Comprador de imóvel é obrigado a recompor área de preservação permanente
Ocorrendo supressão de vegetação em área de preservação permanente (APP), o proprietário da área, o possuidor ou o ocupante é obrigado a promover a recomposição da vegetação.
A obrigação de recompor a vegetação nativa se transmite ao adquirente do imóvel independentemente de ter ou não provocado o dano ambiental na área de preservação permanente.
O que é área de preservação permanente?
Área de preservação permanente (APP) é um espaço territorial protegido por lei localizado em zona urbana ou rural.
O Código Florestal dispõe que uma APP pode ou não ter cobertura vegetal.
Manguezais, restingas, a faixa marginal de cursos d’água são exemplos de APP’s.
Funções das áreas de preservação permanente
As áreas de preservação permanente desempenham funções ambientais importantes para o equilíbrio ecológico, preservando:
– recursos hídricos;
– paisagem;
– estabilidade geológica;
– biodiversidade
– facilitando o fluxo gênico de fauna e flora;
– protegendo o solo
– assegurando o bem-estar das populações humanas.
É permitido somente coletar água ou atividade de baixo impacto ambiental em APP
As áreas de preservação permanente sofrem fortes restrições ao seu uso.
Para ter uma ideia, a importância das APP’s é tamanha que a Lei somente permite o acesso de pessoas e animais para obtenção de água.
O Código Florestal também permite em áreas de preservação permanente a realização de atividade de baixo impacto ambiental mediante prévia autorização da autoridade ambiental:
Sobre o que é atividade de baixo impacto ambiental, acesse o post Quando Pode Cortar Vegetação De Área De Preservação Permanente?
Veja o que diz Lei 12.651/2012:
Art. 9º É permitido o acesso de pessoas e animais às Áreas de Preservação Permanente para obtenção de água e para realização de atividades de baixo impacto ambiental.
Fiscalização ambiental rigorosa
A fiscalização ambiental das áreas de preservação permanente é bastante rigorosa.
Para proteger o meio ambiente e combater a poluição, União, Estados, Distrito Federal e Municípios podem promover a fiscalização.
A polícia ambiental e o ministério público atuam de forma constante no combate à degradação ambiental.
A atuação de organizações não governamentais (ONG’s) e a propaganda ostensiva para a preservação do meio ambiente, fazem com que danos ambientais não fiquem sem apuração.
Não é estranho a fiscalização ambiental se dar em virtude de denúncias.
Quem tem obrigação de recompor vegetação em área de preservação permanente?
O Código Florestal afirma que a obrigação de recompor a vegetação nativa em área de preservação permanente tem natureza real.
Significa dizer que a responsabilidade pela recomposição da área ao seu estado original se transmite ao comprador do imóvel, tanto na transferência de domínio ou apenas da posse do imóvel:
Art. 7º A vegetação situada em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.
§ 1º Tendo ocorrido supressão de vegetação situada em Área de Preservação Permanente, o proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título é obrigado a promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados previstos nesta Lei.
§ 2º A obrigação prevista no § 1º tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.
Código Florestal
Veja que a responsabilidade da recomposição da área de preservação permanente em que houve a supressão ilegal de vegetação se transmite ao adquirente de imóvel.
Ou seja, o comprador assume a responsabilidade de reparar o dano ao meio ambiente mesmo que tenha sido o vendedor ou um terceiro o culpado pela degradação da área.
Note que, pretendendo adquirir um imóvel, sobretudo, em balneários, o adquirente, além dos cuidados de costume, como se certificar de que o vendedor é proprietário do imóvel e a inexistência de ônus, deve ficar atento a existência de área de preservação permanente.
Quais as consequências da compra de imóvel com área de preservação permanente?
As consequências da compra de uma APP onde houve supressão ilegal da vegetação não são das melhores:
O passivo ambiental compreende:
– demolição de eventuais construções;
– custos com a recomposição da área ao seu estado original o que inclui a elaboração de projeto técnico (PRAD) por um engenheiro ambiental;
– risco de condenação ao pagamento de danos morais e indenização;
– eventuais custos com honorários de advogado, taxas e despesas judiciais em um provável ação civil pública ambiental.
Além disso, o adquirente deverá cuidar da vegetação nativa da área de preservação permanente enquanto for proprietário do imóvel.
Quem responde por crime ambiental em APP?
Além da responsabilidade na esfera civil, o novo proprietário poderá ter também que se defender em uma ação penal por cometimento de crime ambiental.
ATENÇÃO! O adquirente do imóvel em que houve a supressão de vegetação ilegal em APP não responde pela prática de crime ambiental.
No momento em que há a constatação de um dano ao meio ambiente, o ministério público ingressa com ação penal buscando a condenação do responsável pela crime ambiental.
Acontece que para que alguém sofra a condenação pela prática de um crime, deve necessariamente ter culpa pelo ato cuja lei considera crime.
No caso de crime ambiental pela supressão ilegal de vegetação em APP, a culpa pelo dano ambiental será de quem promoveu a degradação e, consequentemente, será esta pessoa que deverá sofrer a condenação penal.
IMPORTANTE! Para a absolvição pela prática de crime ambiental, o Poder Judiciário vem entendendo que o comprador deve provar que adquiriu a área já degradada.
Para saber mais a respeito de crime ambiental, acesse o post Crime Ambiental: Mas Eu Não Sabia Que Era Proibido.
Quem deve pagar multa por supressão de vegetação em área de preservação permanente?
Além de outras penalidades, a supressão de vegetação nativa em área de preservação é passível de multa administrativa aplicada geralmente pela polícia ambiental ou pelo município.
IMPORTANTE! A responsabilidade pelo pagamento da multa segue a mesma lógica do crime ambiental: deve haver culpa pelo dano ao meio ambiente.
Apurada a degradação de vegetação em APP, a fiscalização lavra auto de infração ambiental, sujeitando o infrator ao pagamento de uma multa.
A autuação se dá geralmente em nome do proprietário ou possuidor do imóvel onde ocorreu a supressão da vegetação.
Se o comprador não tiver culpa pela degradação, deve apresentar defesa, demonstrando que a degradação da APP ocorrera antes da transmissão da propriedade ou da posse.
Em determinados casos, a apresentação de defesa também é razoável com o intuito de reduzir o valor da multa que foi aplicada, dentre outros aspectos.
Comprador De Imóvel É Obrigado A Recompor Área De Preservação Permanente
Resumindo, área de preservação permanente (APP) é um espaço territorial protegido por lei localizado em zona urbana ou rural. O Código Florestal proíbe expressamente a supressão de vegetação nativa de um APP.
A fiscalização ambiental das áreas de preservação permanente é bastante rigorosa. A polícia ambiental e o ministério público têm uma atuação bastante presente na fiscalização e na preservação das APP’s.
As consequências da compra de uma APP onde houve supressão ilegal da vegetação sujeita o adquirente a responder por obrigações nas esferas civil, criminal e administrativa.
Na esfera penal, a culpa pelo dano ambiental será de quem promoveu a degradação e, consequentemente, será esta pessoa que deverá sofrer a condenação penal.
Se o comprador não tiver culpa pela degradação, não tem a obrigação do pagamento de multa, devendo apresentar defesa.
Na esfera civil, surge o grande problema! O comprador assume a responsabilidade de reparar o dano ao meio ambiente mesmo que tenha sido o vendedor ou um terceiro o culpado pela degradação da área.
Dica importante
Um erro comum do proprietário ou possuidor de imóvel ao receber um auto de infração ambiental, é não apresentar defesa, ou promover a defesa por seus próprios meios, sem o auxílio de um profissional.
Como vimos acima, dependendo da situação, o comprador não deve pagar multa pela supressão da vegetação em APP ou sofrer condenação pela prática de crime ambiental.
No entanto, é importante apresentar defesa consistente, abordando não só as características da área, mas envolvendo questões como ônus da prova, nulidade do auto de infração, responsabilidade civil, criminal, administrativa etecetera.
Assim, se você precisa de assessoria na compra e venda de imóveis, ou enfrenta problemas com multa por infração ao meio ambiente, ação por crime ambiental ou ação civil pública ambiental, deve contar com uma boa assessoria jurídica.
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