O que é vedado ao corretor de imóveis no exercício da profissão
A profissão de corretor de imóveis é disciplina pela lei 6.530/78, sendo o seu exercício permitido àqueles que possuírem título de técnico em transações imobiliárias.
Pessoas físicas e pessoas jurídicas
Compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária (art. 3º.), sendo franqueado o exercício da atividade também a pessoas jurídicas, desde que contem como sócio-gerente, ou como diretor, um corretor de imóveis inscrito no respectivo Conselho Regional.
Corretor de imóveis e contrato de associação com imobiliárias
Conforme a Lei, o corretor de imóveis poderá se associar a uma ou mais imobiliárias. Nesse caso, manterá sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário. Para tanto, é necessário existir pactuado um contrato de associação específico, o qual deve ser registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.
Corretor de imóveis e vínculo de emprego
O contrato de associação deverá prever a partilha dos resultados da atividade de corretagem, e não implicará em pagamento de remuneração entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos na Consolidação das Leis do Trabalho.
O que é vedado ao corretor de imóveis no exercício da profissão
Ao corretor de imóveis é vedado:
a) prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
b) auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
c) anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
d) fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos;
e) anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
f) violar o sigilo profissional;
g) negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
h) violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
i) praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;
j) deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Contrato de corretagem por escrito
São das mais variadas as controvérsias que podem surgir na relação entre o corretor de imóveis e seus clientes e o primeiro passo a evita-las é o corretor de imóveis sempre formalizar por escrito os contratos de corretagem. Apesar do Código Civil não exigir uma forma específica para o contrato de corretagem, a exigência de um documento escrito provém da própria Lei 6.530/78 que proíbe o corretor de anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de “documento escrito”.
Somente é devida a comissão no caso de aperfeiçoamento do negócio imobiliário
O contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil, em seus artigos 722 a 729, sendo considerado, pelo Poder Judiciário, um contrato de resultado, de forma que somente é exigível o pagamento da comissão pactuada no caso de aperfeiçoamento do negócio imobiliário (contrato de locação ou de compra e venda); é o que prevê o Código Civil:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Código Civil
Controvérsias comuns no Poder Judiciário
Finalizando este post, vale destacar que, afora a discussão de eventual relação de emprego entre imobiliária e corretor, o pagamento da comissão – sem sombra de dúvida – carreia as controvérsias mais comuns que gravitam no Poder Judiciário.
A realização de negócio de forma direta pelo proprietário após a atuação de um corretor; a quem é devido o pagamento da comissão quando um corretor faz a aproximação e, em um segundo momento, outro corretor concretiza o negócio; o arrependimento e a desistência da realização do negócio, são circunstâncias que se repetem em várias demandas judiciais.
Leia também
+ É devida a comissão do corretor de imóveis no caso de arrependimento das partes
Base legal
Lei 6.530/1978
Código Civil
Jurisprudência: corretor de imóveis, comissão
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA. ADMISSIBILIDADE. PEDIDO EM SEDE DE CONTRARRAZÕES DE MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. MEIO PROCESSUAL INADEQUADO. NÃO CONHECIMENTO. MÉRITO. ASSERÇÃO DE INOCORRÊNCIA DE OFENSA À LEI CONSUMERISTA. INACOLHIMENTO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA SEM EXCLUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ESCLARECIMENTOS ACERCA DAS IMPLICAÇÕES DA CLÁUSULA REFERIDA. ABUSIVIDADE VERIFICADA (ART. 51, IV, CDC). OBSERVÂNCIA DA REGRA DE INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR (ART. 47 DO CDC). COMISSÃO DE CORRETAGEM. ARGUIÇÃO DE VALIDADE DA COBRANÇA. INSUBSISTÊNCIA. INTERMEDIAÇÃO QUE NÃO RESTOU INICIADA PELO CORRETOR VINCULADO À REQUERENTE. PROVA ORAL A DEMONSTRAR QUE A COMPRA E VENDA DEBATIDA NOS AUTOS NÃO FOI FRUTO DO LABOR DA IMOBILIÁRIA DEMANDANTE. COMPRADOR E VENDEDOR QUE JÁ DISCUTIAM ACERCA DO NEGÓCIO EM QUESTÃO MUITO ANTES DA CONTRATAÇÃO DA CORRETAGEM. ADEMAIS, COMPRADOR QUE INDICOU O CORRETOR DE IMÓVEIS PREPOSTO DA AUTORA PARA O RÉU COM A FINALIDADE APENAS DE AVALIAÇÃO DO BEM. INEXISTÊNCIA DE APROXIMAÇÃO ÚTIL E EFICAZ EFETIVADA PELO CORRETOR DA IMOBILIÁRIA DEMANDANTE. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE QUALQUER OUTRO CLIENTE INTERESSADO EM ADQUIRIR O IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DA PARTE AUTORA NA CONCLUSÃO DA VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0303998-11.2015.8.24.0008, de Blumenau, rel. André Luiz Dacol, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 15-12-2020).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO DOS AUTORES NA VENDA DE UM IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO REQUERIDO. CONTRATAÇÃO APENAS DA IMOBILIÁRIA PARA PROMOVER O NEGÓCIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA EM FAVOR DA IMOBILIÁRIA. PEDIDO FORMULADO PELO CORRETOR DE IMÓVEIS REJEITADO POR TER OCUPADO A CONDIÇÃO DE PREPOSTO DA EMPRESA DEMANDANTE. INSURGÊNCIA DO SUPLICANTE PESSOA FÍSICA. SUSTENTADA ATUAÇÃO NA QUALIDADE DE PROFISSIONAL AUTÔNOMO. CIRCUNSTÂNCIA NÃO DEMONSTRADA NOS AUTOS. RELAÇÃO ESTABELECIDA ENTRE OS AUTORES (CORRETOR E IMOBILIÁRIA) NÃO ESCLARECIDA. CONTRADIÇÃO NAS INFORMAÇÕES APRESENTADAS NAS PETIÇÕES (ORA INDICANDO VÍNCULO DE TRABALHO, ORA PARCERIA PROFISSIONAL). CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM CELEBRADO PELO PROPRIETÁRIO DO BEM COM A EMPRESA IMOBILIÁRIA, À QUAL COMPETIRIA OS HONORÁRIOS. EVENTUAL DIREITO À VERBA QUE DEVE SER POSTULADA PELO CORRETOR PERANTE O SEU “PARCEIRO” DE NEGÓCIOS. RAZÕES RECURSAIS NÃO ACOLHIDAS. SENTENÇA PRESERVADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0305523-46.2016.8.24.0023, da Capital, rel. Luiz Felipe Schuch, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 06-08-2020).
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA AUTORA. VENDA DE IMÓVEL DESTINADO À INSTALAÇÃO DE EMPRESA MONTADORA DE VEÍCULOS. CELEBRAÇÃO, SEGUNDO A AUTORA, DE CONTRATO VERBAL PREVENDO O PAGAMENTO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR DO IMÓVEL A TÍTULO DE COMISSÃO. POSSIBILIDADE. PACTO NÃO SOLENE. PRECEDENTES. IMÓVEL VENDIDO POR R$ 8.000.000,00 (OITO MILHÕES DE REAIS). APRESENTADO E-MAIL ENVIADO PELA AUTORA A TERCEIROS COM AS METRAGENS DO IMÓVEL. DECLARAÇÃO DE TESTEMUNHA QUE VISITOU, JUNTO AO REPRESENTANTE DA PARTE AUTORA, REFERIDO TERRENO QUE LHE FOI OFERTADO PARA COMPRA. INDÍCIOS DA INTERMEDIAÇÃO DA CORRETAGEM ESGOTADOS NESSE PONTO. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DE QUE A EMPRESA AUTORA TENHA SIDO CONTRATADA PARA ATUAR NA OPERAÇÃO E TAMPOUCO AUTORIZADA PELO RÉU A OFERECER SEU IMÓVEL PARA VENDA. NARRATIVA PELO RÉU DE QUE O NEGÓCIO OCORREU APENAS PARA POSSIBILITAR A VENDA DE ÁREA MAIOR AFIM DE INSTALAÇÃO DE SEDE DE EMPRESA MONTADORA DE VEÍCULO. VERSÕES APRESENTADAS PELAS TESTEMUNHAS QUE CONVERGEM NESSE SENTIDO. EMPRESA AUTORA QUE PODE TER INTERMEDIADO COMPRA E VENDA DE OUTROS IMÓVEIS DO COMPRADOR PARA ATINGIR O OBJETIVO DO NEGÓCIO COM A MONTADORA. INEXISTÊNCIA, CONTUDO, DE PROVA DE QUALQUER RELAÇÃO COM O RÉU. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO (ART. 373, CPC). AUSÊNCIA DE EFETIVA PARTICIPAÇÃO DO CORRETOR NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. COMISSÃO INDEVIDA NA HIPÓTESE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0300616-50.2014.8.24.0103, de Araquari, rel. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 30-06-2020).