Não existe direito de preferência na compra e venda entre coproprietários.
Por Emerson Souza Gomes
A razão de existir um direito de preferência na aquisição de parte de coisa comum indivisível é conciliar o direito do coproprietário, de poder alienar a sua fração ideal do imóvel, com o interesse dos demais coproprietários, de não serem obrigados a manter a propriedade da coisa comum com pessoa estranha.
Antes de vender a um estranho, os demais coproprietários têm direito de preferência na aquisição da cota parte
Se “A”, “B” e “C” são coproprietários de um imóvel, e se “A” pretende vender a sua parte (33,33%), nada mais justo do que ser oportunizado a “B” e a “C” a sua compra.
Ao passo em que “A” tem respeitado o seu direito de propriedade, que inclui o poder de dispor do bem, ou seja, vendê-lo, “B” e “C”, no momento em que lhes for preferível a compra, têm respeitado o seu direito de não dividir a propriedade com, por exemplo, “D”, pessoa a eles no todo estranha.
As coisas não foram feitas para ser de propriedade de mais de uma pessoa
É princípio de direito civil a pessoa natural exteriorizar a sua personalidade nas coisas que possui, raciocínio que leva a concluir que, no âmbito privado, as coisas não foram feitas para serem de propriedade de mais de uma pessoa – raciocínio diametralmente oposto aos bens públicos, onde a propriedade do Estado visa o bem comum.
Imergindo em uma ótica essencialmente individual e patrimonialista, mas uníssona aos direitos de personalidade, a copropriedade, ou a propriedade condominial, deve ser vista com um estado transitório, ou seja, em algum momento a coisa comum será de propriedade de uma única pessoa – mesmo que a copropriedade se dê na forma de condomínio pró-diviso.
Bens divisíveis
O direito de preferência autoriza que o titular de um bem comum possa adquirir fração ideal alienada nas mesmas condições oferecidas a ou por terceiro.
Esta prerrogativa é aplicável nas alienações de bens comuns indivisíveis, tanto por sua natureza, como por força de lei.
O Código Civil traça o conceito de bem divisível:
Art. 87. Bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam.
Art. 88. Os bens naturalmente divisíveis podem tornar-se indivisíveis por determinação da lei ou por vontade das partes.
Código Civil
Prazo para notificar os demais coproprietários da intenção de compra e venda
O Código Civil de 2002 não estabelece prazo prévio para que o coproprietário seja notificado da intenção de compra e venda a terceiro. Mas o Código estabelece que, não efetuada a notificação de qualquer dos coproprietários, estes terão o prazo de 180 dias, a partir da ciência da alienação, para fazer valer o direito de preferência – nas mesmas condições que o imóvel foi alienado, anulando-se, por conseguinte, a compra e venda realizada à revelia.
Importa denotar que o direito de preferência não é aplicável entre os coproprietários, quero dizer, se um dos condôminos tiver interesse em efetuar a venda da sua fração ideal bem a outro condômino, havendo ainda um terceiro coproprietário, não é necessário que o mesmo seja notificado.
Não existe direito de preferência na compra e venda entre coproprietários
Retornando ao exemplo citado, se o imóvel é de propriedade comum de “A”, “B” e “C”, se “A” tencionar efetuar a venda da sua parte do imóvel a “B”, independentemente da condições entabuladas entre as partes, “A” não tem obrigação de notificar antecipadamente “C”, visto que “C” não possui direito de preferência, eis que a compra e venda da parte de “A” está se dando entre os coproprietários do bem.
Como afirmado, o direito de preferência somente existe quando há a possibilidade de um terceiro, estranho aos demais coproprietários, tencionar adquirir fração ideal da propriedade em comum. É o que prevê o Código Civil:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Código Civil
O coproprietário de imóvel indivisível pode, assim, escolher a qual outro coproprietário deseja vender a sua fração ideal, já que o direito de preferência, previsto no artigo 504 do Código Civil, não se aplica no negócio entre titulares do mesmo bem, ou seja, quando não há ingresso de terceiros estranhos na titularidade do direito de propriedade da coisa comum.
Base legal
