A cobrança do IPTU, no compromisso de compra e venda, é uma dúvida comum. Deve se dar atenção à forma de como se dá a cobrança na Justiça.
Cobrança do IPTU e compromisso de compra e venda: quem deve pagar
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou a tese (Tema Repetitivo 122) de que podem ser responsabilizados, pelo pagamento do IPTU, tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) quanto o promitente vendedor (proprietário do imóvel) em negócio que visa a transmissão da propriedade de imóvel – como é o caso do contrato de compromisso de compra e venda.
1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU;
Tema Repetitivo 122, Superior Tribunal de Justiça
2- Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.
O STJ pacificou o entendimento de que tanto o proprietário como o promitente comprador do imóvel são responsáveis pelo pagamento do IPTU. Essa orientação, inclusive, é aplicável às hipóteses em que o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado em cartório.
De passagem, é bom destacar que, de acordo com o STJ, a Lei Municipal deve prever a possibilidade da cobrança do IPTU do promitente comprador. É do Município a competência para instituir o IPTU, podendo o legislador municipal eleger, como contribuinte, tanto o proprietário como o promitente comprador.
Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.
Súmula 399, Superior Tribunal de Justiça
Quanto ao promitente vendedor, somente não será responsável pelo pagamento do IPTU, caso a Lei Municipal exclua a sua responsabilidade, retirando a sua qualidade de contribuinte do tributo.
Cobrança do IPTU e compromisso de compra e venda: possibilidade de substituição da CDA
Para que o Município faça a cobrança judicial do IPTU, é necessário que apresente uma CDA (Certidão de Dívida Ativa) certificando a inscrição do débito na dívida ativa municipal.
A inscrição em dívida ativa somente é legítima quando forem cumpridos os requisitos exigidos no Código Tributário Nacional e na Lei de Execução Fiscal, sob pena de nulidade da inscrição e, por conseguinte, do processo de cobrança.
De acordo com o STJ, no curso do processo judicial, caso a CDA apresente algum erro, poderá ser substituída até a sentença que julgar os embargos do devedor.
Mas existem limites para a substituição!
Cobrança do IPTU e compromisso de compra e venda: a CDA não pode ser substituída para cobrar o promitente comprador
Somente é permitido o Município substituir a CDA quando for constatado um erro material ou formal na CDA apresentada, ou seja, não pode o Município, após ingressar com a ação de execução, substituir a CDA para alterar o sujeito passivo da execução (o devedor).
Este entendimento, inclusive, já está sedimentado no STJ conforme a Súmula 392:
A Fazenda Pública pode substituir a certidão de dívida ativa (CDA) até a prolação da sentença de embargos, quando se tratar de correção de erro material ou formal, vedada a modificação do sujeito passivo da execução.
Súmula 392, Superior Tribunal de Justiça
Assim, após ingressar com ação para cobrança do IPTU, sendo constado que o imóvel foi objeto de compromisso de compra e venda, o Município não poderá apenas substituir a CDA para que conste o nome do promitente comprador.
Para cobrar o IPTU do promitente comprador, a fazenda municipal deverá ingressar com uma nova ação na justiça, juntando a CDA correta, emitida após trâmite competente processo administrativo tributário
Cobrança do IPTU e compromisso de compra e venda: a execução não pode ser redirecionada para cobrar o promitente comprador
Afora ser proibida a substituição da CDA, para efetuar a cobrança do promitente comprador, o Município também não poderá redirecionar a execução.
Como a própria expressão revela, o redirecionamento da execução fiscal é o meio empregado pela fazenda pública para dar uma nova direção à execução, efetuando a cobrança do tributo de pessoa diversa da qual ingressou com a ação.
Por força da Súmula 392 – acima citada – o STJ entende ser vedado ao Município promover o redirecionamento da execução, ainda que para efetuar a cobrança de terceiro solidariamente responsável pelo tributo ou sucessor.
A vedação visa, sobretudo, preservar o direito ao contraditório e à ampla defesa do sucessor ou do terceiro solidariamente responsável, já que, anteriormente à cobrança judicial, devem ser notificados para se defenderem em processo administrativo.
Cobrança do IPTU e compromisso de compra e venda: alteração do cadastro imobiliário no Município
Como visto acima, apesar da responsabilidade do pagamento do IPTU ser tanto do promitente comprador como do promitente vendedor, a cobrança judicial tem as suas peculiaridades, sendo necessário analisar o caso concreto para verificar a sua regularidade.
Por fim, para evitar problemas, seguem duas dicas para negócios do estilo:
Para o promitente comprador: efetuar o registro do contrato de compromisso de compra e venda à margem da matrícula do imóvel em cartório. Assim, terá protegido seus interesses frente a terceiros e, com isso, evitará a surpresa do imóvel ser vendido uma segunda vez após a compra.
Para o promitente vendedor: verificar a possibilidade de alteração do cadastro imobiliário frente à Prefeitura, já que é com base neste cadastro que o Município identifica quem é o responsável pelo pagamento do IPTU sobre o imóvel.
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Jurisprudência
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). RECURSO ESPECIAL REPETITIVO 1.111.202/SP.
- Conforme consignado no decisum combatido, o STJ pacificou o entendimento de que tanto o proprietário como o promitente comprador do imóvel são responsáveis pelo pagamento do IPTU. Ressalte-se que essa orientação se aplica, inclusive, às hipóteses em que o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado em cartório.
- A Primeira Seção do STJ, ao julgar os Recursos Representativos da controvérsia, não procedeu à modulação de seus efeitos, de modo que, conforme consignado no acórdão recorrido, esses precedentes obrigatórios também são para os casos em que o proprietário celebrou compromisso de venda em momento anterior à publicação desses arestos vinculantes. Não configurada, portanto, a violação apontada ao art. 23 da LINDB.
- Agravo Interno não provido.
(AgInt no AREsp 1845316/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 27/09/2021, DJe 04/11/2021)
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA N. 122/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
I – Trata-se, na origem, de agravo de instrumento objetivando que seja reconhecida a ilegitimidade passiva da parte, na condição de promitente vendedor, para figurar no polo passivo da ação de execução fiscal relativa a cobrança de IPTU. No Tribunal a quo, julgou-se procedente o pedido. Nesta Corte, deu-se provimento ao recurso especial para reconhecer a legitimidade passiva da parte no processo executivo.
II – O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito próprio dos recursos especiais repetitivos (Tema n. 122/STJ), firmou a tese de acordo com a qual tanto o promitente comprador do imóvel (aquele possuidor do bem a qualquer título), quanto o seu promitente vendedor (aquele que detém a propriedade do imóvel registrada no cartório competente) são contribuintes do IPTU, logo responsáveis pelo adimplemento do referido tributo e, consequentemente, legitimados à integração do polo passivo da execução fiscal destinada a cobrar o débito tributário dele decorrente.
III – Além disso, conforme entendimento desta Corte Superior, a orientação acima pronunciada aplica-se, inclusive, à hipótese em que o compromisso de compra e venda do imóvel foi devidamente registrado em cartório, antes da ocorrência do fato gerador do IPTU. Acerca do assunto, destaco os seguintes precedentes: REsp n. 1.773.779/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 4/12/2018, DJe 17/12/2018 e AgInt no REsp n. 1.695.049/SP, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 12/2/2019, DJe 21/2/2019.
IV – Correta, portanto, a decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial da agravada.
V – Agravo interno improvido.
(AgInt no REsp 1846880/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/03/2021, DJe 23/03/2021)