabilidade pela reparação de danos ao meio ambiente independe da existência de culpa.
O adquirente do imóvel não responde por sanções administrativas, como o pagamento de uma multa.
Também não pode o adquirente sofrer condenação em processo criminal pela prática de crime ambiental.
Nestes dois casos, a responsabilidade é de quem praticou o ato ilícito. Deve haver a apuração da culpa.
Afora isto, na aquisição de domínio ou posse, a obrigação se trasmite ao sucessor de qualquer natureza – é o que prevê a Lei.
IMPORTANTE! A experiência em ações ambientais revela que boa parte das pessoas que enfrentam problemas com o Ministério Público, não tem consciência de que a aquisição de um imóvel pode gerar consequências gravosas para o seu patrimônio.
Basta ser proprietário ou possuidor do imóvel para ser obrigado reparar dano ao meio ambiente?
Exatamente!
Mesmo que uma pessoa não provoque a degradação, responde pela recuperação ambiental da área. Basta ser proprietária ou possuidora do imóvel.
No caso de construção em área de preservação permanente, a responsabilidade pela recomposição ambiental é do proprietário do bem, independentemente de ter sido ele que a tenha construído.
A responsabilidade por danos ao meio ambiente é objetiva e propter rem.
Vamos entender melhor estes dois conceitos.
O que é responsabilidade objetiva na reparação de danos ao meio ambiente?
No ordenamento jurídico brasileiro, a responsabilidade civil comporta duas modalidades:
– subjetiva: para que alguém tenha a obrigação de reparar um dano é necessário a ocorrência do dano, uma conduta comissiva ou omissiva culposa ou dolosa e o nexo causal entre essa conduta e aquele dano;
– objetiva, que também demanda o dano, a conduta e o nexo causal, mas que dispensa a presença de dolo ou culpa na conduta.
A responsabilidade objetiva, por responsabilizar o agente da
conduta independentemente de sua intenção de provocar um dano,
é excepcional, somente se verificando nos casos expressamente
previstos em lei.
É o caso de danos ao meio ambiente!
A lei 12.651/2012 dispõe que ocorrendo supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente, o proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título é obrigado a promover a recomposição da vegetação.
Esta obrigação tem natureza real e se transmite ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel.
O que é obrigação propter rem em direito ambiental?
As obrigações ambientais possuem natureza propter rem.
Mas o que é obrigação propter rem?
A responsabilidade objetiva por danos ao meio ambiente dispensa apreciar se o proprietário ou o possuidor do imóvel agiu com culpa ou com dolo.
Basta existir um (I) dano ambiental, (ii) uma conduta (omissiva ou comissiva) e (iii) o nexo causal entre a conduta e o resultado danoso, para impor a obrigação de reparar o dano.
A obrigação propter rem é uma obrigação que decorre de um direito real, por exemplo, do direito de propriedade ou da posse de um coisa.
Se um terceiro provocar um dano ambiental, o proprietário do imóvel responde pelo dano em razão da responsabilidade objetiva.
Caso o dano ambiental tenha ocorrido antes da aquisição do imóvel, a obrigação é transmitida ao adquirente em virtude da obrigação propter rem.
Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
A obrigações mais importantes no Direito Ambiental são as de fazer ou de não-fazer.
Estas obrigações têm ligação direta com a preservação da natureza (recompor um dano ao meio ambiente, restaurá-lo, não degradar vegetação nativa).
Independentemente da venda de um imóvel, tais obrigações aderem ao imóvel e dele não podem ser subtraídas.
São obrigações propter rem que seguem com a propriedade e a posse, fazendo com que o proprietário atual tenha que cumpri-las, ainda que não seja o autor do dano ao meio ambiente.
O que fazer para resolver o problema?
Se você chegou até aqui é possível que você esteja buscando informações para se acautelar de responsabilidade ambiental e não assumir obrigações na compra de um imóvel.
Pode ser também que você esteja enfrentando problemas decorrentes da aquisição de um imóvel com área de preservação permanente.
Tenha certeza de que o imóvel não possui restrições ambientais. Extrair certidões, fazer pesquisas em órgãos públicos, consultar Tribunais, tomar informações com proprietários da região onde o imóvel tem localização, é a dica para quem quer comprar um imóvel.
Uma outra dica, é se prevenir e negociar com o vendedor o ressarcimento de eventuais prejuízos decorrentes de responsabilidade ambiental por do imóvel
Para quem adquiriu imóvel com degradação de área de preservação permanente, a solução é tentar regularizar a área e buscar minorar o prejuízo:
Há casos onde é possível a regularização através da REURB ou através do pagamento de compensação financeira. Em ambos os casos, você deve se dirigir à Prefeitura do seu Município e tomar informações.
Se o seu imóvel foi objeto de fiscalização com aplicação de multa, não perca tempo. Busque a assessoria de um bom advogado com experiência em direito ambiental para promover a sua defesa.
Um erro comum das pessoas é apresentar defesa sem a assessoria de um advogado ou se valer dos serviços de um outro profissional, como um engenheiro.
É importante você saber que a aplicação de multa ambiental desencadeia todo um processo, cuja consequência é a ciência do Ministério Público da infração ambiental e o ajuizamento de ações no Poder Judiciário contra o proprietário.
Além de ser possível evitar o pagamento da multa, ou reduzir o seu valor, a defesa na multa administrativa servirá bastante de base para elaborar a defesa em processos judiciais.
Cuidado necessário
A preservação do meio ambiente é uma preocupação que cada vez mais exige a atuação do Ministério Público e dos órgãos de fiscalização.
Neste cenário, o adquirente de imóvel deve ter cautela redobrada para não comprar imóvel irregular, evitando assumir obrigações de terceiros.
Se você precisa de assessoria na compra e venda de imóveis, ou enfrenta problemas com multa por infração ao meio ambiente, ação por crime ambiental ou ação civil pública ambiental, deve contar com uma boa assessoria jurídica.
Se você estiver em Joinville, Araquari ou São Francisco do Sul, busque os serviços de Gomes Advogados Associados.
Com uma tradição de mais de 30 anos atendendo clientes na região, Gomes Advogados Associados presta assessoria na regularização de imóveis, defesas ambientais em multas, crimes ambientais e ações civis públicas.
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