É impenhorável bem de família oferecido em caução de contrato de aluguel
Bem de família oferecido em caução para garantia de contrato de locação é impenhorável para pagamento de dívida oriunda do contrato.
A decisão do Superior Tribunal de Justiça
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou a impenhorabilidade de imóvel dado em caução para garantia de contrato de locação residencial:
Entretanto, sequer poder-se-ia entender que a caução imobiliária prestada configuraria hipoteca – hipótese em que o benefício da impenhorabilidade não seria oponível -, uma vez que, como mesmo perfilhado pela jurisprudência desta Corte Superior, a penhorabilidade excepcional do bem de família, de que cogita o art. 3º, V, da Lei 8.009/90, só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro (AgInt no AREsp 1.551.138/SP, 4ª Turma, DJe 13/03/2020; e AgRg no REsp 1.543.221/PR, 3ª Turma, DJe 09/12/2015
Excerto do REsp 1.873.203
Garantia de caução na lei de locação
De acordo com a lei de locação, dentre as garantias que o locatário pode oferecer, encontra-se a caução de bem imóvel por terceiro:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
(omissis)
Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991
Assim, em sendo executado o contrato de locação, o imóvel oferecido em caução pode ser alienado para cumprimento de obrigações decorrentes do contrato. Esta faculdade, no entanto, não alcança bem imóveis que detenham a natureza de bem de família, conforme a decisão do STJ.
Impenhorabilidade do bem de família
De acordo com a Lei 8.009/90, é impenhorável para o pagamento de dívidas, o imóvel utilizado para moradia da família:
Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.
Lei 8.009/90
A Lei 8.009/90 prevê exceções à impenhorabilidade; uma delas, é ser o bem de família oferecido em hipoteca:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(omissis)
V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
Lei 8.009/90
O entendimento do STJ
Conforme o STJ, a hipoteca – citada na Lei 8.009/90 – não deve ser equiparada à garantia de caução prevista na lei de locação. Além de se tratarem de institutos distintos, com regimes jurídicos próprios, a interpretação da Lei 8.009/90 não pode ser ampliada, ou seja, se o legislador fixou que o imóvel “hipotecado” perde o caráter da impenhorabilidade, não há que se concluir que o imóvel oferecido em “caução” também passa a ser penhorável.
De outra parte, conforme o acórdão do STJ, “a penhorabilidade excepcional do bem de família, de que cogita o art. 3º, V, da Lei 8.009/90, só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro.”
Base Legal
Lei 8.009/90
Lei 8.245/91
Jurisprudência
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO.
CAUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. NORMA COGENTE.
- Esta Corte possui firme entendimento de que em se tratando
de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade
de penhora do imóvel residencial familiar. - Ressalta-se que a indicação do imóvel como garantia não
implica em renúncia ao benefício da impenhorabilidade do bem de família, em
razão da natureza de norma cogente, prevista na Lei n.º 8.009/90. - Agravo regimental improvido (AgRg no REsp 1.108.749/SP, 6ª
Turma, DJe 31/08/2009).