A compra e venda de terreno de posse é algo bastante comum. A realidade fundiária em nosso país aponta que em torno de 50% dos imóveis tem alguma irregularidade, sendo que boa parte dessas áreas não possui qualquer registro em cartório.
Você deve se cercar de cuidados ao comprar uma posse, adotando medidas que evitam riscos desnecessários, como também, para poder regularizar a propriedade do imóvel.
Quem tem a posse tem a propriedade?
A propriedade é um direito que engloba um conjunto de poderes do proprietário sobre o imóvel, ou seja, os poderes de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa.
Pelo ordenamento jurídico, somente adquire a propriedade de um imóvel aquele que o tem registrado em seu nome em um Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Por outro lado, mesmo que o imóvel conste no cartório como de propriedade de uma pessoa, um terceiro pode estar exercendo a posse sobre a área com ou sem o consentimento do proprietário!
Nem sempre quem tem a posse de um imóvel tem a sua propriedade.
Qual o risco de comprar terreno de posse?
Todo negócio tem risco.
É claro que se você comprar um imóvel que possui registro no CRI, o risco será menor, mas até nessas situações você pode ter surpresas indesejáveis.
Então, na compra de terreno de posse, o cuidado deve ser redobrado, e você deve ficar atento a alguns pontos para reduzir o risco do negócio:
– Faça uma pesquisa no Cartório de Registro de Imóveis;
– Esteja certo de que o vendedor exerce a posse sobre o terreno;
– Saiba qual a origem da posse, ou seja, como o vendedor ingressou no imóvel.
Tem como consultar no cartório se o terreno possui matrícula?
Uma primeira medida é buscar extrair uma certidão do imóvel frente ao cartório para verificar se o mesmo não possui registro.
Acontece que nem sempre o CRI consegue localizar a área apenas com o endereço, sendo exigida uma planta com memorial descritivo – algo que via de regra o vendedor não possui.
Você deve então tomar informações da localidade onde está situado o imóvel e a melhor pessoa para isso é um bom corretor de imóveis.
Como saber se alguém exerce a posse sobre um terreno?
Documentos são o melhor meio de provar um direito, mas quando se fala de posse, por maior que seja a quantidade de documentos que o vendedor apresente, é bom se cercar de cuidados.
Lembre que até mesmo um imóvel com propriedade regular no CRI pode ser objeto de usucapião por um terceiro – em razão do exercício da posse.
Assim, para compra de um terreno de posse você não pode confiar apenas em documentos e deve visitar o imóvel.
Caso o imóvel esteja desocupado, é interessante você tomar informações com os vizinhos acerca de quem é o dono da área que você pretende comprar.
Mas não vamos desprezar os documentos.
Pelo contrário, quanto mais documentos existam que comprovem o exercício da posse pelo vendedor, melhor.
Qual documento comprova a posse de um terreno?
Todo documento que demonstre que o vendedor exerce “poder” sobre o imóvel serve para comprovar a posse.
Servem como exemplo, recibos de despesas com a manutenção do imóvel, tais como roçado e limpeza; notas fiscais para aquisição de materiais como tubos, mourões, arame farpado etc.
O fato do imóvel estar cercado, ou possuir marcos divisórios, é um forte indício de exercício de posse. A presença de pomares ou picadas, também denota a ocupação humana.
A existência de um contrato demonstrando a aquisição da área é muito bem vinda para a prova da posse.
Afora a existência de um eventual contrato, o pagamento de IPTU ou ITR pelo vendedor servem não só para provar a posse, mas revelam que ele exerce a posse com ânimo de proprietário.
Pode cobrar IPTU de terreno de posse?
Independentemente de existir ou não registro em cartório, o Município e a União podem cobrar IPTU ou ITR sobre terrenos de posse.
Inclusive, se você pretende comprar o imóvel para regularizar a propriedade, é fundamental efetuar o pagamento de impostos, sobretudo, do IPTU.
Para isso, você deve se dirigir à Prefeitura do seu Município e pedir a inscrição ou alteração do cadastro imobiliário.
Ter o cadastro cadastro imobiliário em seu nome é uma providência que você deve tomar após a compra da posse. Afinal, quem é proprietário, paga impostos!
Qual a origem da posse do terreno?
Se você pretende comprar um terreno de posse, você deve ficar atento à origem da posse.
Saber como o vendedor adquiriu a posse sobre o terreno é de grande importância, afinal, você não quer comprar um imóvel que foi invadido!
Daí, investigar a origem da posse é fundamental para que você não enfrente problemas no futuro com terceiros que venham disputar o imóvel com você na Justiça.
As causas mais comuns de origem da posse são:
– O imóvel estar na posse da família do vendedor ao longo de décadas, passando de pai para filho. Desse modo, tomar informações sobre o vendedor e o imóvel é fundamental para reduzir riscos;
– A aquisição da posse do terreno de um terceiro. Se você tenciona comprar a posse do terreno, pode ser que quem quer lhe vender também a tenha adquirido de um terceiro. Nesse caso, é comum o vendedor ter em mãos um contrato particular, ou ter sob sua guarda recibos de pagamento da compra e venda do terreno.
Como fazer contrato para compra de terreno de posse?
Para comprar um terreno de posse geralmente é utilizado um contrato particular para a cessão dos direitos possessórios.
Além das cláusulas comuns a qualquer contrato, é importante:
– Constar que a compra do terreno visa a posterior regularização da propriedade pela usucapião ou qualquer outro meio;
– O vendedor declarar quanto tempo exerce a posse mansa e pacífica sobre o imóvel. Você pode unificar o tempo de posse para usucapião;
– Constar a origem da posse;
– Prever a responsabilidade do vendedor no caso de terceiros reivindicarem o imóvel ou a impossibilidade de regularização da propriedade;
– Prever, também, a obrigação do vendedor de entregar todos os documentos que comprovam o exercício da posse. Esses documentos vão ser úteis para regularizar a propriedade do imóvel pela usucapião.
IMPORTANTE! Para fazer o contrato, busque a assessoria de um Advogado Especialista em Usucapião da sua confiança.
Como regularizar um terreno de posse?
A usucapião é uma forma bastante comum para regularizar a propriedade de terreno de posse.
O principal requisito para usucapião é o exercício da posse mansa e pacífica ao longo de determinado período de tempo.
O exercício da posse deve ser contínuo, sem interrupções, e com ânimo de proprietário.
A lei prevê algumas modalidades de usucapião, com requisitos e prazos que podem variar de 2 a 15 anos.
O interessado tem o dever de provar o exercício da posse durante o período de tempo exigido por lei.
É possível somar o tempo de posse, isto é, aproveitar o tempo de posse exercida pelo vendedor para fazer a usucapião.
Para saber em detalhes leia o post Usucapião: requisitos e documentos necessários.
Comprar terreno de posse é um bom investimento
Concluindo, imóveis são uma opção de investimento. Terrenos de posse costumam ter uma valorização expressiva a partir do momento em que a propriedade é regularizada. Inclusive, o fato de existir uma ação de usucapião em trâmite já faz com que haja uma valorização.
Faça bons negócios, mas não corra riscos desnecessários. Conte sempre que possível com um Advogado para lhe assessorar. Em São Francisco do Sul, Joinville ou Araquari, busque os serviços do escritório Gomes Advogados Associados.