Usucapião e parcelamento do solo urbano
Processo: 0301111-09.2016.8.24.0141 (Acórdão do Tribunal de Justiça)
Relator: André Carvalho
Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina
Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil
Julgado em: 23/07/2024
Classe: Apelação
Apelação Nº 0301111-09.2016.8.24.0141/SC
RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO
RELATÓRIO
Reproduzo, por sua qualidade e completude, o relatório da sentença, da lavra do em. magistrado FELIPE AGRIZZI FERRAÇO (258):
XXXXXXXXXX ajuizaram a presente “ação de usucapião extraordinário” [sic] contra XXXXXXXXXXXXXXXXsob o argumento de serem possuidores há período de tempo suficiente para prescrição aquisitiva, sem qualquer oposição, de parte ideal do imóvel descrito na inicial.
Os confrontantes e interessados foram citados e os entes públicos pertinentes foram cientificados da demanda, porém nenhum deles se opôs ao pedido aquisitivo deduzido pelos autores.
Foi produzida prova oral em audiência de instrução (evento 255).
Após o regular trâmite, os autos vieram conclusos.
Sobreveio sentença de procedência, contendo o seguinte dispositivo (258):
Ante o exposto, ACOLHO a pretensão lançada na petição inicial, com base no art. 487, I, do Código de Processo Civil, e, em consequência, DECLARO o domínio sobre a parte ideal correspondente a 1.470,34 m² do imóvel objeto da matrícula n. 5.964 do Cartório Registro de Imóveis de Presidente Getúlio, descrito nos autos (DOC14), em favor da parte autora.
Após a regularização administrativa do parcelamento da área, expeça-se o mandado ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, consignando a descrição do imóvel objeto da demanda, constante das folhas dos autos devidamente identificadas, nos termos do art. 226 da Lei 6.015/1973, para o registro público da propriedade declarada.
Para fins de averbação do conteúdo da sentença à margem da matrícula atualmente existente (5.964), determino a expedição de certidão de inteiro teor da sentença.
Em razão do princípio da causalidade e da ausência de resistência da parte requerida, condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais pendentes, conforme arts. 86 e 87 do CPC, permanecendo a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.
Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.
Após o trânsito em julgado, arquivem-se.
A parte autora interpôs recurso de apelação cível, em que sustenta, em síntese, que: a) “nas ações de usucapião, havendo procedência da demanda, com o reconhecimento da prescrição aquisitiva, deve ocorrer a expedição de mandado destinado ao Cartório de Registrado de Imóveis, para que seja aberta a matrícula, na qual se fará o registro da sentença”; b) “a providência revela-se necessária em razão de se tratar de modo originário de aquisição de propriedade; e c) ao condicionar o registro público da propriedade declarada à prévia regularização administrativa, a sentença “acaba por condicionar o direito dos autores/apelantes à aquisição plena da propriedade ao cumprimento de normas de parcelamento do solo impostas pelo ente municipal, sem qualquer paralelo na lei de regência, o que não pode ser admitido” (268).
Não houve contrarrazões.
Após, os autos ascenderam ao Tribunal e foram distribuídos por sorteio.
Lavrou parecer pela Procuradoria-Geral de Justiça o em. procurador AMÉRICO BIGATON, manifestando-se pelo conhecimento e desprovimento do recurso (12 do EPROC 2G).
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
De início, importante destacar que, em 13/09/2023, o Grupo de Câmaras de Direito Civil admitiu o processamento de IRDR nos autos de n. 5061611-54.2022.8.24.0000, devidamente catalogado como Tema 28, com os seguintes questionamentos:
a) a hipótese de aquisição derivada da propriedade, por si só, impede o ajuizamento da ação de usucapião, por falta de interesse de agir?
b) é possível processar a ação de usucapião mesmo em caso de imóvelnão matriculado, não desmembrado ou localizado em área não regularizada?
c) à luz do princípio da boa-fé, cuidando-se de transmissão derivada da propriedade, e não havendo prova de empecilho à regularização registral do bem, é possível processar a ação de usucapião quando evidenciado que a providência pode driblar as regras de parcelamento do solo e ilidir as custas (administrativas e tributárias) exigíveis para o recebimento do título no Ofício de Registro de Imóveis?
Entretanto, em que pese a admissão do incidente, não foi determinada a suspensão dos processos pendentes de julgamento envolvendo a questão de direito em discussão, razão pela qual se afigura possível o imediato julgamento deste recurso.
Passa-se, pois, à sua análise.
O Código Civil, ao dispor sobre a aquisição da propriedade imóvel, prevê em seu art. 1.241 que o possuidor poderá “requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel”.
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade por meio da posse mansa, pacífica e ininterrupta da coisa imóvel durante o prazo estabelecido por lei, desde que munido de animus domini, isto é, da intenção de ser dono da coisa.
Nesse sentido, são as lições de Maria Helena Diniz:
Pela usucapião o legislador permite que uma determinada situação de fato, que, sem ser molestada, se alongou por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em uma situação jurídica, atribuindo-se assim juridicidade a situações fáticas que amadureceram com o tempo. A usucapião tem por fundamento a consolidação da propriedade, dando juridicidade a uma situação de fato: a posse unida ao tempo.[…] O fundamento desse instituto é garantir a estabilidade e segurança da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais levantar dúvidas ou contestações a respeito e sanar a ausência de título do possuidor, bem como os vícios intrínsecos do título que esse mesmo possuidor, porventura, tiver. (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 24. ed. São Paulo: Saraiva, 2009. 4 v. P. 157).
Para que se possa reconhecer a usucapião, é necessário preencher certos requisitos pessoais, reais e formais impostos pelo legislador. Os primeiros dizem respeito às figuras do possuidor, que busca adquirir a coisa, e do proprietário desta e são os mesmos requisitos previstos para os casos de impedimento, suspensão ou interrupção da prescrição, dispostos nos arts. 197 a 202 do Código Civil.
Os reais, por sua vez, são relativos à coisa, isto é, trazem exigências aos bens para que possam ser objeto de usucapião, já que nem todos o podem ser, como no caso de bens públicos inalienáveis
Ainda, tem-se os requisitos formais, consistentes na posse e tempo (requisitos comuns) e no justo título e boa-fé (requisitos especiais). Insta salientar, já nesse momento, que o pedido de reconhecimento de usucapião in casu se refere à modalidade extraordinária, a qual prescinde dos requisitos especiais do justo título e da boa-fé.
Por fim, é necessário que o possuidor do imóvel esteja munido do animus domini, ou seja, da intenção de ser dono da coisa.
No caso sob análise, a ação foi manejada com o intuito de reconhecer-se a propriedade do imóvel com a seguinte descrição:
O terreno urbano, situado no lado impar da Rua Rudolfo Haertel, Bairro Pinheiro, cidade e comarca de Presidente Getúlio, Estado de Santa Catarina, distante a 97,27 metros da coordenada X: 639266,310 Y: 7009046,330, contendo a área de 1.470,34 m2, iniciando a descrição do lote no ponto PV-1 seguindo por 46,65 metros com azimute de 89º43´35 até o ponto PV-2, confrontando com lado com Renata Naatz; a partir do ponto PV-2, seguindo por 27,82 metros com azimute de 16º´18´49 até o ponto PV-3, confrontando com lado impar da rua Rudolfo Haertel; a partir do ponto PV-3, seguindo por 59,51 metros com azimute 271º´42´23 até o ponto PV-4, confrontando com Rudi Gonçalves; a partir do ponto PV-4, seguindo por 29,13 metros com azimute 170º´05´22 até o ponto PV-1, confrontando com lado com Lauri Garcia da Silva e Silvia Luiz da Silva, formando a descrição do lote, com benfeitorias.
Na hipótese, os autores sustentam a posse do bem por mais de 20 anos, com ânimo de donos, o que sequer foi impugnado no curso do feito.
A sentença, como visto, foi de procedência, insurgindo-se os autores apenas contra a determinação de regularização administrativa como condição para o registro da propriedade.
Assiste razão aos autores.
Como dito, a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, sendo prevista tanto na legislação federal (Código Civil) quanto em matéria constitucional.
Nesse passo, para fins de reconhecimento de seu direito à propriedade aos Autores incumbe o preenchimento dos requisitos contidos nas previsões legais supramencionadas. Demais disso, tem-se que a pretensão em voga não se refere à regularização do loteamento, mas, sim, a declaração de domínio sobre imóvel sobre o qual exerce o poder fático por longo período de tempo.
Após inúmeras discussões a esse respeito, o Supremo Tribunal Federal, em sede de Repercussão Geral, firmou a tese no sentido de que o implemento da ação dominial fundada na usucapião não pode ser obstado por norma hierarquicamente inferior ou que impossibilite a eficácia do direito constitucionalmente garantido, in verbis:
Recurso extraordinário. Repercussão geral. Usucapião especial urbana. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 183 da Constituição Federal. Pedido indeferido com fundamento em exigência supostamente imposta pelo plano diretor do município em que localizado o imóvel. Impossibilidade. A usucapião especial urbana tem raiz constitucional e seu implemento não pode ser obstado com fundamento em norma hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a eficácia do direito constitucionalmente assegurado. Recurso provido. 1. Módulo mínimo do lote urbano municipal fixado como área de 360 m2. Pretensão da parte autora de usucapir porção de 225 m2, destacada de um todo maior, dividida em composse. 2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma municipal. 3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote). 4. Recurso extraordinário provido.(RE 422349, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 29/04/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL – MÉRITO DJe-153 DIVULG 04-08-2015 PUBLIC 05-08-2015 RTJ VOL-00235-01 PP-00134)
No mesmo norte, são as decisões do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURIDICIONAL.OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. USUCAPIÃO DE IMÓVEL URBANO. REQUISITOS CONSTITUCIONAIS PREENCHIDOS. EXIGÊNCIAS DA LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO. INAPLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.2.Devidamente analisadas e discutidas as questões devolvidas ao Tribunal, com fundamento claro e expresso, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não que se falar em violação do art. 489 e 1.022 do NCPC.3. O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão da área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp 1834938/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/05/2021, DJe 28/05/2021)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO.USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA.REQUISITOS DO ART. 183 DA CF/88 REPRODUZIDOS NO ART. 1.240 DO CCB/2002. PREENCHIMENTO. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ÁREA INFERIOR.IRRELEVÂNCIA. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DECLARATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.JULGAMENTO PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. REPERCUSSÃO GERAL. RE Nº 422.349/RS. MÁXIMA EFICÁCIA DA NORMA CONSTITUCIONAL.1. Cuida-se de ação de usucapião especial urbana em que a autora pretende usucapir imóvel com área de 35,49 m2.2. Pedido declaratório indeferido pelas instâncias ordinárias sob o fundamento de que o imóvel usucapiendo apresenta metragem inferior à estabelecida na legislação infraconstitucional que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e nos planos diretores municipais.3. O Supremo Tribunal Federal, nos autos do RE nº 422.349/RS, após reconhecer a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada, fixou a tese de que, preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal, cuja norma está reproduzida no art. 1.240 do Código Civil, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).4. Recurso especial provido.(REsp 1360017/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/05/2016, DJe 27/05/2016)
Destaca-se, ainda, a lição de Marco Aurélio Bezerra de Melo:
Na sociedade atual não há mais espaço para entender a propriedade divorciada do elemento que lhe confere conteúdo e tutela jurídica que vem a ser o exercício do domínio mediante a atenta observância da função social, pois, em que pese a proteção privatística da propriedade, ela deverá retratar uma finalidade econômica e social apta a sua vocação urbana ou rural, gerando frutos, empregos conduzindo à uma justa circulação das riquezas de modo a que tenhamos uma sociedade mais justa e solidária, objetivo primaz do estado democrático de direito inaugurado pela Constituição da República Federativa do Brasil (Direito das Coisas. 5. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011, p. 88).
Se não bastasse, há ainda o entendimento da Corte da Cidadania de que “o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal” (Tema Repetitivo n. 985 do Superior Tribunal de Justiça).
Logo, existente previsão constitucional e no Código Civil acerca dos requisitos necessários para a aquisição originária da propriedade, inviável que se exija do interessado requisito não disposto em lei, sobretudo quando constatada sua boa-fé, mormente porque se deve ter por parâmetro a mens legis de proteção à função social da propriedade urbana.
Destaque-se que a compreensão não é obstada pelo art. 18 da Lei n. 6.766/1979, porquanto “a observância à Lei do Parcelamento do Solo, como um todo, não é condição para a aquisição originária da propriedade, através da usucapião, tendo em vista que, “como já firmado em sede de Repercussão Geral pelo Supremo Tribunal Federal, este instituto, que está em consonância com o princípio constitucional da função social da propriedade, não pode ter seu exercício obstado pela legislação infraconstitucional” (TJSC, Embargos de Declaração n. 0001044-02.2011.8.24.0139, de Porto Belo, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 09-06-2020).
Nesse contexto, preenchidos os requisitos necessários à aquisição da propriedade, irrelevante eventual descumprimento das normas atinentes ao parcelamento do solo, consoante já decidiu esta Terceira Câmara em diversas oportunidades:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONDICIONAMENTO, CONTUDO, DA EXPEDIÇÃO DE MANDADO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO PARA CUMPRIMENTO DA DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO, À PRÉVIA REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO PARCELAMENTO DO SOLO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. REQUISITOS DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DE NORMAS ESTADUAL E MUNICIPAIS CORRESPONDENTES QUE NÃO SE APLICAM À FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE, CUJAS EXIGÊNCIAS SE CINGEM AO EXERCÍCIO DE POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA POR UM PRAZO PREDETERMINADO. PREVALÊNCIA DO DIREITO À MORADIA E DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. PRECEDENTE DO STJ, EMANADO DE JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA (TEMA 985). ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA PARA REGISTRO DO IMÓVEL USUCAPIENDO SOB A TITULARIDADE DOS REQUERENTES QUE CONSTITUI DECORRÊNCIA LÓGICA DO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA, EX VI DO ART. 1.238, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. REFORMA PARCIAL DO DECISUM PARA AFASTAR A CONDICIONANTE. RECURSO PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5000233-67.2019.8.24.0141, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 15-08-2023).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PRELIMINAR DE SOBRESTAMENTO DA TRAMITAÇÃO DO FEITO ATÉ O JULGAMENTO DO TEMA 1.025 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TEMA JÁ DECIDIDO. PREFACIAL AFASTADA. MÉRITO. ALEGADA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR ANTE A IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL SITUADO EM LOTEAMENTO IRREGULAR. SUSCITADA AFRONTA A LEI N. 6.766/1979. PARCELAMENTO CLANDESTINO DO SOLO. TESE RECHAÇADA. REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS À DECLARAÇÃO DO DOMÍNIO DA ÁREA USUCAPÍVEL DEVIDAMENTE CONFIGURADOS. PARTE AUTORA QUE EXERCE POSSE MANSA E PACÍFICA HÁ MAIS DE 13 ANOS CONSECUTIVOS. NORMAS DE PARCELAMENTO DO SOLO QUE NÃO IMPEDEM O RECONHECIMENTO DO DOMÍNIO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0300760-88.2018.8.24.0004, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Sérgio Izidoro Heil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 24-05-2022).
Não destoam os demais julgados desta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL. RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO.DEFENDIDA, EM SUMA, A INOBSERVÂNCIA DO REGULAR PROCEDIMENTO DE PARCELAMENTO DO SOLO, EM VIOLAÇÃO À LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO (LEI N. 6.766/79). INACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E EXIGÊNCIAS DA LEGISLAÇÃO MUNICIPAL QUE NÃO OBSTAM O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO QUANDO PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS. ENTENDIMENTO FIRMADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NA SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS (TEMAS 985 E 1.025). INEXISTÊNCIA DE INDÍCIOS DE QUE OS AUTORES PRETENDEM BURLAR OS TRÂMITES ADMINISTRATIVOS E FISCAIS. BOA-FÉ QUE SE PRESUME. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.”Ainda que o imóvel que se pretende usucapir integre loteamento irregular e não contenha a dimensão mínima delimitada pela norma municipal, tais circunstâncias não impedem, per se, o reconhecimento da propriedade se devidamente comprovado o atendimento aos pressupostos legais da usucapião. Admitir-se o contrário seria o mesmo que negar vigência ao instituto e criar requisito não albergado pela norma de regência. Objetivamente, “o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal. (STJ – Recurso Especial nº 1.667.842/SC [Tema nº 985], Segunda Seção, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, j. em 3.12.2020).” (TJSC, Apelação n. 0300299-80.2015.8.24.0050, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Roberto Lepper, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 13-09-2022)ÔNUS SUCUMBENCIAIS INALTERADOS. HONORÁRIOS RECURSAIS INDEVIDOS. RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5010292-06.2020.8.24.0004, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Joao Marcos Buch, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 10-10-2023).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO ÓRGÃO MINISTERIAL.AVENTADA A FALTA DE INTERESSE DE AGIR DOS AUTORES. IMÓVEL USUCAPIENDO PERTENCENTE A ÁREA NÃO SUBMETIDA AO REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. TESE NÃO ACOLHIDA. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO QUE NÃO IMPEDE A DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO. VIABILIDADE DO MANEJO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA EGRÉGIA CORTE DE JUSTIÇA.ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. POSSE DO BEM ADQUIRIDA ATRAVÉS DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM POSSUIDOR ANTERIOR. AUSÊNCIA DE VÍNCULO DIRETO ENTRE OS AUTORES E O PROPRIETÁRIO REGISTRAL. INVIABILIDADE, PORTANTO, DE IMPOR AOS DEMANDANTES A INCUMBÊNCIA DE FORMALIZAR A TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL POR OUTRA VIA. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO QUE EVIDENCIAM ACERTADA A PROPOSITURA DA AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0301031-17.2017.8.24.0139, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 13-07-2023).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. 1. ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL USUCAPIENDO ESTÁ EM DESACORDO COM O DISPOSTO NA LEGISLAÇÃO FEDERAL QUE TRATA DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. IRRELEVÂNCIA. REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA PREENCHIDOS. REGULARIDADE DO PARCELAMENTO DO SOLO QUE NÃO FIGURA COMO EXIGÊNCIA PARA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. SITUAÇÃO QUE NÃO OBSTA O RECONHECIMENTO DA ÁREA USUCAPIENDA. EXEGESE DO TEMA 1025 DO STJ. 2. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS INDEVIDOS. 3. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0000820-64.2011.8.24.0139, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Raulino Jacó Bruning, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 07-06-2023).
Assim, considerando que eventual desrespeito às normas de parcelamento de solo não afasta o reconhecimento da usucapião extraordinária, se preenchidos os requisitos legais, deve ser declarada a propriedade originária da parte autora.
Nesse talante, obstar a abertura de nova matrícula condiciona o direito autoral à plena aquisição da propriedade, tal como dispõe o art. 1.228 do CC, já que o imóvel estaria em condomínio com os demais proprietários da gleba maior.
Dito isto, conclui-se que a abertura de nova matrícula individualizada do bem se afigura decorrência lógica da declaração da propriedade pela usucapião.
Nesse mesmo sentido, colhe-se da jurisprudência deste e. Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES. PARTE INTEGRANTE DE ÁREA MAIOR. IMÓVEL NÃO DESMEMBRADO OU LOTEADO. REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO PARCELAMENTO DO SOLO EXIGIDA COMO CONDIÇÃO AO REGISTRO DA AQUISIÇÃO. OBSERVÂNCIA DAS REGRAS DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO QUE NÃO CONSTITUI PRESSUPOSTO PARA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE PELA VIA DECLARATÓRIA. ABERTURA DE MATRÍCULA PRÓPRIA QUE É CONSECTÁRIO DA PROCEDÊNCIA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE, INCLUINDO CASO RECENTE E ASSEMELHADO DA MESMA COMARCA. RECURSO PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0301101-62.2016.8.24.0141, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Edir Josias Silveira Beck, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 16-11-2023).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA.SENTENÇA QUE, APESAR DE RECONHECER O DOMÍNIO DA ÁREA USUCAPIENDA, DEIXOU DE DETERMINAR A ABERTURA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA ANTE O DESRESPEITO ÀS NORMAS DE PARCELAMENTO DO SOLO. USUCAPIÃO QUE CONSTITUI MODALIDADE ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE REQUISITOS DIVERSOS DAQUELES PREVISTOS EM LEI. ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA PARA REGISTRO QUE CONSTITUI DECORRÊNCIA DO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. NORMAS DE PARCELAMENTO DO SOLO QUE NÃO SE AFIGURAM HÁBEIS A AFASTAR O DIREITO DA AUTORA À AQUISIÇÃO PLENA DA PROPRIEDADE. SENTENÇA REFORMADA PARA AUTORIZAR A ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA DA ÁREA USUCAPIENDA. HONORÁRIOS RECURSAIS INDEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0300074-89.2017.8.24.0050, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Rosane Portella Wolff, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 11-08-2022).
E, ainda, desta Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONDICIONAMENTO, CONTUDO, DA EXPEDIÇÃO DE MANDADO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO PARA CUMPRIMENTO DA DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO, À PRÉVIA REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO PARCELAMENTO DO SOLO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. REQUISITOS DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DE NORMAS ESTADUAL E MUNICIPAIS CORRESPONDENTES QUE NÃO SE APLICAM À FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE, CUJAS EXIGÊNCIAS SE CINGEM AO EXERCÍCIO DE POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA POR UM PRAZO PREDETERMINADO. PREVALÊNCIA DO DIREITO À MORADIA E DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. PRECEDENTE DO STJ, EMANADO DE JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA (TEMA 985). ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA PARA REGISTRO DO IMÓVEL USUCAPIENDO SOB A TITULARIDADE DOS REQUERENTES QUE CONSTITUI DECORRÊNCIA LÓGICA DO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA, EX VI DO ART. 1.238, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. REFORMA PARCIAL DO DECISUM PARA AFASTAR A CONDICIONANTE. RECURSO PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5000233-67.2019.8.24.0141, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 15-08-2023).
Imperiosa a transcrição da fundamentação presente no acórdão suso ementado:
Consoante o entendimento que tem sido sedimentado pela jurisprudência pátria, as restrições impostas pela legislação local ou pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano não se aplicam à forma de aquisição originária da propriedade, cujas exigências legais se limitam apenas ao exercício de posse mansa, pacífica e ininterrupta por um prazo predeterminado.
Pode-se argumentar, ainda, que o direito fundamental à moradia e a função social da propriedade, diante de seu evidente fundo constitucional, certamente preponderam sobre as formalidades preconizadas pelas disposições legais que regulam o parcelamento do solo urbano. De efeito, deve-se privilegiar, em casos tais, a situação de fato já consolidada ao longo do tempo.
Inclusive, em julgamento de recurso especial representativo de controvérsia (Tema 985), o STJ firmou o entendimento de que “o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal” (REsp 1667842/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 03-12-2020).
Em outras palavras, regramentos urbanísticos eventualmente descumpridos ou não observados não servem de óbice à aquisição plena da propriedade pela usucapião.
Denoto que o Juízo a quo fez distinção entre a declaração de domínio e seu registro/averbação junto ao registro imobiliário, providência que, na hipótese de a área de terra usucapienda integrar imóvel maior irregularmente desmembrado, naturalmente exige a abertura de nova matrícula individualizada sob a titularidade do interessado.
Com isso, entendendo que as regras urbanísticas se aplicam mesmo em caso de aquisição originária da propriedade, o julgador de primeiro grau admitiu apenas a averbação do conteúdo da sentença à margem da matrícula do imóvel maior, irregularmente desmembrado (n. 7.232), condicionando a abertura de matrícula individualizada do imóvel usucapiendo, em nome dos requerentes, à prévia regularização administrativa do parcelamento do solo.
É dizer, então, que, na prática, o togado singular acabou por condicionar o direito dos autores à aquisição plena da propriedade.
Considero, todavia, que o condicionamento imposto na decisão recorrida não encontra amparo em nosso ordenamento jurídico, já que o art. 1.238 do Código Civil, que trata da usucapião extraordinária e se aplica, supletivamente, às demais modalidades de usucapião, é claro ao estabelecer em seu caput que a sentença que declara a aquisição originária da propriedade “servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
Tanto isso é verdade que, como visto, o STJ admitiu a declaração de domínio, pela via da usucapião, mesmo na hipótese de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
Ora, se levado o entendimento do Juízo a quo à risca, os interessados na aquisição originária, pela via da usucapião, de imóvel com área inferior ao módulo municipal, jamais conseguiriam a abertura de matrícula individualizada em seu nome, já que o desmembramento no mundo dos fatos permaneceria irregular, à luz da legislação urbanística, de forma definitiva.
Assim, deve o recurso ser conhecido e provido
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe provimento.
Apelação Nº 0301111-09.2016.8.24.0141/SC
RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DETERMINANDO-SE A REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL PREVIAMENTE AO REGISTRO DA PROPRIEDADE. APELO DOS AUTORES.
EVENTUAL IRREGULARIDADE NO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO QUE NÃO CONSTITUI ÓBICE À AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PELA USUCAPIÃO. PREVALÊNCIA DOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DO DIREITO À MORADIA. ENTENDIMENTO FIRMADO EM RECURSO REPETITIVO (TEMA 985/STJ). AUSÊNCIA DE CONTROVÉRSIA ACERCA DA POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM “ANIMUS DOMINI”, POR LAPSO SUPERIOR A 15 ANOS. REQUISITOS PREENCHIDOS. ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA QUE SE AFIGURA COROLÁRIO LÓGICO DA DECLARAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM “PER USUCAPIONEM”. SENTENÇA REFORMADA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Florianópolis, 23 de julho de 2024.