É essencial saber qual o tempo de posse necessário para a usucapião de um imóvel.
O que é usucapião
A usucapião é um modo de aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel.
Outros direitos reais, como o usufruto, a habitação e servidões prediais, também podem ser adquiridos pela usucapião.
Para a usucapião é necessário o exercício da posse ao longo do tempo e cumprir com alguns requisitos previstos na lei.
A usucapião é um excelente meio de regularizar a propriedade do seu imóvel registrando-o em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Aquisição originária da propriedade
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade de um bem imóvel.
Por ser uma aquisição originária, nunca haverá transmissão da propriedade do imóvel de um proprietário anterior para o atual proprietário.
Na usucapião, não há continuidade entre o direito do proprietário anterior e a alegada posse ad usucapionem do autor da ação de usucapião.
Para ficar claro: a causa da aquisição da propriedade de um imóvel pela usucapião se dá exclusivamente pelo exercício da posse mansa, pacífica e pública ao longo do tempo.
Não há, assim, qualquer relação jurídica de transmissão de propriedade.
Imóvel registrado em cartório em nome de outra pessoa
Ainda que o imóvel conste registrado em cartório em nome de uma outra pessoa, a usucapião faz com que o direito do proprietário anterior desapareça, dando lugar a um novo direito de propriedade que decorre exclusivamente do exercício da posse ao longo do tempo.
A declaração da propriedade de um imóvel pela usucapião independe da vontade da pessoa cujo imóvel se encontra registrado em cartório, mas tão somente do exercício da posse com ânimo de proprietário.
Imóvel sem matrícula no cartório de registro de imóveis
A usucapião é uma forma bastante comum de regularizar o direito de propriedade, fazendo com que o possuidor adquira a propriedade do bem, registranda-o em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
Mas não é estranho acontecer do imóvel que se pretende usucapir não possuir registro em cartório, ou seja, não possuir uma matrícula onde conste registradas as suas características como área e confrontantes.
Com a sentença de usucapião, o autor da ação poderá requerer a abertura de uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis constando o seu nome como proprietário do bem.
Importância de ter o imóvel registrado em cartório
É fundamental entender que a propriedade de um bem imóvel depende do registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Somente é proprietário de um imóvel, quem o tiver registrado em seu nome.
Caso o imóvel conste registrado em nome de uma outra pessoa, o imóvel poderá, por exemplo, ser objeto de compra e venda, sem que para isso seja necessária a autorização ou o conhecimento do posseiro.
Dessa forma, regularizar a propriedade é uma medida importante para evitar surpresas e preservar o patrimônio.
Quais os requisitos para usucapião de um imóvel
A legislação prevê várias modalidades de usucapião, com requisitos específicos para cada uma delas.
No entanto, em todas as modalidades, o autor da ação de usucapião deverá:
– Exercer a posse com ânimo de proprietário
O comportamento do posseiro deve ser de legítimo dono do imóvel.
Para fins de usucapião, de nada adianta a posse exercida em razão de um contrato de aluguel ou de comodato.
– A posse deve ser mansa e pacífica
O exercício da posse deve se dar sem oposição de terceiros.
– Provar a continuidade da posse
O exercício da posse sobre o imóvel não pode sofrer interrupções ao longo do tempo.
– O exercício da posse deve se dar de forma pública
Significa dizer que não vale para usucapião exercer a posse em segredo, às escondidas ou clandestinamente.
Quem quer adquirir a propriedade de um imóvel pela usucapião deve exercer a posse sem qualquer temor de que esse fato seja de conhecimento público.
– Provar o exercício da posse durante o tempo necessário
Por fim, o autor da ação deverá provar o exercício da posse ao longo de determinado período de tempo previsto em lei.
Qual o tempo de posse necessário para a usucapião de um imóvel?
Existem várias modalidades de usucapião, com requisitos e tempo de posse específicos. Vejamos:
15 anos de tempo de posse
Quem exercer por 15 anos a posse sobre um imóvel, seja ele urbano ou rural, adquire a sua propriedade.
Desde que o tempo de posse seja de 15 anos, a lei dispensa que o posseiro more no imóvel ou comprove que realizou qualquer obra ou atividade.
É o caso da usucapião extraordinária, onde o direito à usucapião se dá independentemente de apresentação de título e, até mesmo, de boa-fé.
Redução do prazo de 15 para 10 anos de posse
Agora, se o possuidor morar ou realizar no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo, o tempo de posse necessário para usucapião passa a ser de 10 anos.
Saiba mais acessando o post O que é usucapião extraordinária?
10 anos de tempo de posse
Se a posse for de boa-fé e o possuidor tiver um justo título, o prazo de usucapião é de 10 anos.
Nessa hipótese, não é necessário o posseiro morar no imóvel ou ter realizado qualquer obra produtiva.
Mas a lei é clara: é necessário apresentar um justo título e a posse ser de boa-fé.
Para saber mais detalhes, acesse o post O que é usucapião ordinária?
5 anos de tempo de posse
Pode ser que alguém compre um imóvel e, após algum tempo, geralmente em razão de uma medida judicial, o registro no cartório seja cancelado.
Nesse caso, contanto que a posse seja de no mínimo 5 anos, é possível resolver o problema do cancelamento do registro através da usucapião ordinária.
5 anos de tempo de posse para imóveis de até 250m2
É de 5 anos o tempo de posse para aquisição da propriedade de áreas de até 250 m2 pela usucapião especial urbana, sendo um dos seus requisitos o interessado não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
5 anos de tempo de posse para imóveis de até 50 hectares
Não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, quem possua como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Saiba mais acessando o post Usucapião especial rural: 5 anos de posse
2 anos de posse
Por fim, vale citar que quem abandona o lar, não prestando qualquer assistência à família, pode perder a propriedade do imóvel pela usucapião.
Na usucapião familiar ou por abandono do lar, o cônjuge que foi abandonado adquire a propriedade do imóvel do casal após o transcurso do prazo de 2 anos.
É possível somar o tempo de posse para fazer usucapião
Já que falamos sobre tempo de posse para usucapião, é bom saber que, de acordo com o Código Civil, o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido para usucapião, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, dependendo do caso, com justo título e de boa-fé.
A esse respeito, saiba mais, acessando o post Posso somar o tempo de posse de quem comprei o imóvel para fazer usucapião?
Usucapião e regularização da propriedade
ATENÇÃO! Há bastante controvérsia no Tribunal de Justiça de Santa Catarina quanto ao uso da ação de usucapião para regularizar a propriedade de imóvel adquirido através de alguma espécie de negócio jurídico.
Não são poucas as ações de usucapião que, após anos de trâmite na justiça, são julgadas improcedentes sob o fundamento da usucapião ser meio inadequado para regularizar a propriedade no caso de aquisição derivada (e.v. inventário, doação, promessa de compra e venda etc).
Para evitar perder tempo e dinheiro, antes de ingressar com uma ação de usucapião, procure um advogado com experiência na área imobiliária para avaliar o melhor meio de regularizar a propriedade do seu imóvel e assim evitar surpresas indesejáveis.
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