De acordo com o Código Civil, o registro do título de transferência no Cartório de Registro Imobiliário é o meio para provar que alguém é dono de um imóvel. Veja o que diz a Lei:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Código Cviil
O artigo 1.245 estabelece que a propriedade é transferida por meio de ato entre vivos com o registro do respectivo título translativo.
Portanto, para adquirir a propriedade de um imóvel – e, por consequência, provar que se é dono de um imóvel – é necessário realizar o registro no CRI do seu título aquisitivo como, por exemplo, da escritura de compra e venda ou da doação.
Conforme a Lei, os negócios jurídicos por si só não são suficientes para transferir a propriedade de um bem imóvel.
Além do acordo de vontades entre o adquirente (comprador) e o transmitente (vendedor), é essencial o registro do título translativo na circunscrição imobiliária competente.
Veja que, para alguém a adquirir a propriedade de um bem imóvel, não basta tão somente um contrato, mas o registro público, sem o qual a transferência de propriedade não é efetivada.
Após o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis, o proprietário, caso precise provar ser dono do bem, poderá pedir a emissão de uma certidão de matrícula, onde constará não só a descrição do imóvel, mas que o mesmo consta registrado em seu nome.
Quem é o proprietário do imóvel se a escritura não for registrada?
De acordo com o artigo 1.245, § 1 o, do Código Civil, enquanto o título translativo não for registrado, o vendedor continua sendo considerado o proprietário do imóvel.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Código Civil
Antes do registro, existe apenas um direito pessoal, não havendo aquisição da propriedade.
A propriedade será reconhecida apenas quando o imóvel estiver registrado. – O registro é fundamental para provar que você é dono do imóvel!
Possibilidade de anulação do registro em CRI
O registro no CRI, no entanto, forma uma presunção relativa (juris tantum) da aquisição da propriedade imobiliária.
Dessa forma, se o conteúdo do registro não for verdadeiro, a parte interessada pode buscar a sua retificação ou anulação, porém, enquanto não houver a declaração de invalidade do registro e seu cancelamento, o adquirente é considerado como proprietário do imóvel.
Vale ressaltar que o direito brasileiro ampliou o escopo do registro para incluir também atos judiciais, como decisões que encerram a divisão de bens em ações de divisão, e sentenças que adjudicam bens imóveis no inventário e partilha para pagamento das dívidas da herança.
Quais os efeitos do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis
São efeitos do registro do título aquisitivo da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis:
A publicidade, tornando conhecido o direito de propriedade diante da sociedade e, por conseguinte, obrigando e sendo oponível a quem quer que seja o direito do proprietário. A publicidade faz com que se previnam fraudes, retirando a clandestinidade do exercício da propriedade.
A legalidade é um outro efeito do registro, tendo em vista que o oficial do CRI só efetua o registro do título quando não encontra quaisquer irregularidade nos documentos apresentados.
Tendo em vista a fé pública, o registro, possui força probante, presumindo-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se transcreveu.
Um outro efeito do registro é a continuidade. A transcrição é um modo derivado de aquisição do domínio, fazendo com que fique registrado no CRI a cadeia dominial do imóvel, com todo o histórico da propriedade imobiliária, de forma contínua e ininterrupta. Assim, se o imóvel não estiver registrado no nome do alienante ou transmitente, não poderá ser transcrito em nome do adquirente.
A obrigatoriedade, outro efeito do registro do título, decorre do fato de ser essencial o registro em CRI para a aquisição da propriedade imobiliária.
Por fim, a retificação é também efeito do registro. Caso o registro não exprima a realidade jurídica ou a verdade dos fatos, poderá ser modificado, podendo o interessado requerer que seja retificado ou anulado.
Como provar que sou dono de um imóvel
A aquisição da propriedade pelo registro do título em Cartório de Registro de Imóveis é uma forma de aquisição derivada do direito de propriedade, havendo transmissão do domínio sobre o imóvel de uma pessoa para outra, o que pode acontecer tanto por ato inter vivos, como também por causa mortis.
Assim, ainda que a compra e venda do imóvel tenha se realizado por escritura pública, lavrada em notas de tabelião, sem que a mesma seja levada a registro à margem da matrícula respectiva perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, não haverá aquisição da propriedade imobiliária.
Igualmente, nos casos em que o imóvel é negociado por intermédio de mero contrato particular, faz-se necessária a regularização imobiliária do bem, podendo, conforme o caso, ser utilizada a via da ação de usucapião.
Em última análise a prova da propriedade de um bem imóvel somente se dá por intermédio do registro do título aquisitivo da propriedade frente ao Cartório de Registro de Imóveis, o qual deve ser consultado em todas as oportunidades que se pretender efetuar a aquisição de determinado bem, como também, para extrair a certidão de matrícula onde constará a descrição do imóvel e o nome do seu proprietário atual.
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