Cobrança de condomínio de imóvel em alienação fiduciária
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se manifestado de forma clara sobre a impossibilidade da penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais.
Contudo, quando o credor do condômino devedor é o próprio condomínio, a análise dessa situação precisa ser diferenciada.
A decisão do STJ
De acordo com o REsp 2.036.289/RS, da relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, o STJ reforçou que a penhora do imóvel alienado fiduciariamente não é possível em execução de despesas condominiais.
Nessas circunstâncias, no entanto, o direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária é considerado passível de penhora, conforme os artigos 1.368-B do Código Civil e 835, XII, do CPC.
Complexidade no caso do credor fiduciário
Por sua vez, quando o credor do condômino devedor é o próprio condomínio, essa solução não prevalece.
A natureza propter rem das despesas condominiais, conforme o artigo 1.345 do Código Civil, implica que o condomínio, como credor, deve promover a citação do credor fiduciário no contrato.
Isso possibilita que o titular do direito na alienação fiduciária liquide o débito condominial existente e, em uma ação regressiva, busque do devedor fiduciante o ressarcimento desses valores.
Equilíbrio entre os direitos e deveres
A razão para essa abordagem está na necessidade de evitar que o credor fiduciário seja imune às dívidas condominiais, garantindo que ele não tenha direitos maiores do que qualquer outro proprietário.
O proprietário fiduciário não deve ser considerado especial, com privilégios superiores ao proprietário comum de um imóvel em condomínio.
A natureza propter rem se sobrepõe ao direito do credor fiduciário, evitando que os demais condôminos sejam onerados com a obrigação de arcar com as despesas, enquanto o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, sabendo que seu apartamento não pode ser objeto de penhora.
Cobrança de condomínio de imóvel em alienação fiduciária
Portanto, é dever do condomínio, como exequente, promover a citação do credor fiduciário para integrar a execução.
Isso proporciona ao credor fiduciário a oportunidade de quitar o débito condominial, evitando a arrematação do imóvel na execução.
Além disso, abre espaço para que, em uma ação regressiva, o credor fiduciário busque o ressarcimento do valor junto ao devedor fiduciante.
Em última análise, a decisão do STJ destaca a importância de equilibrar os interesses das partes envolvidas, garantindo que os direitos e deveres de cada uma sejam respeitados, especialmente em casos complexos que envolvem alienação fiduciária e despesas condominiais.
Fonte: STJ
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