O tempo de posse do imóvel é um fator decisivo para aquisição da propriedade pela usucapião.
Neste post, você vai saber como fazer a contagem do prazo para usucapião.
Quando é que se adquire a propriedade do imóvel por usucapião?
O principal requisito para aquisição de um imóvel pela usucapião é o tempo de exercício da posse.
Existem várias modalidades de usucapião onde o prazo da posse varia entre 2 a 15 anos. – Para saber os prazos de cada modalidade de usucapião, acesse o post.
O importante agora é saber: no momento em que você cumpriu o prazo necessário para usucapião, você já adquire a propriedade do imóvel.
Não é na sentença da ação de usucapião que você adquire a propriedade. A sentença apenas declara que você é proprietário.
Você passa a ser proprietário quando cumpre com os requisitos para usucapião, sobretudo, o tempo de posse previsto em lei.
Mas por que regularizar a propriedade?
Afora as vantagens da valorização do imóvel e da possiblidade de financiamento para construção e reforma, você deve regularizar a propriedade do imóvel para ter segurança jurídica.
Para registrar o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é necessário que haja a sentença de um juiz declarando que você é o legítimo proprietário.
Com o registro, torna-se público que o imóvel é seu e, assim, você evita riscos. Por exemplo, sem o registro, um terceiro de boa-fé pode comprar o seu imóvel – o que gerará uma discussão na Justiça e muita dor de cabeça.
É por isso que se diz que só é proprietário de um imóvel quem o tem registrado em seu nome em cartório.
Qual a diferença entre posse e propriedade?
Para contar o tempo de posse, você antes deve saber o que é posse.
Isso fica claro quando você sabe a diferença entre posse e propriedade.
De forma bem simples, para um leigo entender, a propriedade é um direito e a posse é um fato.
Pode acontecer de uma pessoa ter o registro do imóvel em seu nome no cartório, enquanto uma outra pessoa exerce a posse sobre o mesmo imóvel – porque mora nele, por exemplo.
Nesse caso, a propriedade é de quem constar no registro, mas a posse é de quem de fato está “sobre” o imóvel.
Acontece que, mesmo com registro em cartório, uma pessoa pode perder a propriedade do imóvel para uma outra pessoa em razão da usucapião, ou seja, em razão de uma outra pessoa exercer a posse sobre o imóvel ao longo do tempo.
Mas é importante você saber que não é toda posse que se conta para somar o prazo necessário para usucapião de um imóvel.
Que tipo de posse é necessária para usucapião?
A posse para usucapião deve ter algumas qualidades.
A primeira – e a mais importante – é exercer a posse sobre o imóvel com ânimo de proprietário.
Por exemplo, não se conta como tempo de posse para usucapião, a posse em razão de um contrato de aluguel.
Quem aluga um imóvel, não exerce a posse com ânimo de proprietário, pois sabe que o imóvel não é seu. Assim, por maior que seja o tempo de exercício de posse nessa situação, este tempo não conta para aquisição da propriedade pela usucapião.
A posse deve ser mansa e pacífica.
A posse é mansa quando o imóvel constar registrado em nome de uma pessoa em cartório, e esta pessoa, ao longo do tempo, não fizer qualquer objeção a que você exerça a posse sobre o imóvel.
Por outro lado, a posse é pacífica quando não existe contestação de terceiros ao seu exercício. É o caso dos confrontantes ou vizinhos que admitem sem qualquer objeção a posse sobre a totalidade do imóvel.
A posse também é pacífica quando inexistir um terceiro que venha a disputar a posse do terreno com você.
Aliada a essas três características, a forma como se exerce a posse também impacta o tempo para usucapião.
Como exercer a posse para adquirir um imóvel pela usucapião?
Se você exerce a posse com ânimo de proprietário, e a posse é mansa e pacífica, você está no caminho certo para adquirir a propriedade pela usucapião.
No entanto, você deve saber como exercer essa posse, sobretudo para que possa aproveitar este tempo para contagem do prazo para usucapião.
A posse deve ser contínua.
Se o prazo para usucapião do seu imóvel é de 10 anos, você dever permanecer 10 anos exercendo a posse de forma ininterrupta.
Caso você saia do imóvel, o prazo zera e passa a contar novamente do momento em que você retomou a posse.
Daí a importância de você ter ânimo de proprietário e defender a sua posse contra um eventual invasor.
A pose deve ser pública.
A vizinhança deve saber que você exerce a posse sobre o imóvel. Se você tem ânimo de proprietário, não teme que alguém venha a saber que você está na posse do imóvel. A posse não pode ser exercida de forma clandestina ou às escondidas.
Por último, a posse deve ser atual.
Ainda que você cumpra com o prazo para adquirir a propriedade pela usucapião, para que um juiz declare que você é proprietário, você tem que necessariamente estar exercendo a posse.
Assim, se a posse não for contínua, não for de conhecimento público ou atual, por maior que seja o tempo de posse, esse tempo não vale para a aquisição da propriedade pela usucapião.
É possível unificar a posse ou somar a posse do antecessor?
Um outro fator que impacta de forma significante o tempo de posse, é a possibilidade de você somar o tempo de posse do antecessor e unificar o tempo de posse.
Funciona da seguinte forma. Se você comprou a posse do imóvel de uma outra pessoa, você pode aproveitar este tempo para fins de usucapião.
Por exemplo, se a pessoa que lhe vendeu o imóvel exerceu posse ao longo de 4 anos, você pode somar esses 4 anos ao tempo de posse que você exerce – suponhamos, 6 anos – e unificar o tempo, totalizando, por exemplo, 10 anos de posse para fins de usucapião.
É importante que a posse do antecessor tenha as qualidades mencionadas acima para que valha a pena fazer a soma – posse com ânimo de proprietário, mansa e pacífica, contínua, pública e atual.
Como contar o tempo para usucapião de imóvel?
A lei prevê algumas modalidades de usucapião, com prazos e requisitos diferenciados.
O tempo de posse é o requisito mais importante.
Para usucapião, a posse deve ter algumas qualidades:
– ânimo de proprietário;
– mansa e pacífica,
– contínua;
– pública;
– atual.
Para contar o tempo de posse, é possível ainda somar o tempo de posse do antecessor, unificando o tempo de posse.
Para saber a fundo requisitos e documentos para usucapião, acesse o post Usucapião: requisitos e documentos necessários.
Como escolher o profissional que irá regularizar a propriedade do seu imóvel?
Agora que você sabe como contar o tempo de posse para usucapião, é bom você ficar por dentro que a principal reclamação das pessoas que ingressam com ação de usucapião é a demora na Justiça.
Para que a usucapião não demore mais do que o tempo necessário, a primeira dica é você contratar os serviços de um Advogado ou Escritório de Advocacia.
Existem empresas na internet que vendem serviços jurídicos de usucapião. Além de ser proibido por lei, você pode ser vítima de um golpe.
Na escolha do Advogado, escolha um que tenha experiência nesse tipo de ação. Ele tomará providências para que a sua ação não demore tanto na Justiça, sugerindo medidas antes de ingressar com o processo.
Preferencialmente, escolha um Advogado que trabalhe na cidade onde está localizado o imóvel, já que a realidade fundiária da região pode exigir medidas desconhecidas de outro profissional, fazendo com que a ação demore mais tempo na Justiça.
Se o seu imóvel está localizado em São Francisco do Sul, Joinville ou Araquari, contrate os serviços de Gomes Advogados Associados.