O Que É Área Urbana De Uso Consolidado?

A Lei 14.285/2021 promoveu alterações no Código Florestal possibilitando que municípios alterem o tamanho de área de presevação permanente em área urbana de uso consolidado.

Neste post você vai ficar por dentro dos critérios legais para que uma área urbana seja considerada como de uso consolidado e de como os municípios podem reduzir o tamanho de APP’s às margens de rios.

Alterações no Código Florestal autorizaram Municípios legislarem sobre faixas marginais a cursos d’água

A edificação às margens de rios em centros urbanos sempre foi motivo de polêmica no Poder Judiciário.

O Código Florestal estabelecia faixas marginais ao longo de cursos d’água, consideradas como áreas de preservação permanente, desprezando a existência de áreas de uso consolidado em razão da ocupação histórica do espaço das cidades.

Com isso, a judicialização de alvarás de construção e reforma passou a ser uma discussão cotidiana, fazendo com que o Poder Judiciário de muitos Estados, sobretudo o de Santa Catarina, quase que se transformasse em uma autoridade ambiental licenciadora(!).

Visando por um fim à controvérsia, a Lei 14.285/2021 introduziu alterações importantes no Código Florestal:

(i) estabeleceu critérios para o reconhecimento de áreas urbanas consolidadas;

(ii) previu a possibilidade dos municípios definirem recuos diferentes dos previstos no Código Florestal para a caracterização de áreas de preservação permanente às margens de cursos d’água.

Vamos ver em detalhes estas alterações.

O que é área de preservação permanente?

A Lei 14.285/2021 teve como principal objetivo dar aos municípios competência para definir áreas de preservação permanente em meio urbano.

Antes dela, somente o Código Florestal podia definir o que são áreas de preservação permanente às margens de rios e de outros corpos hídricos.

Assim, antes de tratarmos das áreas de uso consolidado em espaços urbanos, é importante você ficar por dentro do que é uma área de preservação permanente.

Para entender melhor, área de preservação permanente (APP) é uma área coberta ou não por vegetação nativa que, dentre outras, visa preservar recursos hídricos.

A grosso modo, a lei proíbe qualquer intervenção humana em uma área de preservação permanente, como construções e empreendimentos.

Uma área de preservação permanente é uma limitação ao direito de propriedade. Mesmo sendo proprietário do imóvel, você não pode usá-lo na sua totalidade.

O proprietário deve também cuidar da APP. Caso haja supressão da vegetação nativa, terá a obrigação de fazer o replantio e reconstituir a área em que houve a degradação.

É muito importante você saber que a responsabilidade do proprietário é independente de culpa. Caso um terceiro faça o corte da vegetação, permanece a obrigação do proprietário de arcar com todos os custos da reconstituição da área ao seu estado original.

Por sua vez, a responsabilidade pelo crime ambiental será do terceiro, como também, a responsabilidade de pagar eventual multa aplicada pelo órgão fiscalizador.

Para saber quais as penas por crime ambiental e como se dá a aplicação da pena restritiva de direitos, acesse o post Pena Restritiva de Direito em Crime Ambiental.

Existem diversas espécies de área de preservação permanente, sendo que a mais controvertida é a que dispõe sobre faixas marginais a rios que passam em perímetro urbano.

O Código Florestal estabelece que as faixas marginais (recuos) ao longo de curso d’água são áreas de preservação permanente.

Dependendo da largura do rio, o proprietário não pode construir a uma distância que varia entre 30 a 100 metros.

Apenas para exemplo, para rios com menos de 10 metros de largura, o proprietário deve preservar 30 metros.

Já se o o curso d’água tiver entre 10 a 50 metros de largura, a área de preservação permanente passa a ser de 50 metros.

É o tamanho dessas faixas marginais que, a partir da Lei 14.285/2021, os municípios podem alterar!

Agora que você já sabe o que é uma área de preservação permanente vamos falar da área urbana de uso consolidado, sobretudo dos critérios legais para a sua caracterização.

Critérios para caracterizar uma área urbana de uso consolidado

A Lei 14.285/2021 alterou o Código Florestal estabelecendo critérios para caracterização de uma área urbana de uso consolidado.

Vamos ver cada um deles:

1 – Localização em perímetro urbano ou zona urbana

A primeira exigência legal para caracterização de uma área urbana de uso consolidado é a área ter localização no perímetro urbano ou em zona urbana.

O plano diretor ou lei municipal específica deve dispor sobre as regiões do município que integram a zona urbana.

Importante destacar que o Código Florestal é bastante claro ao exigir que, afora o Plano Diretor, a lei municipal deve ser “específica”, ou seja, deve tratar de forma exclusiva sobre a matéria.

No mais, é bom lembrar que o Plano Diretor não necessariamente deve contemplar um zoneamento ambiental, mas deve considerar a vocação ecológica das áreas que compõe a cidade.

Para saber mais sobre Plano Diretor, acesse o post O que é necessário saber sobre Plano Diretor?

2 – Existência de sistema viário

A segunda exigência para caracterizar uma área urbana como de uso consolidado é a existência de sistema viário.

Os imóveis da região devem possuir arruamento, isto é, contar com um sistema de comunicação com ruas, avenidas, denotando planejamento urbano.

Tanto o lote de terreno ou o imóvel que ocupa uma quadra devem ter frente para um logradouro oficial.

3 – Organização em quadras e lotes

Outro critério para caracterizar uma área urbana de uso consolidado é a ocupação imobiliária, ou seja, que a região possua quadras e lotes predominantemente edificados.

A quantidade de edificações é um fator fundamental. Os imóveis da região devem conter construções que superem significativamente as áreas livres, sem construção.

Perceba que mesmo que exista lei declarando a região como área urbana, caso não haja a sua ocupação, não resta caracterizada uma área urbana de uso consolidado.

4 – Uso predominantemente urbano

Na esteira da forma que se encontra organizada a região, o Código Florestal enfatiza o uso predominantemente urbano como fator que caracteriza uma área urbana de uso consolidado.

De acordo com a lei, a existência de edificações residenciais, comerciais, industriais, institucionais, mistas ou direcionadas à prestação de serviços é uma característica fundamental de uma área urbana de uso consolidado.

De outra parte, o uso predominante urbano não afasta a possibilidade de existirem imóveis voltados à exploração agrícola ou pecuária, já que a lei não fala que deve haver uso exclusivo urbano.

5 – Infraestrutura urbana

Por fim, a infraestrutura é um último critério para caracterizar uma área urbana de uso consolidado.

A nova redação do Código Florestal exige que a região disponha de, no mínimo, 2 dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados:

– drenagem de águas pluviais;

– esgotamento sanitário;

– abastecimento de água potável;

– distribuição de energia elétrica e iluminação pública; e

– limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos.

Agora que você sabe os critérios para caracterizar uma área urbana de uso consolidado, vamos tratar das exigências legais para que o seu município possa fazer uma lei reduzindo o tamanho das áreas de preservação permanente às margens de rios.

Município pode definir distância mínima de rio para poder construir

Até o advento da Lei 14.285/2021, que alterou o Código Florestal, as medidas mínimas das áreas de preservação permamente à beira de rios gerava bastante controvérsia nas áreas urbanas.

Ao longo do tempo, tanto municípios, como o próprio Poder Judiciário dos Estados, tentaram resolver essa situação.

Os municípios, através de leis que dispunham sobre recuos menores, buscaram contemporizar interesses. Acontece que referidas leis contrariavam diretamente o Código Florestal, sendo inconstitucionais.

O Poder Judiciário, por sua vez, aplicava o teor da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79), que prevê uma distância mínima de 15 metros para construção. Tal entendimento também não resistiu a um exame de constitucionalidade.

Fato é que a realidade exigia uma solução razoável. Muitos proprietários alegavam que seus imóveis constavam em áreas urbanas de uso consolidado, não sendo aplicável os parâmetros do Código Florestal.

Com a Lei 14.285/2021 houve a definição do que é área urbana de uso consolidado – um bom passo para a solução do problema.

E não só isso!

A partir da Lei 14.285/2021, em área urbana de uso consolidado, lei municipal passou a poder definir faixas marginais distintas daquelas do Código Florestal.

No entanto, a lei municipal que reduzir o tamanho das app’s às margens de rios deve atender algumas exigências; são elas:

1 – Parecer do conselho do meio ambiente

A lei municipal deve contar com parecer favorável do conselho estadual, municipal ou distrital do meio ambiente.

Este primeiro requisito denota a necessidade de haver respaldo técnico para que o município possa legislar reduzindo o tamanho das áreas de preservação permanente às margens de rios.

2 – Respeitar áreas de risco

A lei municipal não pode reduzir o tamanho das áreas de preservação permanente em áreas com risco de desastres.

3 – Respeitar plano de recurso hídricos e outros

Caso exista plano de recursos hídricos, plano de bacia, plano de drenagem ou plano de saneamento básico, as suas diretrizes devem ser respeitadas.

Mais uma vez fica claro que a redução do tamanho de app’s às margens de rios em zona urbana trata-se de uma decisão política, no entanto, com base em conteúdo técnico.

4 – Prever condição para ocupação de área de preservação permanente urbana

As áreas de preservação permanente em meio urbano não são passíveis de ocupação, mas a lei que as criar pode prever exceções.

Assim, conforme a nova redação do Código Florestal, somente nos casos de utilidade pública, de interesse social ou de baixo impacto ambiental, serão permitidas atividades ou empreendimentos em áreas de preservação permanente urbanas.

Já que falamos sobre quais são os requisitos da lei municipal para a redução das áreas de preservação permanente em meio urbano, por curiosidade, vamos ver adiante alguns detalhes da Lei do Município de Joinville que trata sobre o tema.

Lei do Município de Joinville estabelece faixas marginais ao longo de cursos d’água

Alguns municípios já utilizam da prerrogativa do Código Florestal estabelecendo faixas marginais adequadas à realidade local.

É o caso do Município de Joinville. A Lei Complementar 601/2022, estabeleceu as diretrizes para a delimitação das faixas marginais de cursos d’água em área urbana consolidada.

As faixas não-edificáveis ficam entre 5 e 15 metros e devem contar com Diagnóstico Socioambiental do órgão ambiental municipal.

Um ponto importante da lei de Joinville, é prever a possibilidade da regularização de edificações anteriores a sua publicação mediante pagamento de medidas compensatórias.

Para construções que foram regularizadas em conformidade com legislações anteriores, será permitida apenas reformas e ampliações através de autorização do órgão competente.

Nesse último caso, não haverá permissão para aumentar a ocupação na Área de Preservação Permanente Urbana.

Como saber se edificação está em área de uso consolidado em Joinville?

Para saber se a construção está em conformidade com a legislação que prevê a ocupação de áreas de preservação permanente em área de uso consolidado em Joinville, o interessado deve extrair uma certidão de uso e ocupação do solo com parâmetros ambientais.

No caso na certidão conste que a construção está a menos de 30 metros de curso d’água, será necessário apresentar diagnostico sócio ambiental perante o Município.

O que é área urbana de uso consolidado?

Em resumo, a Lei 14.285/2021 promoveu alterações importantes no Código Florestal:

– Estabeleceu critérios para identificação de áreas de uso urbano consolidado;

– Facultou as municípios reduzirem o tamanho de áreas de preservação permanente em rios que passam pelo perímetro urbano.

Tanto a identificação de áreas de uso urbano consolidado, como o tamanho das áreas de preservação permanente, dependem de lei municipal.

O Código Florestal prevê uma série de critérios técnicos que a legislação municipal deve observar para que seja possível a redução de APP’s às margens de rios.

Alguns municípios já possuem legislação regulando a matéria, dentre eles, o município de Joinville.

Além de reduzir o tamanho de áreas de preservação permanente às margens de rios, a lei de Joinville prevê também a possibilidade de regularização de imóveis em áreas de preservação permanente localizadas em área urbana de uso consolidado.

Cuidado necessário

Nos dias atuais a preservação do meio ambiente é uma medida necessária e urgente.

Cada vez mais assistimos os impactos da degradação ambiental em meios urbanos.

Por outro lado, a legislação vem sofrendo adequações compatibilizando o uso da propriedade em meio urbano com as limitações impostas pela legislação ambiental.

Em alguns casos, é possível a regularização de imóveis que contam com construções irregulares através de medidas compensatórias.

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