O que é condomínio ou copropriedade?
Quando duas ou mais pessoas são donas de um mesmo bem, diz-se que existe um condomínio ou copropriedade, sendo compartilhado o direito de propriedade entre elas.
Nessa situação, todos os condôminos ou coproprietários têm direito de propriedade sobre o bem, seja ele um bem móvel, como um veículo, ou imóvel, tal qual a um terreno.
O condomínio ou copropriedade autoriza a titularidade de uma coisa por várias pessoas, contrariando, de certa forma, a lógica do direito de propriedade que, via de regra, é exercido de forma plena e exclusiva.
Fato é que, por princípio, a copropriedade sempre será transitória. Perante a teoria liberal, as coisas foram feitas para ter um único proprietário.
O Código Civil adota a Teoria da Propriedade Integral ou Total, que preconiza cada coproprietário exercer o direito de propriedade sobre toda a coisa, respeitando os direitos dos demais condôminos.
Assim, frente a terceiros, o direito de cada um dos coproprietários abrange a totalidade dos poderes do domínio, podendo, por exemplo, cada um deles reivindicar de terceiros a coisa toda e não apenas a sua parte ideal.
O que é fração ideal do bem em um condomínio?
Em um condôminio, cada condômino ou coproprietário possui uma fração ideal da coisa (quinhão), que geralmente é determinada com base na proporção do valor investido ou acordada entre as partes.
Essa fração ideal representa a fração do bem que cabe a cada condômino, bem como, determina a força jurídica de cada um dos coproprietários em relação aos demais.
A fração ideal determina o montante das vantagens e dos ônus que podem ser atribuídas a cada comproprietário.
Em regra, cada condômino tem direitos e obrigações sobre sua parte específica do bem, ou seja, sobre a sua fração ideal da propriedade.
Mas ainda que exista a copropriedade do bem, frente a terceiros, o direito de cada condômino incide sobre o coisa toda – independentemente da sua fração ideal.
Como se classificam os condomínios?
Quanto à origem, o condomínio pode ser:
– Convencional: o condomínio é convencional ou voluntário se resultar da vontade das partes, como no exemplo de duas pessoas juntas decidirem adquirir um imóvel;
– Incidental ou eventual: o condomínio será incidental ou eventual quando um determinado fato imponha a propriedade comum, como é o exemplo de um bem doado a duas pessoas, ou a herança de um imóvel por dois ou mais herdeiros;
– Forçado ou legal: o condomínio é forçado ou legal em razão de disposição de lei, como é o caso de paredes, cercas, e valas etc
Quanto ao objeto, o condomínio pode ser:
– Universal: o domínio será universal quando abranger a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos;
– Particular: será particular se o condomínio ficar adstrito a determinadas coisas ou efeitos, como acontece no condomínio de paredes, de tapumes e de águas;
Quanto à necessidade, o condomínio será:
– Ordinário: o condomínio será ordinário ou transitório quando vigora por um determinado lapso de tempo ou enquanto não se lhe estipule um termo final;
– Permanente: por sua vez, permanente é o condomínio forçado; quando a relação jurídica ou a Lei impeça o seu desfazimento.
Quanto à forma, o condomínio poder ser:
– Pro diviso: no condomínio pro diviso, a comunhão existe juridicamente, mas não de fato. Nele, cada um dos proprietários consegue identificar, de forma certa e determinada, onde está localizada a sua parte ideal na coisa;
– Pro indiviso: no condomínio pro indiviso, os coproprietários permanecem na indivisão tanto jurídica como de fato, não se podendo determinar em qual parte do bem, encontra-se a parte ideal de cada um deles.
Quais os direitos e obrigações do condômino ou coproprietário?
Em um condomínio, os condôminos ou coproprietários possuem uma série de direitos e obrigações que envolvem o uso e gozo do bem, o rateio de despesas de manutenção, o direito de participar de decisões, bem como, o direito de vender ou transferir a sua fração ideal, dentre outros.
Tendo em vista a existência de uma pluralidade de proprietários, o respeito recíproco ao direito de cada um gera também deveres recíprocos em um condomínio.
Detalhe é que, cada condômino, por ser dono de uma fração da propriedade, frente a terceiros, é dono da coisa comum, fazendo com que o seu direito não se limite apenas à sua fração ideal, mas a toda coisa.
Vejamos, em detalhes, os direitos e as obrigações de cada condômino:
Direito do coproprietário de usar e gozar do bem
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Código Civil
De acordo com o Código Civil, cada condômino pode usar a coisa conforme a sua destinação, exercendo todos os direitos que sejam compatíveis com o estado de indivisão.
O Código Civil, no entanto, proíbe que um condômino altere a destinação da coisa comum sem a anuência dos demais coproprietários.
O coproprietário não pode usar livremente a coisa, excluindo os demais condôminos. Em relação aos condôminos, a coisa pertence a todos, devendo desse modo ser respeitada a deliberação da maioria.
Neste raciocínio, a execução de obra por coproprietário que venha a causar prejuízo ou alterar a destinação da coisa, pode ser impedida pelos demais condôminos.
Também não pode um condômino querer alugar a sua parte da coisa, se os demais decidem que a coisa deve ser destinada a plantio, como no caso de uma área rural.
Em se tratando de aluguel, não pode um condômino querer residir no imóvel se os demais entendem que o imóvel deve ser alugado – a não ser que pague aluguel aos demais condôminos.
É vedado também ao condômino dar a posse do bem a terceiro sem que para isso colha a anuência dos demais condôminos.
Direito do coproprietário de reivindicar o bem
O art. 1.314, do Código Civil, assegura o direito de cada condômino reivindicar a coisa de quem injustamente a possua.
Caso seja necessário, qualquer condômino ou coproprietário poderá reivindicar a coisa adotando todas as medidas necessárias, inclusive, judiciais.
Nota é que o condômino, isoladamente, pode defender a posse ou o domínio da coisa comum, mas terá de fazê-lo sempre para a comunhão de proprietários e nunca somente para si, eliminando o direito dos seus pares.
Assim, é possível cada condômino defender a posse de todo o bem – e não somente da sua fração ideal – mesmo contra a vontade dos demais condôminos.
Dever do coproprietário de participar das despesas do bem
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Código Civil
O art. 1.315, do Código Civil, prevê que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a participar nas despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Uma vez que todos são coproprietários da coisa comum, deve ser realizado um rateio das despesas (pintura, limpeza, segurança etc.) na proporção da fração ideal de cada um.
No entanto, até que se prove o contrário, presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Direito de renúncia do condômino ou coproprietário
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Código Civil
O condômino pode eximir-se do pagamento de despesas e dívidas relativas ao bem, renunciando o seu direito de propriedade sobre a coisa, ou seja, abrindo mão da sua parte ideal.
Nesse caso, se os demais condôminos assumirem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
Não havendo condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Dívida contraída por todos os coproprietários ou condôminos
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Código Civil
Dispõe o art. 1.317, do Código Civil, que quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Dívida contraída por um dos coproprietários ou condôminos
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Código Civil
Ainda a respeito de dívidas, o art. 1.318, estipula que as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Assim, o condômino que contrair dívidas em proveito da comunhão, responderá sozinho perante o credor, ou seja, deverá efetuar a liquidação do débito.
No entanto, como a dívida veio em benefício dos demais coproprietários (e.v. o reparo do telhado do imóvel danificado por um vendaval), todos os demais condôminos deverão participar da despesa na proporção da sua fração ideal.
Caso se neguem a efetuar o pagamento, o condômino que efetuou o pagamento da despesa terá direito de efetuar a cobrança judicial.
Direito do condômino ou coproprietário a participar dos frutos
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Código Civil
Frutos são utilidades que a coisa periodicamente produz e cuja percepção se dá sem detrimento de sua substância.
Os frutos podem ser de várias espécies, merecendo atenção os frutos civis ou particulares, que são aqueles obtidos como renda oriunda da utilização de uma coisa, enfim juros, dividendos e aluguéis.
Pelo que prevê o Código Civil, em seu art. 1.319, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, ou qualquer tipo de vantagem.
Assim, no caso do imóvel ser alugado, todos os condôminos ou coproprietários têm direito de participar dos valores recebidos como aluguéis na proporção da sua parte ideal.
Por outro lado, cada condômino deve responder frente aos demais, por danos que por ventura venha a provocar à coisa.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
Direito do coproprietário de pedir a divisão da coisa comum
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Código Civil
Como visto no início do post, um condomínio sempre será temporário, dado que as coisas foram feitas para que apenas um indivíduo seja o seu proprietário.
Daí, o direito de qualquer condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
Em razão do caráter transitório do condomínio, há imprescritibilidade da ação de indivisão, eis que ninguém pode ser obrigado a permanecer em condomínio – há não ser na hipótese da existência de pacto de indivisão.
A situação da indivisão é sempre temporária, dado o caráter de exclusividade do direito de propriedade.
Há bens, porém, que são naturalmente indivisíveis, como no caso de uma morada ou de um apartamento.
A solução para este caso será a adjudicação do imóvel a um só condômino, ou a venda judicial da coisa comum, repartindo-se o preço conforme a fração ideal de cada coproprietário.
Suspensão do direito de pedir a divisão da coisa comum
Embora o condomínio seja de duração indefinida, há transitoriedade da propriedade sobre a coisa comum, fazendo com que qualquer condômino possa exigir a sua divisão.
Em razão de circunstâncias, o Código Civil prevê a possibilidade dos coproprietários estipularem um prazo certo de indivisibilidade que não poderá exceder o prazo de 5 anos.
Estipulada a cláusula de indivisão, fica suspenso o direito do coproprietário de exigir a extinção do condomínio.
O Código Civil prevê ainda a possibilidade de prorrogação da cláusula de indivisão, no entanto, a requerimento de qualquer interessado e se graves forem as razões, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Direito de preferência do coproprietário na compra do bem
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Código Civil
Nos casos em que a coisa for indivisível, o Código Civil, em seu art. 1.322, prevê o direito de preferência do coproprietário na compra da coisa em relação a terceiros.
Funciona da seguinte forma.
Quando a coisa for indivisível, e nenhum dos coproprietários quiser adjudicá-la, o bem deverá ser vendido.
Na hipótese de venda, todos os coproprietários têm o direito de preferência de adquirir, nas mesmas condições da oferta, a coisa em relação a terceiros.
Entre os coproprietários também existe um direito de preferência na aquisição, sendo a preferência daquele coproprietário que possuir benfeitorias mais valiosas sobre o bem e, não havendo benfeitorias, aquele coproprietário que tiver o maior quinhão sobre o bem.
Se nenhum dos condôminos tiver benfeitorias na coisa comum e participarem todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre terceiros.
Após a licitação e, antes do bem ser adjudicado ao terceiro que ofereceu maior lanço, proceder-se-á nova licitação, agora entre os condôminos.
O condômino que oferecer maior lance, adjudicará o bem, sendo que, caso a proposta do condômino seja igual ao do terceiro, o bem ficará com o condômino.
Como se dá a administração do condomínio ou copropriedade?
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Código Civil
O condomínio poderá ser administrado por um condômino ou por um terceiro.
Conforme o art. 1.324, do Código Civil, o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Como se dão as deliberações dentro de um condomínio ou copropriedade?
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Código Civil
Em um condomínio, as deliberações se dão pela maioria de votos, sendo que o art. 1.325, do Código Civil, estipula que a maioria será calculada pelo valor dos quinhões – e não pelo número de condôminos.
As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta, ou seja, por votos que representem mais da metade do valor do bem.
No caso de não ser possível alcançar maioria absoluta, houver empate ou falta de quórum, qualquer condômino poderá requerer a um juiz que decida a respeito do tema, sendo necessariamente ouvidos todos os demais condôminos.
Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
O que é condomínio ou copropriedade e quando é possível pedir a divisão da coisa comum?
Condomínio ou copropriedade é uma forma de propriedade compartilhada por duas ou mais pessoas sobre um bem, como um imóvel, terreno ou qualquer outro tipo de propriedade.
Cada um dos coproprietários possui uma parte indivisa do bem, ou seja, não existe uma divisão física do objeto, mas sim uma divisão jurídica.
Em outras palavras, cada coproprietário tem direito a uma fração ideal do todo, sem que exista uma demarcação específica de qual parte do bem pertence a cada um deles.
Essa situação é comum em edifícios com apartamentos, onde cada unidade pertence a um proprietário diferente, mas todos compartilham a propriedade das áreas comuns, como corredores, elevadores, jardins, piscinas e demais espaços de uso coletivo.
A divisão da coisa comum pode ocorrer de diversas formas, dependendo das leis e normas vigentes.
Geralmente, para que seja possível pedir a divisão do bem comum, é necessário que os coproprietários estejam de acordo ou que seja acionado o Poder Judiciário para resolver a questão.
Mas é certo que, não havendo cláusula de indivisão é direito de todo condômino ou coproprietário a divisão da coisa comum.
As principais situações em que é possível pedir a divisão da coisa comum são:
– Consentimento mútuo: se todos os coproprietários concordarem com a divisão, seja ela total ou parcial, é possível realizar o processo de partilha amigável;
– Venda judicial: caso não haja acordo entre os coproprietários, é possível acionar o Poder Judiciário para requerer a venda judicial do bem. Nesse caso, o produto da venda será dividido entre os coproprietários de acordo com suas frações ideais;
Vale lembrar que a divisão da coisa comum pode ser um processo complexo e envolver questões legais, administrativas e financeiras.
Portanto, é sempre recomendado buscar assessoria jurídica adequada para entender os direitos e as opções disponíveis em cada situação específica.
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